始終，要馴服樓市狂潮，香港不能一味等待美國(guó)加息。到底新輪辣招，會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)什么影響?多個(gè)大型新盤即將開售，其銷情如何將是重要啟示。

　　　　樓市再度熾熱，香港金管局終于出招「加辣」?？偛藐惖铝卣f(shuō)，3項(xiàng)新的逆周期監(jiān)管措施，旨在加強(qiáng)銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理。毫無(wú)疑問(wèn)，這有助進(jìn)一步保障本港金融體系的穩(wěn)定，提升銀行在周期逆轉(zhuǎn)時(shí)的抗震能力;除此以外，對(duì)于遏抑樓價(jià)持續(xù)脫韁，新措亦可望產(chǎn)生正面作用。

　　「加辣」第一招，實(shí)無(wú)異于一種「量化緊縮」，收緊銀行按揭貸款的資金供應(yīng)。因?yàn)?，?duì)于采用「內(nèi)評(píng)法」計(jì)算資本充足率的銀行，其新造住宅按揭貸款的「風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重」下限，由截至昨日止的15%提高10個(gè)百分點(diǎn)至25%，其實(shí)就是限制銀行不能批出過(guò)多按揭貸款。尤其是，相關(guān)增幅并非一個(gè)小數(shù)目，而涉及到的8大銀行的平均風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重現(xiàn)時(shí)只有16%，亦即業(yè)界須要為此預(yù)留更多資金，否則根本不能通過(guò)要求承造新的按揭貸款。值得留意是，「量化緊縮」意味市場(chǎng)資金趨緊，更將因而增加按息以至拆息的上調(diào)壓力，有可能導(dǎo)致「變相加息」。過(guò)去美國(guó)多次加息，港息卻無(wú)動(dòng)于衷，甚至在資金充裕下有條件不增反減;新措以后，按息雖未必即時(shí)攀升，但銀行肯定難以一再減息吸客。

　　「加辣」第二招，則重在打擊投資需求，提高相關(guān)非自住買家的入市門檻。現(xiàn)有多于一個(gè)按揭貸款的按揭借款人，其新造按揭成數(shù)上限即日起再下調(diào)一成，無(wú)疑有利遏抑購(gòu)買第二套房或以上的實(shí)際需求及心理意欲。盡管政府已向第二套房購(gòu)買者施以高達(dá)15%的「從價(jià)印花稅」懲罰性稅款、以及收緊了按揭成數(shù)上限，但樓市愈升愈有，非首置買家比率依舊維持兩成，因而存在「加辣」需要。當(dāng)然，對(duì)于具實(shí)力投資者來(lái)說(shuō)，措施未必阻礙他們?nèi)胧?，惟無(wú)論如何，這都增加了相關(guān)彈藥需求、繼而拉低了投資能力。至于銀行方面，按揭成數(shù)下降亦可多添一層緩沖保障，正如陳德霖所指，承造多個(gè)按揭者的違約機(jī)會(huì)較高;有見及此，針對(duì)一人加按套現(xiàn)、卻以另外一人名義申請(qǐng)按揭的操作，基于相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)同樣不小，局方采取針對(duì)監(jiān)管措施實(shí)屬應(yīng)有之義，做法縱或不利市民置業(yè)自住也恐無(wú)可厚非，有助減輕市況逆轉(zhuǎn)對(duì)銀行及對(duì)按揭人的負(fù)面沖擊。

　　「加辣」第三招，將收入來(lái)自香港以外的買家的「供款與入息比率」上限下調(diào)一成，固然可進(jìn)一步遏抑有關(guān)需求，不過(guò)很大程度上乃屬預(yù)防性措施。畢竟，當(dāng)局開征了稅款高達(dá)15%的「買家印花稅」，加上按揭成數(shù)上限早已下調(diào)，已令相關(guān)買家占比跌至僅得2%。但有鑒數(shù)字有所回升，新措確可進(jìn)一步引導(dǎo)本地房屋資源用于解決本地居住需要。

　　始終，要馴服樓市狂潮，香港不能一味等待美國(guó)加息。受累特朗普因素，美國(guó)加息步伐恐將減慢，利率期貨顯示6月加息機(jī)會(huì)已由100%降至約60%，美元近期且顯著貶值了，美股日前亦一度重挫。也就是說(shuō)，如果香港繼續(xù)坐視不理，按息上調(diào)只怕進(jìn)一步押后，甚至受累銀行按揭戰(zhàn)而進(jìn)一步下跌。

　　到底新輪辣招，會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)什么影響?多個(gè)大型新盤即將開售，其銷情如何將是重要啟示。如果非自住的投資客、以至非本地的海外買家依然占多，比例完全沒(méi)有減少跡象;那么，當(dāng)局恐須積極考慮再次「加辣」了。（編輯：姜禹）