房貸業(yè)務成“雞肋” 利率高低決定銀行放款速度 2017年06月07日 14:04來源：第一財經(jīng) 調(diào)結(jié)構(gòu)控風險

　　 房貸利率政策的變動與宏觀政策的調(diào)整關系密切。

　　在銀行信貸“調(diào)結(jié)構(gòu)”的大方向里，個人住房按揭貸款屬于“房地產(chǎn)類貸款”，銀行對此有一套風控邏輯。某股份制銀行零售總部管理層人士告訴第一財經(jīng)記者，在所有的“調(diào)結(jié)構(gòu)”考量里，樓市宏觀調(diào)控動向是他們“最重要的指揮棒”。

　　早在去年底，中央經(jīng)濟工作會議就提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落；要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　周小川在今年全國兩會上也表示，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地產(chǎn)貸款猛增，預計今年住房貸款還會以相對較快的速度發(fā)展，但確實要適當平衡，隨著政策調(diào)整估計會適當放慢。

　　“管住貨幣”落到具體的額度管控上，不少銀行分行人士感受到了當?shù)乇O(jiān)管對轄內(nèi)各行房貸規(guī)模的重視，甚至細致到每個月的增量和余額?！拔覀兠總€月都要壓額度的?！鄙鲜鲢y行個貸部門的管理層表示。

　　除了政策因素，各家銀行也有對房地產(chǎn)類貸款的風險把控。從數(shù)據(jù)來看，上市銀行個人房貸不良率在0.3%左右，遠低于全行業(yè)1.74%的不良率。但銀行仍然講求信貸結(jié)構(gòu)的合理，投向不能過度集中。在去年全行業(yè)對房地產(chǎn)類貸款加大投放力度之后，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化成了各家銀行面臨的任務。

　　“流動性管理”則是高懸的另一根“指揮棒”。一方面，不少銀行零售貸款中長期資產(chǎn)的盤子已趨于飽和。更形成壓力的是，當前市場資金趨緊，半年末MPA考核又大限將近。整體來看，銀行已采取從嚴的流動性管控措施。

　　 重回“雞肋”

　　 在政策導向及風控、流動性管理之后，銀行最終的算盤還是要打在定價邏輯上的。

　　上述個貸部門管理層人士告訴記者，銀行實際放貸成本為5%左右。而目前中長期貸款的基準利率僅為4.9%。

　　進一步從銀行內(nèi)部計價來看，去年初，第一財經(jīng)記者從某上市銀行總行零售條線負責人處獲悉，該行對房貸采用“薄利多銷”策略，調(diào)低了風險內(nèi)評法里的房貸計提，并在FTP計算中給房貸以優(yōu)惠計價。以該行的政策計算，各分行房貸利率不低于“8.3折”即能保本，因此各基層行有動力做大房貸業(yè)務。今年以來，多家銀行類似的內(nèi)部優(yōu)惠政策均已取消，部分銀行還數(shù)次調(diào)高了FTP(內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價)計價，房貸業(yè)務對基層行而言重回“雞肋”。

　　畢竟，繼管控流動性風險及信用風險之后，“穩(wěn)住息差”已成全銀行業(yè)的又一大要務。一些房貸額度已經(jīng)所剩無幾的分行，就會上浮利率，量少自然價高。

　　對于個別額度尚寬松的銀行而言，房貸定價也有一定程度的調(diào)整。

　　自稱房貸利率仍是“良心價”的某銀行內(nèi)部人士向第一財經(jīng)記者表示，該行首套房貸利率最低仍有9.5折的優(yōu)惠，但總體房貸利率必須調(diào)節(jié)到基準上浮，因此該分行的策略為“放一筆9.5折，必須配一筆1.1倍”，且“放貸先后按利率高低排序”。

　　除“價高者先得”外，上述銀行內(nèi)部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的“高凈值客戶”，可以更快獲得貸款；二是對于一手房按揭貸款，若開發(fā)房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸發(fā)放也可能“插隊”。