近年來，隨著規(guī)模房企集中度不斷提升，中國房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售規(guī)模增長顯著。與此同時，在規(guī)模效應(yīng)之下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，頭部企業(yè)拿地與融資優(yōu)勢將愈加明顯，行業(yè)整體結(jié)算收入和盈利規(guī)模也將隨之穩(wěn)步提升。

　　然而，透過喧囂看本質(zhì)，《國際金融報》記者通過分析40強(qiáng)房企(依據(jù)中房網(wǎng)最新發(fā)布的“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”榜單排序，下同)的盈利數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)雖然行業(yè)整體規(guī)模在增長，但各家自身盈利能力卻良莠不齊。

　　在經(jīng)歷了2015、2016年的利潤率低潮后，2018年雖然房企競爭依然激烈、盈利空間不斷受擠壓，但受益于行業(yè)銷售規(guī)模增長、集中度提升以及收并購紅利，規(guī)模房企的整體利潤回升依然勢不可擋。

　　數(shù)據(jù)來源：房企年報制表：國際金融報(下同)

　　1、中海凈利率力壓群雄

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年176家典型上市房企的總體營收規(guī)模同比增長27.6%至47972億元，增速較去年同期提升近10個百分點(diǎn)；2018年總體營業(yè)成本33066億元，同比增長24%，增速略低于營業(yè)收入。因此，就毛利潤而言，行業(yè)整體增長頗為明顯。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，毛利的提升主要得益于大房企的規(guī)模優(yōu)勢，使其能夠從激烈的競爭中獲取價格優(yōu)勢。不過，長期來看，房企的盈利依然更依賴于自身的運(yùn)營管理和成本控制。同時，房企也需要通過產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化、升級產(chǎn)品品質(zhì)等途徑，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價。

　　值得注意的是，2018年行業(yè)整體凈利潤規(guī)模增速較前兩年有明顯放緩，表現(xiàn)出與營業(yè)收入和毛利潤不同的走勢，具體而言，各家表現(xiàn)參差不齊。

　　龍頭房企恒大，在“規(guī)模+效益”發(fā)展模式下，實(shí)現(xiàn)雙增長，營收規(guī)模同比增長49.9%至4622億元，凈利潤增長79.6%至665.5億元，兩項(xiàng)指標(biāo)均穩(wěn)居行業(yè)首位。

　　拋開規(guī)模不談，凈利率普遍被視作一家企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。

　　《國際金融報》記者統(tǒng)計(jì)TOP40房企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，華潤置地、新城控股、中海地產(chǎn)、【金地集團(tuán)(600383)、股吧】、招商蛇口、龍光地產(chǎn)共6家房企去年的凈利潤均超過20%，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于加權(quán)平均值14.07%。

　　特別是中海地產(chǎn)，以凈利率27.24%的絕對優(yōu)勢，力壓群雄，位居TOP40房企中的首位；其次，【新城控股(601155)、股吧】2018年凈利率也大幅提升7.1個百分點(diǎn)達(dá)到22.6%。

　　此外，即便中南建設(shè)2018年盈利水平大幅增長，凈利潤漲幅達(dá)271.6%，其5.77%的凈利率依然偏低。

　　TOP40中凈利率20%以上房企

　　2、“雙綠”墊底

　　與之相反，在2018年的激烈角逐中，有勝利者，自然也不乏落寞者。TOP40房企中，凈利率低于10%的企業(yè)就有10家之多。其中，綠城中國、綠地控股凈利率甚至不足5%。

　　根據(jù)企業(yè)年報，基于市場環(huán)境變化，僅綠城中國物業(yè)減值計(jì)提虧損一項(xiàng)，就高達(dá)17.35億元，這也是企業(yè)2018年利潤下滑的一大原因。對此，綠城首席財務(wù)官馮征在業(yè)績發(fā)布會上稱，2018年共撥備了17.35億元，其中有幾個比較大的，一個在西安買的老項(xiàng)目，原來項(xiàng)目銷售虧損，做了撥備；溫州項(xiàng)目有資金困難，但不代表沒有回收性，后面還有很大機(jī)會；青島項(xiàng)目是早期拿的，地價比較高，按照最新的成本和未來售價進(jìn)行了撥備。他還強(qiáng)調(diào)，實(shí)際的撥備，會根據(jù)未來會的實(shí)際情況，在合理的時候進(jìn)行調(diào)整。

　　而除了市場變化引起的減值虧損外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者采訪時則認(rèn)為，近年來過高的資金成本和土地成本是吞噬企業(yè)利潤的關(guān)鍵所在。年報顯示，2018年綠城新增土地項(xiàng)目37個，主要分布于京津冀、長三角、珠三角區(qū)域內(nèi)的城市，平均樓面地價更是達(dá)到了11398元/平方米。

　　此外，克而瑞研究報告還指出，2017年部分企業(yè)如融創(chuàng)、富力、中海的其他收入調(diào)整項(xiàng)金額較高(收購附屬公司、業(yè)務(wù)合并收益等)，拉高了去年行業(yè)整體的凈利潤規(guī)模；而2018年規(guī)模上市房企的投資物業(yè)公允價值變動項(xiàng)較2017年相對穩(wěn)定，也會在一定程度上影響凈利潤的增長。

　　TOP40中凈利率10%以下房企

　　3、1/4利潤給了“它”

　　事實(shí)上，就整個行業(yè)而言，2018年房企的盈利能力依舊維持在較高水平，這從14.07%的凈利率均值可見一斑。

　　然而，市場更為關(guān)心上市公司真正能夠落實(shí)到股東方的利潤，這也是歸母凈利潤更具含金量的原因所在。

　　《國際金融報》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，相較位于高位的凈利率而言，加權(quán)平均歸母凈利潤率竟只有10.73%，相比上市公司凈利潤縮水了24%。換言之，上市公司2018年獲取的全部利潤之中，約有1/4已悄然流入了少數(shù)股東之手。

　　這其中，少數(shù)股東權(quán)益占比最高的莫過于綠城中國，其2018年共取得23.75億元，而歸母凈利潤僅有10.03億元，占比僅42%。此外，即便作為盈利之王的恒大，在665.47億元的凈利潤中，歸母凈利潤也只有373.9億元，近半數(shù)的利潤歸屬于少數(shù)股東權(quán)益。

　　相反，中海地產(chǎn)在營收不及恒大三分之一的情況下歸母凈利潤卻高達(dá)352.27億元，與恒大不相上下，再一次坐實(shí)“最會賺錢”房企之名。此外，中南建設(shè)由于集建筑與地產(chǎn)于一體，凈利率相對偏低，而歸母凈利潤占比卻高達(dá)94.8%。

　　TOP40中房企歸母凈利率排名(倒序)

　　4、“合作型競爭”惹的禍

　　“房企利潤流向少數(shù)股東，與并表中合作項(xiàng)目的結(jié)算有很大關(guān)系?！辟Y深財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報》記者采訪時認(rèn)為，近年來，房企通過收并購獲取項(xiàng)目、合作開發(fā)的比重逐漸增加，房企之間合作開發(fā)成為常態(tài)。從銷售權(quán)益榜的數(shù)據(jù)可以看出，近年來規(guī)模房企銷售權(quán)益占比下降已成為趨勢。一方面，項(xiàng)目收并購及合作開發(fā)成為規(guī)模房企獲取土地資源的重要途徑，有利于房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。另一方面，隨著2018年初以來大量的收并購項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算周期，根據(jù)房企是否操盤、是否并表，合作開發(fā)增加對房企利潤規(guī)模和盈利能力的影響也表現(xiàn)得更加明顯。

　　一位不愿具名的房企高管也向記者透露，2018年的地產(chǎn)行業(yè)在限價等政策高壓下，雖然競爭激烈，但已經(jīng)由早期的對抗型競爭，轉(zhuǎn)變成了合作型競爭，而房企之間廣泛展開合作則勢必攤薄企業(yè)利潤，歸母凈利潤率自然會有所下滑。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，在大部分合作開發(fā)項(xiàng)目中，主要會選擇由項(xiàng)目的操盤方、實(shí)際控制方進(jìn)行并表。對于規(guī)模和品牌上市房企而言，合作開發(fā)中操盤并表項(xiàng)目的增加在房企盈利上主要表現(xiàn)為營收規(guī)模和毛利潤的增長。同時，合作項(xiàng)目并表會導(dǎo)致少數(shù)股東損益及其占比提升。相應(yīng)的，歸母凈利潤和歸母凈利率可能會出現(xiàn)增速放緩或下滑。

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