在綠色地產(chǎn)領(lǐng)域，有“南朗詩，北當(dāng)代”之說，這足以說明當(dāng)代置業(yè)的江湖地位。眼下，規(guī)模發(fā)展仍是這家企業(yè)的重要目標(biāo)。

　　通常談到綠色，你會想到什么？是生命，是環(huán)保，還是大自然的食物鏈？一千個(gè)人也許會有一千種答案。但是在當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬的眼中，綠色是他的工作使命。

　　如今的當(dāng)代置業(yè)，作為中國領(lǐng)先的綠色科技產(chǎn)業(yè)家園運(yùn)營商，其打造的綠色科技地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿產(chǎn)品——當(dāng)代MOMΛ項(xiàng)目，曾獲“世界十大建筑奇跡之一”的贊譽(yù)。然而在19年前，張鵬正式加入這家企業(yè)的時(shí)候，他甚至還不知道綠色科技地產(chǎn)究竟是什么。那時(shí)候，或許全國也沒有幾個(gè)人可以把“綠色”概念真正講清楚。

　　但是當(dāng)代置業(yè)創(chuàng)始人兼董事長張雷非常篤定。盡管他現(xiàn)在很少管理公司具體事務(wù)，但他卻是張鵬在綠色科技地產(chǎn)里的領(lǐng)路人。

　　2000年，張雷在北京做了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)還在報(bào)社工作的北漂記者張鵬，帶著他的選題前來采訪。那次會面，改變了張鵬的職業(yè)軌跡。采訪結(jié)束后不久，他便接到張雷的邀請，成為當(dāng)代的第一批職員。從一名人力資源總監(jiān)做起，直到位居集團(tuán)總裁，張鵬與綠色交織纏繞了十幾年。

　　《財(cái)經(jīng)天下》周刊=EW

　　張鵬=ZP

　　規(guī)模是目標(biāo)之一，但不是唯一

　　EW:當(dāng)代成立于2000年，可以說經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。但是直到2015年，銷售額才突破百億，你也說到2020年要做到500億元規(guī)模。在目前千億房企數(shù)量不斷上升的情況下，你怎么看待規(guī)模和發(fā)展速度的關(guān)系？

　　ZP:我們不否認(rèn)，中國房地產(chǎn)現(xiàn)在還是以規(guī)模論英雄，但是當(dāng)代有自己的獨(dú)特基因就是“綠色科技地產(chǎn)”，而這是一條要下苦功夫、笨功夫和硬功夫的艱難道路。規(guī)模是我們追求的目標(biāo)之一，但不是唯一。我始終說把企業(yè)“做強(qiáng)做大”，強(qiáng)才是首位。因?yàn)槟惆岩患移髽I(yè)放在歷史長河中去評價(jià)時(shí)，就發(fā)現(xiàn)并不只有規(guī)模這一件事。不過“做大”這個(gè)事兒不能丟，畢竟我們是香港上市公司，投資人對我們也是有要求的。

　　EW:“聚綠前行、藍(lán)綠相映、進(jìn)階綻藍(lán)”是當(dāng)代2019年至2022年的戰(zhàn)略方向。今年當(dāng)代做了什么？

　　ZP:綠色是我們差異化核心競爭力，藍(lán)是全生命周期生活家園的商業(yè)模式。在我看來，地產(chǎn)商最寶貴的不是錢，因?yàn)槟切╁X大部分是你借來的，最后還是要還的。土地也不是你的，因?yàn)樽詈笠兂煞孔淤u掉。真正能留在開發(fā)商手里的其實(shí)是客戶。所以今年我們系統(tǒng)梳理了四條產(chǎn)品線，并且從教育到長租公寓、酒店、餐飲、健身和養(yǎng)老，我們都在做，這是我們沒有把這些產(chǎn)業(yè)放在當(dāng)代置業(yè)的財(cái)報(bào)里，而是通過我們的關(guān)聯(lián)企業(yè)“第一資產(chǎn)”在運(yùn)營。作為地產(chǎn)為主業(yè)的公司，我們的綠還要更深，同時(shí)做好產(chǎn)業(yè)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)互通和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。

　　EW:你曾說“很多種子都是許多年前埋下的，但是現(xiàn)在回過頭來看，埋的種子都長出來了”，具體指哪些？

　　ZP:比如51VR，這是一個(gè)做無人駕駛仿真測試、智慧城市以及地產(chǎn)數(shù)字化的公司，公司CEO李熠之前在當(dāng)代置業(yè)工作，所以51VR算是我們內(nèi)部的孵化的平臺。當(dāng)年51VR剛出來的時(shí)候，人工智能和VR還沒流行，現(xiàn)在他們正在走科創(chuàng)板。應(yīng)該說做應(yīng)用場景，做軟性服務(wù)的領(lǐng)域，51已經(jīng)占據(jù)了很大份額，只不過它還沒有真正的爆發(fā)，還需要時(shí)間去驗(yàn)證，這就是種子。

　　不過，也有一些種子死在襁褓里。之前有家創(chuàng)業(yè)公司叫無憂回收，就是將居民的衣物、生活用品等廢物再利用。PE、VC都投了不少錢，但是后來發(fā)現(xiàn)回收之后找不到后續(xù)渠道，沒有找到好的商業(yè)模式。但我覺得這種嘗試還是有意義的。

　　EW:2019年，當(dāng)代又給未來埋了哪些種子？

　　ZP:今年做了當(dāng)代藝術(shù)創(chuàng)意基地，叫蔓蘭家的四季，這是當(dāng)代置業(yè)在文旅地產(chǎn)及運(yùn)營方面的先驅(qū)嘗試，背后就是大資產(chǎn)運(yùn)營。未來房地產(chǎn)將進(jìn)入增量和存量并舉的時(shí)代，你手里那么多空間，如果有運(yùn)營能力，輕資產(chǎn)就能重構(gòu)重資產(chǎn)的估值。

　　要引導(dǎo)客戶，不能一味迎合

　　EW:2000年的時(shí)候，中國房地產(chǎn)市場處于一種什么狀態(tài)？當(dāng)時(shí)怎么想到要做綠色科技地產(chǎn)？當(dāng)年國內(nèi)還有哪家企業(yè)做這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域？市場對綠色建筑的概念買賬嗎？

　　ZP:那時(shí)候拿地就能賺錢?。∥矣∠笾泻芮宄?，1000萬就能撬動一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在給你1000萬啥也干不成了。當(dāng)時(shí)做企業(yè)，要么有錢，要么有特殊資源，但是我們創(chuàng)始人是白手起家的，剛開始團(tuán)隊(duì)也在思考，作為一家民營企業(yè)，要走怎樣的路，有怎樣的狩獵手段，才能把企業(yè)做起來。最后就說做跟別人不一樣的，所以確立了綠色科技地產(chǎn)方向。最初業(yè)內(nèi)有一家叫鋒尚的企業(yè)，比我們略早半年做綠色，但現(xiàn)在這家公司已經(jīng)沒有了。

　　當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境對于綠色建筑的概念并不清楚，記得萬國城ΜΟΜΛ一出來，不夸張地說，幾乎所有北京的紙媒都來看過，大家很奇怪，屋子里怎么會沒有空調(diào)暖氣呢？

　　EW:雖然當(dāng)代置業(yè)一直堅(jiān)持綠色，但是縱觀這20年的發(fā)展，在堅(jiān)持綠色這件事上，我們推翻過什么理念，又塑造過什么路徑？

　　ZP:曾經(jīng)我們經(jīng)歷過一個(gè)很痛苦的過程，就是討論房子是做毛坯還是精裝？做歐式復(fù)雜的精裝，還是極簡的精裝？以前為了經(jīng)濟(jì)效益，做的毛坯房，客戶就自己裝修，但是我們發(fā)現(xiàn)你不知道他們用的材料是不是環(huán)保的，很容易造成污染。但我們做綠色科技地產(chǎn)的初衷就是環(huán)保的，健康的。所以我們非常明確地說一定要做精裝，做毛坯就是污染環(huán)境的，然后就確定做極簡精裝，不做繁瑣的。會有一個(gè)跟客戶溝通的過程，以前我們也做過妥協(xié)，但是發(fā)現(xiàn)還是要引導(dǎo)客戶，而不能一味迎合，當(dāng)代還是比較有自己的堅(jiān)持。

　　EW:一個(gè)很有意思的現(xiàn)象是：很多大企業(yè)現(xiàn)在開始提倡做綠色科技建筑，但很少有企業(yè)是因?yàn)樽隽司G色科技地產(chǎn)而成為大企業(yè)的。

　　ZP:民企確實(shí)在拿地、融資成本上有些困難，但這跟做綠色科技地產(chǎn)沒有直接的牽連。做綠色科技地產(chǎn)，前期肯定有技術(shù)、資金、人力的投入，但這些年產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化后變成了社會平均利潤率，現(xiàn)在都不存在障礙。不過，之前的投入確實(shí)可能影響了企業(yè)發(fā)展速度，但我始終認(rèn)為這不是單一因素，不是說做了綠色，企業(yè)沒有發(fā)展。這兩者不能完全劃等號。

　　EW:樓市調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)格，很多大企業(yè)也頻頻感到壓力。對于當(dāng)代這樣一家百億企業(yè)而言，有哪些應(yīng)對策略？

　　ZP:很多大企業(yè)每個(gè)月必須完成一定的任務(wù)，所以不停地推貨，甚至降價(jià)推貨，但我們這樣的企業(yè)，儲備也相對富裕，年初大約推了600億元左右的貨值，我要完成三百到四百億，還挺好賣的。要是限價(jià)了，沒有達(dá)到我的預(yù)期，那就稍微緩一下。我們盤子不像大企業(yè)攤得這么大，可以更靈活地調(diào)劑貨值。

　　要讓自己的行為確定

　　EW:人的一生，總會遇到艱難時(shí)刻。你在管理當(dāng)代置業(yè)的過程中，遇到最大的困難是什么？

　　ZP:其實(shí)做企業(yè)每天都能遇到點(diǎn)兒困難，一會是資金的事，一會兒要做土地判斷，或者團(tuán)隊(duì)骨干被挖走，反正各種各樣的事情都會有。但是我覺得這種困難本身就是管理的一部分。管理者的天職，就是要解決問題，解決困難。

　　EW:2019年的哪個(gè)時(shí)刻，讓你感到焦慮？一般會怎么處理不良情緒？

　　ZP:如果套用剛才的話，真是天天都焦慮。不是說遇到困難就焦慮，而是要用一種出世的精神，去做入世的事業(yè)。要調(diào)節(jié)自己，我沒事會游泳、寫作這樣疏解一下。未來是不確定的，但是你要讓自己的行為確定，要用你確定的信念、確定的行為去應(yīng)對。

　　EW:你曾說，企業(yè)發(fā)展有三種模式，一是“農(nóng)夫的發(fā)展”，勤勤懇懇把產(chǎn)品做好；二是狩獵的發(fā)展，保持獨(dú)特的競爭力；三是多元化發(fā)展。而你認(rèn)為，當(dāng)代屬于第二種?，F(xiàn)在有很多房企都開始在提綠色科技地產(chǎn)、科技智能。當(dāng)代的獨(dú)特競爭力在哪？

　　ZP:做綠色科技地產(chǎn)還是要不斷地深淘灘，不斷地去研發(fā)技術(shù)，完成轉(zhuǎn)化。當(dāng)代是把所有中國的氣候、地質(zhì)條件，無論是北方還是南方的技術(shù)路線全部都做了實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化。我覺得如果有細(xì)心的人，研究綠色的人，他會去深究地看一看，其他的企業(yè)在這方面有沒有這種綠色的儲備。

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