地產(chǎn)：看好15年行業(yè)恢復(fù) 薦6股 2014-12-15    類別：行業(yè)研究  機構(gòu)：海通證券  研究員：涂力磊 賈亞童

單月銷售創(chuàng)年內(nèi)新高，政策刺激帶來積極恢復(fù)。11月行業(yè)單月銷售額0.81萬億，環(huán)比增長13.11%，同比-7.03%。11月單月數(shù)據(jù)屬年內(nèi)最高。數(shù)據(jù)同比下行主要因素為去年基數(shù)過高。目前10月限貸政策放松后各銀行房貸利率優(yōu)惠力度已明顯加大，銷售保持底部抬升趨勢。

市場供需剪刀差呈現(xiàn)收斂趨勢。11月新開工、土地、投資累計增速呈現(xiàn)降幅擴大趨勢。而銷售面積呈現(xiàn)降幅趨穩(wěn)和收斂趨勢。以上特征反映出開發(fā)商當前處于持續(xù)降庫存狀態(tài)?？紤]2014年土地購置大概率同比繼續(xù)下行，預(yù)計2015年下半年開始市場供應(yīng)將呈現(xiàn)明顯收窄趨勢。屆時市場有希望重新回歸供需平衡狀態(tài)。

房地產(chǎn)投資1-11月同比增長11.9%。1-11月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資為86601億元，同比增長11.9%。相比2014年1-10月同比增長11.9%而言，2014年1-11月減少0.5個百分點。1-11月商品住宅投資58676億元，同比增長10.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為67.8%。

房地產(chǎn)累計銷售面積同比下降8.6%。1-11月，全國商品房銷售面積10.17億平方米，比去年同期減少8.2%。11月單月銷售面積13223萬平，較10月環(huán)比減少6.4%，同比減少1.6%。1-11月商品房累計銷售額達到64481億元，較去年同期減少7.8%，11月銷售額8096億元，環(huán)比10月單月數(shù)據(jù)增加13.11%，同比減少7%。

行業(yè)當月資金來源微弱增長。1-11月全國房地產(chǎn)資金來源總量達到11.01萬億元，較去年同期增長0.6%。11月資金量0.99萬億，環(huán)比10月減少4.8%，同比減少19.6%。逐個數(shù)據(jù)分析的話可以看到，房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的15%，利用外資占比低于1%，自籌資金占41%，其他資金占44%。10月個人按揭貸款達到1235億元，環(huán)比10月增長12.1%，同比減少3.3%。

估值和投資。截至2014年12月12日，a股市場動態(tài)（ttm）pe在16.3倍，房地產(chǎn)板塊動態(tài)（ttm）pe在19.3倍。上月至今行業(yè)出現(xiàn)較大幅度漲幅。從股價對rnav角度考慮，目前地產(chǎn)上市公司股價對rnav平均折價率在10%以內(nèi)。少數(shù)企業(yè)股價已高于rnav。我們認為后期市場將從"普漲"逐步轉(zhuǎn)移為"優(yōu)漲"。優(yōu)質(zhì)成長型企業(yè)，受益行業(yè)復(fù)蘇公司有望脫穎而出。此外，當前rnav反應(yīng)相對保守預(yù)期。如果2015年行業(yè)重新進入供需平衡，行業(yè)盈利能力有望階段性改善。以上事實對后期rnav有提升作用 個股推薦。政策累計效果、15年進入低基數(shù)期和購買力自身積累等因素，預(yù)計行業(yè)數(shù)據(jù)后期將保持回升趨勢。2015年開始重新進入上行通道。重申政策、銷售雙底部來臨，看好未來3到6個月地產(chǎn)超額收益能力?？春酶邚椥越M合招商、格力、泰禾、華夏、世聯(lián)、金科。

風(fēng)險提示。一旦國內(nèi)未來采取更加嚴厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。