在業(yè)績(jī)導(dǎo)向的“跳遠(yuǎn)機(jī)制”指揮棒下，江蘇民企弘陽(yáng)地產(chǎn)一改過(guò)去穩(wěn)健的作風(fēng)，銜枚疾進(jìn)。

　　“不再用預(yù)算做評(píng)價(jià)，改為‘跳遠(yuǎn)機(jī)制’，一切以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向”是弘陽(yáng)地產(chǎn)創(chuàng)始人曾煥沙在2018年管理團(tuán)隊(duì)工作會(huì)議上明確提出的方針。

　　在這一指揮棒下，弘陽(yáng)開(kāi)始“三級(jí)跳”：遷都上海、全國(guó)化擴(kuò)張、赴港沖刺IPO。

　　6月28日，弘陽(yáng)地產(chǎn)進(jìn)入港股IPO聆訊階段，6月29日起在港公開(kāi)發(fā)售股份，計(jì)劃于7月12日在港交所掛牌。

　　此次弘陽(yáng)地產(chǎn)全球發(fā)售股份數(shù)目為8億股，其中國(guó)際發(fā)售90%，香港公開(kāi)發(fā)售10%，每股發(fā)售價(jià)格2.18港元至3.18港元，總體融資規(guī)模在17.4億~25.4億港元之間。如果以招股價(jià)中位數(shù)2.68港元計(jì)算，預(yù)期集資凈額約20.23億元。

　　然而此時(shí)赴港，卻未必能討到好彩。德勤報(bào)告顯示，2018年上半年香港IPO數(shù)量達(dá)到全球首位，合計(jì)募資金額達(dá)503億港元，但融資金額卻創(chuàng)下2016年同期以來(lái)的低位。伴隨著“上市潮”一同出現(xiàn)的還有“破發(fā)潮”，2018年以來(lái)香港發(fā)行的新股，破發(fā)率高達(dá)72%。

　　從6月最后一周開(kāi)始，在港上市的內(nèi)房股表現(xiàn)持續(xù)不佳，香港資本市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)房企的熱情正迅速轉(zhuǎn)冷，同期一批赴港上市的企業(yè)都先后出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)不足或募資破發(fā)的情況。

　　顯然，弘陽(yáng)地產(chǎn)能否如愿募資，能否依托上市復(fù)制其他閔系房企如旭輝、泰禾、陽(yáng)光城(000671,股吧)等實(shí)現(xiàn)千億的路徑還是未知數(shù)。

　　面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的提問(wèn)，弘陽(yáng)地產(chǎn)并沒(méi)有透露具體的認(rèn)購(gòu)情況，只是稱選擇此時(shí)上市，是公司發(fā)展的一個(gè)必然時(shí)機(jī)。

　　上市難解資金危局

　　弘陽(yáng)地產(chǎn)向資本市場(chǎng)講述的故事，再也不是曾煥沙從幾塊瓷磚開(kāi)始的發(fā)家史，而是開(kāi)始渲染“人才特色”。

　　“曾總以前在福建，有多年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，他的座右銘是‘在商言人’，同時(shí)也非常推崇以?shī)^斗和奮斗者為本的目標(biāo)。”6月28日，在香港舉行新聞發(fā)布會(huì)，弘陽(yáng)地產(chǎn)總裁何捷如是描述他眼中的曾老板。

　　在何捷看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以前是關(guān)系的驅(qū)動(dòng)，再后來(lái)是資金驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在是人才驅(qū)動(dòng)的時(shí)代。

　　為了沖刺上市以及在2020年達(dá)成千億規(guī)模，弘陽(yáng)地產(chǎn)在地產(chǎn)圈掀起了一輪空前的“挖人大戰(zhàn)”，10位來(lái)自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管攜手空降弘陽(yáng)。顯而易見(jiàn)，弘陽(yáng)想復(fù)制這幾家房企從百億到千億的成長(zhǎng)路徑。

　　之后弘陽(yáng)地產(chǎn)猶如坐上了過(guò)山車(chē)，相繼成立了上海、香港總部，與南京總部分別承擔(dān)不同的角色，進(jìn)而在土地市場(chǎng)上攻城略地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年弘陽(yáng)拿下了43個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益可售面積為245萬(wàn)平方米，貨值約367億元。今年以來(lái)，弘陽(yáng)已經(jīng)獲得15個(gè)項(xiàng)目，占地面積約88.6萬(wàn)平方米，總對(duì)價(jià)約為70億元。

　　從長(zhǎng)期偏居一隅，到內(nèi)部大刀闊斧的改革，再到土地市場(chǎng)的初露鋒芒，在令人目眩的沖刺速度背后，是曾煥沙的野心，要把銷(xiāo)售額從2017年的178.1億元提升到2020年的千億規(guī)模。

　　融資的急迫性在弘陽(yáng)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中表現(xiàn)得尤為明顯。

　　弘陽(yáng)地產(chǎn)的招股說(shuō)明書(shū)中披露，2015年至2017年，公司資本負(fù)債比率分別為119.4%、136%及137.5%。近三年公司借款總額分別為56.64億元、76.91億元、116.3億元，三年內(nèi)翻了兩倍。

　　此外，弘陽(yáng)地產(chǎn)還有占比19.9%的信托及其他融資借貸，將集中于2018年和2019年到期，利率最低為7.5%，最高達(dá)9.1%。

　　利潤(rùn)增速下滑、大舉融資、負(fù)債規(guī)模急劇攀升……在房地產(chǎn)市場(chǎng)新環(huán)境下，這些都曾是激進(jìn)擴(kuò)張的房企們遇到過(guò)的難題。

　　泰禾就因大舉并購(gòu)導(dǎo)致負(fù)債規(guī)模急劇攀升，負(fù)債總額由2015年年末的677億元快速增加至2018年2月的1405.49億元，凈負(fù)債率高達(dá)402%。為此，泰禾只能通過(guò)銀行貸款、非銀行貸款、公司債、中票等融資渠道不斷籌資來(lái)滿足其對(duì)資金的渴求。

　　在資本市場(chǎng)上開(kāi)拓新的融資渠道與降低融資成本，降低負(fù)債率已成為弘陽(yáng)地產(chǎn)迫在眉睫的事。

　　某投行人士表示，不太知名的房地產(chǎn)企業(yè)很難受到港股投資者認(rèn)可。有些房企能闖關(guān)成功，多是靠老板動(dòng)用關(guān)系，找親戚朋友認(rèn)購(gòu)。

　　一位長(zhǎng)期從事內(nèi)房股研究的證券分析師指出，弘陽(yáng)137.5%的負(fù)債率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)安全紅線，而負(fù)債率的持續(xù)高位運(yùn)行也增加了其未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)可能。

　　然而弘陽(yáng)地產(chǎn)卻認(rèn)為自身負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)均衡，整個(gè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表是比較穩(wěn)健和健康的。

　　弘陽(yáng)地產(chǎn)相關(guān)人士表示，資金來(lái)源主要還是銀行融資，資本負(fù)債率從2015年120%到2017年不到140%，也是一個(gè)合理的增長(zhǎng)，同時(shí)融資成本也從2015年8.4%下降到2017年7.5%。此外，財(cái)務(wù)流動(dòng)性指標(biāo)不錯(cuò)，流動(dòng)比例從2015年1.1上升到2017年1.3，同時(shí)凈資產(chǎn)負(fù)債率只有97.5%，跟行業(yè)的平均水平比較吻合。

　　糧草薄弱、高周轉(zhuǎn)與現(xiàn)金流三考

　　盡管提出了全國(guó)化的布局主張，但嚴(yán)格意義而言，目前的弘陽(yáng)地產(chǎn)仍屬于典型的區(qū)域型房企。

　　據(jù)弘陽(yáng)地產(chǎn)披露的上市申請(qǐng)材料顯示，其儲(chǔ)備項(xiàng)目中有39個(gè)位于南京、14個(gè)位于蘇州，無(wú)錫和合肥的項(xiàng)目分別為4個(gè)和3個(gè)，余下少量項(xiàng)目均位于三四線城市。

　　據(jù)何捷拆解，目前弘陽(yáng)地產(chǎn)683萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備土地結(jié)構(gòu)接近50%在二線城市，還有25%在強(qiáng)三線城市，其他25%在三四線城市，多是根據(jù)剛需和改造的結(jié)構(gòu)群體，并可供未來(lái)三年的開(kāi)發(fā)。

　　不可否認(rèn)，長(zhǎng)期深耕南京及周邊城市，使得弘陽(yáng)地產(chǎn)收獲城市紅利的同時(shí)也得到了快速的發(fā)展。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年弘陽(yáng)地產(chǎn)以178.1億元的流量金額排名行業(yè)第95位，2018年上半年弘陽(yáng)地產(chǎn)流量金額達(dá)169.2億元上升至64位。

　　然而，旗下項(xiàng)目過(guò)度集中在長(zhǎng)三角區(qū)域也意味著風(fēng)險(xiǎn)的增加，尤其是重點(diǎn)布局的南京、蘇州等城市又是當(dāng)前調(diào)控監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)。除了土地儲(chǔ)備的布局存隱患外，弘陽(yáng)地產(chǎn)的土儲(chǔ)規(guī)模相比同類型的房企也存在不小的差距。

　　根據(jù)克而瑞發(fā)布的2017年末中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值數(shù)據(jù)顯示，弘陽(yáng)集團(tuán)以836億元的總貨值排名83位，權(quán)益金額更是排在百名之外。同樣提出沖刺千億的泰禾、陽(yáng)光城、融信、福晟，其總貨值分別達(dá)到了7429億元、6536億元、5301元、4517億元，差距十分明顯。

　　“我們要多開(kāi)渠道，以多種方式獲得土地，同時(shí)還要加強(qiáng)并購(gòu)，提升投資效率。抓住在不同板塊、不同時(shí)期和不同城市的窗口期，可以獲得更安全、獲得未來(lái)預(yù)期會(huì)更好，盈利能力更強(qiáng)的土地?！焙谓萑绱苏f(shuō)道，“我們需要在規(guī)模、效率、品質(zhì)上有更快的提升?！?/p>

　　拿地，加杠桿，弘陽(yáng)地產(chǎn)在不斷加快擴(kuò)張的步子。在越來(lái)越多房企加入搶奪“現(xiàn)金流”行列的同時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~卻在持續(xù)下降。

　　公開(kāi)資料顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)2015年~2017年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為23.9億元、8.91億元、-34.98億元。2016年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較2015年下降了62.72%，2017年較2016年下降了492.59%。

　　與此同時(shí)，弘陽(yáng)地產(chǎn)同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~與凈利潤(rùn)相比，其比值分別為1.8、0.96、-2.93，呈現(xiàn)持續(xù)下降的現(xiàn)象，特別是2017年，其比值已經(jīng)呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，說(shuō)明弘陽(yáng)地產(chǎn)的盈利質(zhì)量在逐漸變差。

　　或許是深諳“現(xiàn)金為王”的原則，弘陽(yáng)地產(chǎn)在聆訊資料中專門(mén)提到將追求快周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)。主要指標(biāo)包括貨地比、毛利率、凈利潤(rùn)、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、去化周期、現(xiàn)金流回正周期等。要求各城市公司在獲得土地后的85天內(nèi)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工，180天內(nèi)開(kāi)盤(pán)。

　　高周轉(zhuǎn)模式并非“王道”。資金鏈能否承受重壓，如何保證手上的貨值順利去化，這些都是弘陽(yáng)地產(chǎn)千億突圍路上需要攻破的壁壘。