2021年第一個(gè)禮拜，各家公司在忙于做2020年的回顧以及新年展望的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)卻在發(fā)債上玩的不亦樂(lè)乎。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年1月7日，共有19家上市房企發(fā)布合計(jì)超60億美元的債券。 其中，碧桂園(02007.HK)發(fā)債金額合計(jì)達(dá)12億美元位居榜首;世茂集團(tuán)(00813.HK)發(fā)債金額為8.72億美元緊隨其后;排在第三位的禹洲集團(tuán)(01628.HK)發(fā)債金額為5.62億美元。不過(guò)，從單只美元債的發(fā)行規(guī)模上來(lái)看，世茂集團(tuán)一筆擬發(fā)行的8.72億美元票據(jù)，在開年以來(lái)發(fā)債的房企中，規(guī)模最大，不過(guò)其3.45%的利率明顯低于平均發(fā)債利率，到期年限2031年，也是目前發(fā)債房企中期限最長(zhǎng)的。

　　利率方面，華南城(01668.HK)發(fā)布1.2億美元債券，利率最高達(dá)10.75%，其次當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)以及中梁控股(02772.HK)發(fā)債利率均超過(guò)9%。

　　這21筆債券中，利率最低的達(dá)到2.7%，該筆美元債的發(fā)債主體為碧桂園，其將發(fā)行合共12億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中5億美元票據(jù)的利率定為2.7%，剩余7億美元的優(yōu)先票據(jù)利率為3.3%。也較其他公司的利率相差較大。此外，世茂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、新城發(fā)展、龍光集團(tuán)的利率均低于4.5%。

　　可以看出，頭部房企的發(fā)債優(yōu)勢(shì)繼續(xù)凸顯，利率下行且獲得較長(zhǎng)的融資期限，中小房企的發(fā)債利率仍處于高位，期限以短中期為主，分化愈加明顯。

　　在這19家上市房企發(fā)布的共計(jì)21筆債券融資中，美元債占了16筆，多達(dá)總?cè)谫Y數(shù)量的76.2%。有分析認(rèn)為，美元債發(fā)行高潮，或與全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)。

　　東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇表示，現(xiàn)在美元很便宜，而且現(xiàn)在處于美元債在貶值周期，利率也便宜，雙重套息，負(fù)債美元化、資產(chǎn)人民幣化是有幫助的。

　　據(jù)路透報(bào)道指，雖然美元指數(shù)偶爾展現(xiàn)韌性，但總是無(wú)法持久，因?yàn)橹纹涠嗄隄q勢(shì)的因素大致已經(jīng)弱化。美國(guó)的低利率、龐大預(yù)算與貿(mào)易逆差，以及對(duì)新冠疫苗推出后全球貿(mào)易復(fù)蘇將帶動(dòng)非美元貨幣走升的預(yù)期，已將美元推至多年低點(diǎn)。

　　有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年美元將繼續(xù)走跌。同時(shí)，外國(guó)政府進(jìn)一步實(shí)行刺激的貨幣政策后，全球金融體系注流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，因此債券發(fā)行成本逐漸走低。這一大環(huán)境的轉(zhuǎn)變，是造成年初房企蜂擁發(fā)行美元債的重要因素。

　　通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)，年初多數(shù)房企的發(fā)債原因?yàn)橐荒陜?nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)再融資以及現(xiàn)有債務(wù)再融資等?？梢钥闯?，房企境外債的發(fā)行大部分用于償還即將到期的存量債務(wù)。但是這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的行為所導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)較為嚴(yán)重，中國(guó)人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾指出“房地產(chǎn)是中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)最大的‘灰犀牛’,要堅(jiān)決抑制房產(chǎn)泡沫?！?/p>

　　而為了控制地產(chǎn)過(guò)度融資對(duì)金融系統(tǒng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門一直在限制各種地產(chǎn)融資行為。

　　在2020下半年在“三道紅線”融資新規(guī)的持續(xù)落地，融資收緊便是確定的事情。與此同時(shí)，在2020年最后一天，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。該《通知》主要內(nèi)容為，將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)劃分五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個(gè)人住房貸款占比上限的兩道紅線。這一舉動(dòng)很大程度針對(duì)銀行信貸資金，最終流向房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。據(jù)悉，《通知》自2021年1月1日起實(shí)施。

　　市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，隨著《通知》的下發(fā)，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)貸款余額將少增4000億左右，個(gè)人住房貸款余額少增3500億左右。隨著額度的縮減，無(wú)論是對(duì)個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，拿到房地產(chǎn)貸款將越來(lái)越難。

　　貝殼研究院認(rèn)為，在種種新規(guī)的背景下，預(yù)計(jì)房企債券融資難度將不斷升級(jí)，2021年在擴(kuò)大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企主動(dòng)“降負(fù)”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。

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