中房報記者 許倩丨北京報道

　　“家電大王”美的集團(000333,股吧)創(chuàng)始人何享健旗下的地產(chǎn)板塊開始浮出水面。

　　5月31日，美的置業(yè)控股有限公司(以下簡稱“美的置業(yè)”)向港交所遞交了IPO招股書。

　　隨著招股書的披露，何享健的地產(chǎn)王國野心也暴露在公眾面前：致力于成為中國十大房地產(chǎn)開發(fā)商之一，目標(biāo)是覆蓋中國50個城市，并成為‘房地產(chǎn)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)’的復(fù)合型企業(yè)。

　　為搶奪這波房地產(chǎn)規(guī)模化發(fā)展的門票，美的置業(yè)三年內(nèi)將銷售額提高到了500億元，并制定了2020年趕超千億的目標(biāo)。與之相伴而生的是巨大的償債壓力。

　　據(jù)其招股書披露，2015~2017年美的置業(yè)凈負(fù)債比率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)凈負(fù)債率181.4%，高出行業(yè)平均水平近1倍。

　　值得一提的是，美的置業(yè)約34.5%的借款均是通過信托及其他融資安排。以信托為首的非標(biāo)業(yè)務(wù)融資正是被中國保監(jiān)會嚴(yán)格監(jiān)控的重災(zāi)區(qū)。

　　赴港上市尋求資本市場融資，成為美的置業(yè)高杠桿擴張下的迫切之需。

　　千億地產(chǎn)野心

　　如果仍然以“家電企業(yè)”的目光來審度何享健一手創(chuàng)立的美的，未免有些因襲陳規(guī)了。早在上世紀(jì)90年代，何享健就開始在美的旗下公司涉足地產(chǎn)開發(fā)，代表作品為670畝的廣東順德市北滘鎮(zhèn)海岸花園，當(dāng)時的項目公司名字是佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)有限公司，何享健擔(dān)任法人代表的公司在其中持股34.5%。

　　2004年，何享健私人回購佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)多數(shù)股權(quán)，正式成立美的地產(chǎn)發(fā)展集團，由此開啟了進軍地產(chǎn)業(yè)的大幕。不過此后6年，美的地產(chǎn)主要深耕廣東佛山，發(fā)展緩慢。彼時，何享健提倡“寧可走慢兩步，不能走錯一步”。

　　直到2010年，美的地產(chǎn)的全國化擴張才姍姍來遲。這一年始，美的地產(chǎn)先后進入貴陽、株洲、徐州等城市，斬獲5000畝土地儲備。

　　2014年，何享健在考察美的地產(chǎn)項目時明確指出，房地產(chǎn)在未來一定時期內(nèi)仍舊是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，市場仍然大有可為。美的地產(chǎn)要做好長遠打算。

　　2017年，美的地產(chǎn)再次提速，入駐長沙、石家莊、南昌、南京等城市。攻城略地上，似乎更為青睞二線及三四線城市，鮮有涉獵一線城市。2017年下半年眾多二三四線城市的樓市熱銷，為美的地產(chǎn)迅速壯大提供了機遇，也給其謀求赴港上市增加了底氣。謀求上市前的5月2日，美的地產(chǎn)正式更名為美的置業(yè)。

　　據(jù)招股書介紹，美的置業(yè)經(jīng)營范圍遍布全國11個省份的33個城市及1個直轄市。截至今年3月底，美的置業(yè)擁有土地儲備面積3310萬平方米，參照2017年國內(nèi)上市房企土儲面積情況，大約能躋身土地儲備前20名。

　　從布局來看其和同城的碧桂園有異曲同工之處，項目多集中于二三四線城市。

　　其中，珠三角、長三角、長江中游、環(huán)渤海和西南等五個區(qū)域土儲分別占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本營佛山依然是存糧重地，總土地儲備面積601.4萬平方米。長三角地區(qū)的土儲主要集中在徐州和鎮(zhèn)江。長江中游里株洲儲備162萬平方米占比總量近5%。環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中美的置業(yè)重倉邯鄲，而西南地區(qū)中美的置業(yè)的土儲三強為貴陽、遵義和昆明。

　　土地儲備的增加，為美的置業(yè)提供了更多可供出售的原材料，銷售規(guī)模亦迅速壯大。招股書顯示，2015~2017年，美的置業(yè)合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元，復(fù)合年增長率約114%。今年1~5月，美的置業(yè)的銷售表現(xiàn)不俗，銷售額約263億元。

　　過去三年，美的置業(yè)年收入分別達到83.13億元、119.92億元、177.17億元；同期，其利潤及綜合收益總額分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元；毛利率分別為21.5%、22.8%、27.6%；凈利率分別為4.6%、8.3%、10.7%。盈利能力甚至比房企銷售額第一的碧桂園還要稍勝一籌。

　　對于未來三到五年的發(fā)展目標(biāo)，美的置業(yè)提出了三大方向：第一，全國智慧地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌；第二，旅居產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)知名品牌；第三，2020年力爭千億規(guī)模。覆蓋中國50個城市，在每個城市有4~5個房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　高負(fù)債與現(xiàn)金流壓力

　　與所有追求業(yè)績和規(guī)模的擴張型房企一樣，負(fù)債與現(xiàn)金流是美的置業(yè)的痛點。美的置業(yè)同樣置身資本開支高企及負(fù)債迅速攀升的壓力。

　　據(jù)其招股書披露，2015~2017年，美的置業(yè)凈負(fù)債權(quán)益比分別為622%、625%、119%。而2017年凈負(fù)債率下降，主要是由于股東注資稀釋，并非財務(wù)狀況轉(zhuǎn)好。美的置業(yè)的這一指標(biāo)，在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于最高者行列。美的置業(yè)預(yù)計，“目前維持且將繼續(xù)需要相當(dāng)高的債務(wù)水平”。

　　目前來看，美的置業(yè)的現(xiàn)金流并不足以應(yīng)對短期債務(wù)壓力。截至2018年3月31日，美的置業(yè)擁有157.07億元現(xiàn)金，借款總額為435.79億元，包括150億元的信托融資以及220億元的銀行貸款。此外，美的置業(yè)還有215億元的貿(mào)易及其他應(yīng)付款項，需要于1年內(nèi)繳納。截至2017年底及2018年一季度末，美的置業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)數(shù)。

　　從美的置業(yè)的主要融資渠道看，其通過信托融資及其他融資安排150.56億元，占到借款總額約34.5%。

　　從資金成本看，截至2018年3月31日，美的置業(yè)平均借款資金成本5.6%，較2017年5.23%有所上升。這其中還包括了三筆總額35億元的低息公司債，票息率為4.28%、4.8%。2018年5月24日，美的置業(yè)又取得批準(zhǔn)發(fā)行一筆人民幣14.4億元的非公開公司債。

　　但在國內(nèi)融資環(huán)境越發(fā)逼仄的當(dāng)下，這并不足以應(yīng)對美的置業(yè)高速擴張的大量資金需求。在招股說明書中，美的置業(yè)方面談到未來風(fēng)險因素時坦承，“未必有足夠的資金支持未來的土地收購及地產(chǎn)開發(fā)，而且該資金資源可能無法按商業(yè)上合理的條款取得，或根本無法獲取?！?/p>

　　赴港上市成為其迫切需要。美的置業(yè)總裁赫恒樂在2014年接受媒體采訪時就表示，“將朝著上市目標(biāo)去努力。”

　　由于內(nèi)地對房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格的監(jiān)管政策，A股上市短期內(nèi)很難松閘。美的置業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)移到香港。2017年7月，赫恒樂再次表達上市意愿，“最近在推進，未來會考慮在香港上市”。赫恒樂稱，上市不僅僅是解決短期融資和套現(xiàn)，港股上市公司可以提升獲取資金的能力。及至2018年5月31日，美的置業(yè)遞交了IPO招股書。

　　美的置業(yè)的底氣

　　從公開的招股書來看，何享健一手培植的美的置業(yè)，是典型的“美的系”家族控股企業(yè)。由何享健及其兒媳盧德燕共同作為公司的實際控制人。

　　背靠千億家電巨頭美的集團，獲得品牌和資源的強力背書，正是美的置業(yè)這個并不具備地產(chǎn)DNA基因卻敢于與房企大佬同臺炫技的底氣。其中包括一站式智慧家居及生活解決方案的支持，以及在銀行貸款方面美的集團的信用擔(dān)保。

　　美的置業(yè)稱，其競爭優(yōu)勢是長期形成的品牌、多元化及低成本土地儲備、一站式智慧家居及生活解決方案提供者、高效管理架構(gòu)及高度標(biāo)準(zhǔn)化營運策略，以及管理團隊積極性高且經(jīng)驗豐富。

　　美的置業(yè)的業(yè)務(wù)營運，主要包括物業(yè)開發(fā)及銷售、物業(yè)管理服務(wù)以及商業(yè)物業(yè)投資及營運三方面。截至2018年3月31日，公司物業(yè)開發(fā)及銷售營收占總營收比例的97.5%。

　　同為佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)上的明星企業(yè)，美的集團和碧桂園彼此相距不過5公里。何享健和碧桂園創(chuàng)始人楊國強也是忘年交。

　　2017年11月，美的集團與碧桂園集團簽署了《美的碧桂園戰(zhàn)略合作協(xié)議書》，未來雙方將在產(chǎn)城融合、科技小鎮(zhèn)、智能家電、智慧家居、海外項目等細分領(lǐng)域進行多維度的合作。

　　除了為像潼湖科技小鎮(zhèn)等各自已有的產(chǎn)城融合項目提供配套資源外，雙方也將聯(lián)合拓展新的產(chǎn)城融合項目，依托碧桂園在新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)域積淀25年的經(jīng)驗，打造示范標(biāo)桿項目。

　　在這次戰(zhàn)略合作上，碧桂園總裁莫斌甚至公開放話：以后碧桂園的家電只能用美的，以后碧桂園覆蓋的市場就是美的的市場，美的覆蓋的市場也就是碧桂園的市場。

　　有意思的是，美的置業(yè)與碧桂園在戰(zhàn)略布局上均以二三線及四線城市為主，這意味著這對親密的合作伙伴也會有兵戎相見的時候。

　　本文首發(fā)于微信公眾號：中國房地產(chǎn)報。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表贏家財富網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。