近日，香港本土老牌銀行東亞銀行（00023.HK）發(fā)出警告，因為市場環(huán)境惡化，內(nèi)地早年批出的貸款資產(chǎn)信貸評級下調(diào)，預(yù)計來自中國內(nèi)地非一線城市商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)減值損失25億港元-30億港元。

　　 　　券商中國記者注意到，房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)減值損失約占東亞銀行去年同期上半年凈利潤的七成，因此，受資產(chǎn)減值損失影響，東亞銀行今年上半年預(yù)計凈利潤將出現(xiàn)顯著下降。

　　非一線城市房地產(chǎn)貸款損失最高達30億港元

　　近日，東亞銀行突然宣布，截至2019年6月30日的上半年凈利與2018年同期的39.92億元的股東應(yīng)占凈利相比，將出現(xiàn)顯著的下降。

　　今年上半年凈利潤顯著下降的原因，東亞銀行歸因于內(nèi)地房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)風(fēng)險。

　　具體而言，由于東亞銀行4項面值總值約62億港元的、中國內(nèi)地早年批出的貸款資產(chǎn)預(yù)期，會因為市場環(huán)境惡化而出現(xiàn)下調(diào)信貸級別情況，當(dāng)下市場環(huán)境已經(jīng)對中國內(nèi)地非一線城市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生影響，相關(guān)信貸級別下調(diào)將導(dǎo)致約25億港元至30億港元之間的重大稅后資產(chǎn)減值損失。

　　如公告所述，4項總面值63億元的內(nèi)地房地產(chǎn)項目，計提25億港元~30億港元，這意味著，資產(chǎn)減值損失率達到近50%。

　　東亞銀行副行政總裁李民斌接受外媒采訪時表示，該行有一小部分涉及商業(yè)房地產(chǎn)的民營企業(yè)客戶出現(xiàn)資金壓力，在此情況下，該行決定加快確認和處理不良貸款的步伐，在償付逾期未到90天便提前將該等貸款調(diào)降至不良貸款級別，并適度撥備。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，近幾年受到中國經(jīng)濟下行壓力，加上去年“去杠桿”等因素影響，導(dǎo)致部分企業(yè)出現(xiàn)資金困難甚至資金鏈斷裂情況。

　　資料顯示，東亞銀行于1918年在香港成立，是恒生指數(shù)成分股之一，主要給香港、大中華區(qū)以及海外客戶提供全面的零售及企業(yè)銀行業(yè)務(wù)。

　　2018年，東亞銀行總資產(chǎn)8395億元，2018年實現(xiàn)營業(yè)收入總額170.7億元，同比增長7%，歸屬于股東凈利65.09億元，同比減少30.4%。

　　據(jù)記者了解，東亞銀行于2007年進入內(nèi)地設(shè)立東亞銀行（中國），目前在44個城市建立了網(wǎng)點，同時，東亞銀行在內(nèi)地還擁有券商和信托等業(yè)務(wù)，它是東亞前海證券公司第一大股東和國通信托第二大股東。

　　東亞銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗較為豐富，早在八十年代，東亞銀行就將個人房產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)引入內(nèi)地，當(dāng)時主要為臺灣、香港、澳門等客戶購買內(nèi)地房產(chǎn)提供貸款按揭服務(wù)。2007年在內(nèi)地注冊法人銀行以來，東亞銀行個人貸款業(yè)務(wù)增長迅速。

　　不過，在2017年以來，經(jīng)濟下行和地產(chǎn)調(diào)控政策不確定性加大環(huán)境下，該行開始謹慎新增內(nèi)地房企和個人住房貸款。東亞銀行在2018年報中表示，將著重降低企業(yè)貸款的組合風(fēng)險，尤其是進一步減少房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。

　　對于此次25億港元~30億港元房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款減值損失，東亞銀行表示，該行普通股權(quán)一級資本（CET1）和總資本充足比率預(yù)期于 2019 年 6 月 30日仍分別高于 14.5% 和 19%，均遠超過監(jiān)管機構(gòu)的要求，流動資金情況持續(xù)強勁，且核心銀行業(yè)務(wù)仍保持強勁，預(yù)計撥備前經(jīng)營溢利將健康增長。

　　房企分化、房地產(chǎn)承壓

　　業(yè)內(nèi)人士認為，東亞銀行在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域遭遇大額損失是中小銀行值得警惕的，與此同時，也反映出房地產(chǎn)企業(yè)進一步分化，強者恒強與內(nèi)地中小房企艱難發(fā)展并存。

　　2018年以來，在房地產(chǎn)行業(yè)堅持“房住不炒”總基調(diào)，以及金融形勢去杠桿的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)總體面臨融資及資金鏈壓力。

　　某西部信托公司深圳業(yè)務(wù)部總經(jīng)理對記者表示，給房地產(chǎn)企業(yè)融資更加審慎，基本門檻是全國房地產(chǎn)企業(yè)前100強，有些信托公司要求前50強，且項目最好位于一線城市。

　　同時，房地產(chǎn)行業(yè)分化速度不斷加快，企業(yè)陣營分化加劇，資金、土地等資源不斷向百強房企傾斜，行業(yè)集中度進一步提升，而中小房企的競爭優(yōu)勢減弱，生存空間急劇壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)進入加速洗牌階段。

　　6月13日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在2019年第十一屆【陸家嘴(600663)、股吧】(600663)論壇上演講時稱，近年來，我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平。“更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機行為。”

　　郭樹清表示，凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)經(jīng)濟繁榮的國家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價，凡是靠投資投機房地產(chǎn)理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實很不劃算。

　　這意味著，房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資在經(jīng)歷前幾個月寬松后，可能進一步從嚴，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本可能進一步上升。

　　6月14日，國家統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)開發(fā)投資等數(shù)據(jù)，在商品房銷售和待售方面，1~5月份，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月份擴大1.3個百分點。商品房銷售額51773億元，增長6.1%，增速回落2個百分點。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，今年1~5月份商品房銷售面積同比跌幅為1.6%。從此類增幅可以看出，目前已出現(xiàn)了連續(xù)4個月負增長的現(xiàn)象，而且跌幅有小微的擴大。雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春的態(tài)勢，房屋銷售表現(xiàn)總體還不錯，但5月份的市場數(shù)據(jù)說明樓市回暖是有阻力的，尤其是部分三四線城市可能會繼續(xù)步入降溫的通道中。

　　而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長7.6%，增速比1~4月份回落1.3個百分點。

　　嚴躍進認為，5月份開始很多房企的融資壓力明顯增加，資金面略有收緊，這也會影響房企的土地投資和房屋銷售策略。類似收緊的趨勢預(yù)計還會延續(xù)，一直要到今年第四季度或才會有新的改善。