昨日，金管局再宣布3項物業(yè)按揭逆周期監(jiān)管措施，以提升銀行風(fēng)險管理和抗震能力。對于有關(guān)措施能否有效為樓市降溫，陳德霖指，樓市演變受多因素影響，按揭貸款融資只是其中重要因素之一，還包括樓宇供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)及外圍環(huán)境變動、市場氣氛等，局方會非常小心平衡，盡量不影響港人置業(yè)計劃。

　　金管局昨推出的3項新措施包括：采用「內(nèi)評法」計算資本充足比率的銀行，對今年5月19日后批出的新造住宅按揭貸款的「風(fēng)險權(quán)重」下限，由現(xiàn)時的15%提高10個百分點至25%;涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭貸款，除了要根據(jù)現(xiàn)行要求將適用的「供款與入息比率」上限下調(diào)一成之外，亦要將適用的按揭成數(shù)上限下調(diào)一成;收入來自香港以外地區(qū)的借款人的按揭貸款，除了要根據(jù)現(xiàn)行要求將適用的按揭成數(shù)上限下調(diào)一成之外，亦要將適用的「供款與入息比率」上限下調(diào)一成。

　　新措施影響暫難預(yù)計

　　陳德霖指出，美元利率逐步趨向正?；靖蹣怯畎唇依]有上升，甚至偶爾出現(xiàn)下降，因此有必要推出逆周期按揭監(jiān)管措施。但他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)本港經(jīng)濟(jì)未來進(jìn)入順周期時，不排除放寬該組措施。由于銀行融資并非影響樓市交投量及價格的唯一要素，其他因素包括物業(yè)供應(yīng)量、宏觀經(jīng)濟(jì)及外圍環(huán)境變動、市場投資氛圍等，因此難以預(yù)計新措施推出后所帶來的影響。

　　金管局表示，一直密切留意香港物業(yè)及按揭市場的發(fā)展。本港樓價經(jīng)過由2015年4月至2016年3月的短暫調(diào)整后重拾升軌。截至2017年3月底，根據(jù)政府差餉物業(yè)估價署的統(tǒng)計數(shù)字，樓價較2015年9月的高位超出4.5%。成交量自2017年初也大幅增加，其中住宅成交量，由1月超過3300宗，升至4月的7000宗。

　　加強(qiáng)銀行按揭風(fēng)險管理

　　金管局認(rèn)為，措施會令銀行資本充足率及整體抗震能力提高，令銀行對新造住宅按揭資本需求增加，但影響銀行按揭業(yè)務(wù)的因素，還有銀行資金成本及資本充足率，因此難以預(yù)測措施對銀行按揭業(yè)務(wù)的影響。

　　目前非來自香港的借款人占整體的兩成，陳德霖認(rèn)為，雖然比例不算太多，但由于本港銀行評估外地借款人的還款能力時有一定難度，如難以核實借貸人的收入、負(fù)債及已抵押物，所以有必要推出上述措施。他又表示，金管局職責(zé)是樓市風(fēng)險管理，需在適當(dāng)時機(jī)推出措施抑制樓市過熱風(fēng)險。

　　對于樓市的「爆表」導(dǎo)致銀行業(yè)等依賴樓宇按揭的行業(yè)風(fēng)險上升，金管局解釋，留意到認(rèn)可機(jī)構(gòu)物業(yè)按揭業(yè)務(wù)的競爭最近愈趨激烈，銀行在維持長期可持續(xù)性按揭息差的壓力亦越來越大。按揭業(yè)務(wù)盈利下降，會減少認(rèn)可機(jī)構(gòu)可從這項業(yè)務(wù)產(chǎn)生的資本，因而削弱它們在未來市場出現(xiàn)調(diào)整時的抗震能力。同時，近期涉及多于一項按揭貸款和收入來自香港以外地區(qū)的借款人的按揭貸款宗數(shù)有所上升，而這類按揭往往涉及比較高的信用風(fēng)險。

　　各界回應(yīng)

　　中原集團(tuán)主席兼總裁施永青指，減低按揭成數(shù)與過去調(diào)高額外印花稅效果相同，同樣制造買家入市困難的效果，然而過去越加辣，樓價越升得快。因此，是次出招未必能改變樓市現(xiàn)況，「再出招只會令更多用家買唔到樓，透過買樓保值變相只是有錢人的專利」。

　　香港銀行公會主席、中銀香港副董事長兼總裁岳毅表示，金管局在現(xiàn)階段推出新一輪按揭貸款的審慎監(jiān)管措施是必要的，有關(guān)措施有針對性地提高按揭貸款的風(fēng)險管理，銀行業(yè)界對此表示支持。有意置業(yè)人士亦應(yīng)小心考慮相關(guān)風(fēng)險。

　　萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，金管局推出3項逆周期新措施，對實力雄厚的投資者影響不大，只會增加投資成本及減少回報率。不過，措施料將令香港住宅流轉(zhuǎn)進(jìn)一步放緩。

　　美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示，新措施以針對風(fēng)險較高的按揭貸款為主，相信新措施將令個別實力稍遜的買家未能入市，包括對「靠父干」的買家有所沖擊，并料對二手影響相對較大。

　　長實地產(chǎn)投資董事郭子威表示，歡迎金管局有關(guān)安排，并相信金管局是基于金融體系的穩(wěn)定而做的預(yù)防措施，避免銀行過度投入房地產(chǎn)，措施主要針對銀行方面，對發(fā)展商影響不大。

　　樓控新招夠辣否?　　此次是金管局第8次對樓市推出「辣招」，上次金管局如此大動作是在2015年2月27日，規(guī)定700萬元以下自用住宅按揭成數(shù)下降一成。回顧過去8年時間，金管局對于樓宇按揭限制越來越多、越來越嚴(yán)，受到限制的樓盤價格也越來越低。

　　2009年10月23日，金管局第一次推「辣招」針對2000萬元及以上的樓盤，以物業(yè)單位價格為參考基準(zhǔn)的「一刀切」政策一直沿用至2011年6月。受影響的樓盤，從2000萬元的樓宇一路擴(kuò)大至700萬元的中等價位住宅，唯一不變的是金管局制訂政策的思路。

　　2010年8月13日，六成按揭上限的規(guī)定，實行對象擴(kuò)展至1200萬元的物業(yè)單位。同年11月19日，1200萬元的物業(yè)按揭被強(qiáng)制下調(diào)至五成，800萬元至1200萬元的住宅按揭上限為六成。2011年6月10日，針對1000萬元至1200萬元的物業(yè)再有新招，按揭上限被壓低至五成，連700萬元的中價位住宅也「中槍」，700萬元至1000萬元的住宅按揭被調(diào)至六成。

　　然而，從2012年起，這種思路發(fā)生了重大變化，量變引起了質(zhì)變，金管局規(guī)定將借款人的「資產(chǎn)水平」納入按揭上限的評估標(biāo)準(zhǔn)之中，這無異于將政策的執(zhí)行對象細(xì)化到每一個借款人。對于已擁有自用住宅，繼續(xù)物色中低價位樓盤的買家來說，打擊幾乎是致命的。同年，金管局第一次提出「申請人收入非源自香港」這一概念，顯示金管局關(guān)注的已不僅是按揭供款，還會考慮用以購買物業(yè)的資金來源。

　　其實，回顧金管局的出招，發(fā)現(xiàn)每次推新的按揭上限時，只能暫時冷卻瘋炒的細(xì)價樓市場。今次措施，或會淘汰部分外地買家，令市場交投暫時下跌?！讣永薄箤κ忻竦男睦碛绊懸话愠掷m(xù)3個月至半年，經(jīng)歷多次類似的政策「侵襲」，市民已慢慢習(xí)慣。由此可以預(yù)期，最新出招很難帶來樓市轉(zhuǎn)向。可能最終祭出的終極招數(shù)，還是加息。（ 編輯：姜禹）

　　本文來自危險性公眾號“香港商報”，