智通財(cái)經(jīng)獲悉，匯豐發(fā)表研報(bào)表示，冠君產(chǎn)業(yè)信托(02778)2016財(cái)年業(yè)績(jī)遠(yuǎn)超于該行和市場(chǎng)預(yù)期。冠君報(bào)告2016財(cái)年每單位派發(fā)股息（DPU）為0.2295港元，同比增長(zhǎng)16%，略高于該行及共識(shí)預(yù)測(cè)分別為2%和4%，隱含收益率為5.1%。該行維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)升至5.40港元。

　　花園道3號(hào)仍為增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力

　　匯豐稱，花園道3號(hào)(TGR)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁的租金增長(zhǎng)19.7%，反映了占用率較高。預(yù)期2017財(cái)年租金回升潛力強(qiáng)勁，有助于部分抵消一些寫字樓使用率較低的問(wèn)題。該行估計(jì)，冠君2017財(cái)年預(yù)期DPU為0.235港元，意味著2017財(cái)年的股息收益率為5.2%。

　　擔(dān)憂2017年朗豪坊租金下調(diào)

　　該行表示，2016財(cái)年朗豪坊商業(yè)租金增3.4%，但租戶下降了4.9%。該行認(rèn)為，租金受到香港零售的影響，零售銷售額下降7%至8600萬(wàn)港元，但被基本租金溫和增長(zhǎng)所抵消。雖然商業(yè)銷售表現(xiàn)仍優(yōu)于市場(chǎng)，但管理層對(duì)其增長(zhǎng)趨勢(shì)的可持續(xù)性持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　匯豐預(yù)期，朗豪坊租金恢復(fù)將受到下行壓力。

　　估值及建議

　　匯豐維持其“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)由5.2港元上調(diào)至5.40港元，基于DDM公允價(jià)值。此外該行上調(diào)公司2017-2018財(cái)年預(yù)期DPU約4%，反映了TGR的租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁，雖然部分被朗豪坊租金回調(diào)抵消。風(fēng)險(xiǎn)包括：加息;中央寫字樓租金低于預(yù)期;香港零售銷售放緩。