事項(xiàng)：

　　12月4日晚，萬科公布公司11月銷售數(shù)據(jù)，11月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額347.5億元，同比增長17.9%；實(shí)現(xiàn)簽約面積229.6萬平方米，同比減少11.3%。1-11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額4,676.4億元，同比增長37.2%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1701. 7萬平方米，同比增長21.1%；1-11月，公司新增建面4,561萬平米，同比增長76.8%；總地價(jià)3,090.6億元，同比增長115.6%。

　　主要觀點(diǎn)

　　1、11月銷售347億、環(huán)比-6%/同比+18%，全年有望沖刺近5,200億元

　　11月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額347.5億元，同比增長17.9%；銷售均價(jià)15,135元/平，環(huán)比上漲1.9%。公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積229.6萬平方米，同比減少11.3%，但11月認(rèn)購近500億元、環(huán)比+19%、同比+100%，預(yù)計(jì)12月銷售將實(shí)現(xiàn)放量。4季度公司推盤加大，并去化率仍保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)11-12月也仍將保持較好的銷售表現(xiàn)。

　　1-11月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額4,676.4億元，同比增長37.2%，漲幅較1-10月收窄1.8pct；累計(jì)銷售均價(jià)14,885元/平，同比+13.2%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1701. 7萬平方米，同比增長21.1%，優(yōu)于同期高頻跟蹤43城市同比下降20.4%的水平。預(yù)計(jì)公司12月推盤和銷售將雙雙提升，并且我們估算公司已認(rèn)購未簽約金額達(dá)550億元，那么預(yù)計(jì)全年銷售沖刺近5,200億元，對應(yīng)同比增長43%。

　　2、拿地持續(xù)擴(kuò)張、下半年尤其明顯，1-11月拿地額占比銷售額達(dá)66%

　　11月公司在土地市場獲取深圳、佛山、廣州、無錫和成都等地合計(jì)19個(gè)項(xiàng)目以及4個(gè)物流項(xiàng)目，拿地區(qū)域主要集中于一二線及長三角周邊城市，共新增建面371.6萬平米，環(huán)比降低32.0%；總地價(jià)213.0億元，同比降低46.4%，平均樓板價(jià)5,733元/平，環(huán)比降低21.2%，顯示了公司低成本拿地能力。11月公司拿地金額占比銷售金額61%，繼續(xù)呈現(xiàn)積極拿地態(tài)度，并且自三季度開始已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月加倉拿地。

　　1-11月，公司共在土地市場新獲229個(gè)項(xiàng)目，共新增規(guī)劃面積4,560.6萬方，同比增長76.8%；總地價(jià)3,090.6億元，同比增長115.6%；平均樓板價(jià)6,777元/平，較2016年樓板價(jià)上漲11.7%，拿地成本相對可控；拿地金額占比銷售金額66%，較2016年全年51%提升15pct，屬于積極主動(dòng)的加倉拿地。

　　3、投資建議：銷售穩(wěn)增、認(rèn)購翻番，拿地繼續(xù)擴(kuò)張，重申強(qiáng)烈推薦

　　下半年以來，公司銷售漸入佳境，單月銷量同比震蕩上行，雖然11月單月數(shù)據(jù)僅同比小增，但在單月認(rèn)購?fù)?100%的基礎(chǔ)上或?qū)⒂瓉?2月銷售放量。我們預(yù)計(jì)伴隨12月公司加大推盤力度，17年全年銷售有望沖刺近5,200億元，對應(yīng)漲幅43%。同時(shí)公司自16年以來，持續(xù)加大拿地力度，17年1-11月拿地金額占比銷售金額高達(dá)66%，尤其下半年以來，拿地銷售金額比均超過60%、并兩次突破100%，同時(shí)公司抓住機(jī)遇積極通過招拍掛和并購方式擴(kuò)充土地儲備，未來將充分受益于后續(xù)市場集中度進(jìn)一步提升。我們維持公司17-19年每股收益預(yù)測分別為2.51、3.17和3.76元，目前2017-18PE分別為12.3和9.7倍，維持目標(biāo)價(jià)38.00元，重申強(qiáng)烈推薦評級。

　　4、風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場下行風(fēng)險(xiǎn)。