花樣年、彩生活同場舉辦的業(yè)績會再次對外釋放出潘軍“輕重并舉”的戰(zhàn)略決心。

　　作為最早一批啟動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房企，花樣年近年來的輕資產(chǎn)收入正在朝著理想的方向發(fā)展?！芭c同行相比，花樣年的‘輕重并舉’戰(zhàn)略已基本落地，輕重業(yè)務收入4:6是比較合適的比例，我們想努力保持。”花樣年及彩生活主席潘軍在3月28日的業(yè)績會上說道。

　　過去三年，花樣年的輕資產(chǎn)收入比重分別為23.4%、32.5%以及38.8%。盡管輕資產(chǎn)業(yè)務占比穩(wěn)步上升，但仍無法掩飾花樣年重資產(chǎn)業(yè)務規(guī)模失速的事實。

　　在錯過2015年-2016年火爆的房地產(chǎn)市場后，花樣年在2017年提出要“輕重并舉”，而過去兩年，其同比銷售增速加快，分別達65.2%、49.6%。但經(jīng)過短暫加速后，花樣年2019年的增速目標又定為了20%-30%。

　　潘軍表示，基于對今年房地產(chǎn)市場不會大漲也不會大跌的判斷，內(nèi)房企基本都將今年的目標增速定在了25%左右?！拔艺J為20-30%是一個理性的目標，下半年如果有窗口期，花樣年的貨值是夠的，也會有進一步增長的可能?！?/p>

　　輕資產(chǎn)收入占比近40%

　　花樣年2018年的業(yè)績報告顯示，其過去一年總收入約140億元，同比增長43%，其中物業(yè)服務和其它收入達54.31億元，同比增長70.5%，占總收入比例的38.8%。潘軍指出，54.31億元的輕資產(chǎn)收入包括彩生活的36.1億元，文旅業(yè)務的4億元，科技板塊的4億元以及尚未注入彩生活的物業(yè)服務板塊貢獻了10億元。

　　盡管在潘軍看來如今花樣年的“輕重并舉”戰(zhàn)略已基本落地，但回顧過去6年，花樣年的轉(zhuǎn)型之路并非一帆風順。“在2011年下半年我們提出‘去地產(chǎn)化’戰(zhàn)略，這是基于當時國家加強對樓市的調(diào)控而作出的決策。在后來4年我們始終在控制銷售規(guī)模，基本穩(wěn)定在100億元左右。”潘軍稱。

　　在四年的轉(zhuǎn)型期中，花樣年投入了70%的精力和資源在輕資產(chǎn)業(yè)務的布局上，逐步搭建起物業(yè)管理、金融服務、文旅、商業(yè)管理、養(yǎng)老、教育等業(yè)務版圖，其中物業(yè)管理業(yè)務“彩生活”在2014年6月登陸香港資本市場，成為內(nèi)地第一家上市的物業(yè)公司。

　　但由于 2012年-2015年專注于“去地產(chǎn)化”，花樣年錯過了2015-2016年火爆的房地產(chǎn)市場，導致物業(yè)銷售規(guī)模失速，凈利潤也隨之受到影響，2016年花樣年公司擁有人應占年度利潤僅有8.06億元，同比下降33.4%。

　　在規(guī)模競爭不斷加劇、行業(yè)集中度不斷攀升的背景下，2017年初，花樣年提出第二次業(yè)務轉(zhuǎn)型，決定重新加碼房地產(chǎn)業(yè)務，實現(xiàn)輕重并舉?！拔野l(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)也需要重資產(chǎn)的支撐，重資產(chǎn)業(yè)務和輕資產(chǎn)業(yè)務各占60%和40%的比例是比較合適的?！迸塑娡嘎?。

　　作為花樣年最重要的輕資產(chǎn)收入來源，彩生活2018年交出了一份不錯的成績單，全年主營業(yè)務收入為36.1億元，歸屬于控股股東的凈利潤約4.9億元，分別同比增長121.9%、51.3%。

　　另外，從服務面積來看，截至2018年底，彩生活的累計平臺服務面積達11.2億平方米。

　　彩生活執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官唐學斌指出，目前彩生活的物業(yè)管理面積已經(jīng)是香港所有住宅面積的兩倍，其快速擴張主要分兩個部分，一部分是自營面積，即通過控股、收購等形成的面積，達5.54億平方米；一部分是合作及聯(lián)盟面積，把平臺輸出到其他的物業(yè)管理公司，達5.69億平方米。

　　隨著存量房時代的到來，去年有不少房企分拆物業(yè)公司赴港上市，其中碧桂園服務、新城悅等背靠大體量的地產(chǎn)母公司，在競爭越來越激烈的背景下，彩生活是否能通過進一步的規(guī)模擴張在市場上站穩(wěn)腳跟成為外界關注的問題。

　　潘軍表示，2019年彩生活預期從市場新增四至五千萬的管理面積，花樣年能為彩生活提供的管理面積僅占10%。“我們不會像其他同行一樣，地產(chǎn)公司輸血給物業(yè)管理公司，我們是按照市場化的方式來進行定價?！?/p>

　　規(guī)模增速又“踩剎車”

　　在輕重并舉的戰(zhàn)略下，花樣年曾提出要在2020年達成千億銷售規(guī)模，確保成為行業(yè)的主流地產(chǎn)商。2018年，花樣年的合約銷售額同比增長49.6%至301.7億元，若按2020年達成千億目標計算，接下來兩年的平均增速至少約為83%。

　　但此輪調(diào)控政策下，樓市的回調(diào)明顯，2018年四季度以來，房地產(chǎn)市場明顯降溫，潘軍認為，2019年中國房地產(chǎn)會持續(xù)平穩(wěn)的態(tài)勢，不會有大幅的增長或下跌，基于此，花樣年將2019年的銷售增長目標定為了20%-30%。

　　“我們還是會努力去達成千億目標，但是速度不一定要那么著急，要按照經(jīng)濟的走勢，順應金融政策、房地產(chǎn)政策來穩(wěn)健發(fā)展?！迸塑姳硎?。

　　與此同時，花樣年首席財務官張惠明透露，2018花樣年的回款是220億元，在保證75%回款率的基礎上，2019年的回款目標是200-300億元。

　　從土地投資來看，花樣年2018年在成都、武漢等10個城市新增 17 幅土地，總建筑面積約 481 萬平方米，權益建筑面積約 338 萬平方米，權益投資額約 68 億元。值得注意的是，獲取的土地中僅成都的三幅土地來自招拍掛，其余地塊均來自并購。

　　截至2018 年底，花樣年總土地儲備建筑面積約2091萬平方米，權益面積為1709 萬平方米。此外，花樣年還在粵港澳大灣區(qū)有39個城市更新項目處于不同的發(fā)展階段，大部分位于深圳和惠州，儲備規(guī)劃建筑面積約900萬平方米。

　　潘軍表示，花樣年未來要對標行業(yè)內(nèi)TOP20、TOP30的房企，在拿地策略上會有些改變?！拔覀兊腃FO張惠明曾在雅居樂分管投資，他在拿地上面有一些經(jīng)驗和策略。”

　　張惠明表示，2019年花樣年的投資比例將會占回款的30%左右，同時會根據(jù)回款速度及總量來控制，“我們希望70%的投資比例是高周轉(zhuǎn)項目，30%是一些利潤率比較高的，像城市更新等一些比較大的項目?！?/p>

　　在潘軍看來，花樣年要學習雅居樂的拿地模式，要通過合作加快進入招拍掛市場，這樣才能快得起來。與此同時，潘軍提出要“兩條腿走路”，除了加快進入招拍掛市場外，花樣年還要將目光投準粵港澳大灣區(qū)的城市更新。

　　潘軍指出，目前已簽約的39個城市更新項目中有10個已立項進入專規(guī)階段，這部分將為花樣年提供850億元的貨值，并在2019年至2021年逐步推出。還有一些正在立項的項目，按照現(xiàn)在的市場價格，樂觀估計大約還有1500億元左右的貨值可以供應。

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