經(jīng)過(guò)3年的準(zhǔn)備，繼綠城中國(guó)、綠城服務(wù)后，又一家綠城系公司赴港IPO。近日，綠城中國(guó)建議分拆綠城管理控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”)并于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，若不出意外，綠城管理將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“代建第一股”。

　　根據(jù)綠城管理的招股書，目前它是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的代建公司，2017年、2018年及2019年前三季度，綠城管理分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.16億元、14.81億元、15.13億元，毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率均高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均水平。不過(guò)，數(shù)據(jù)也顯示，綠城管理的擴(kuò)展速度有放緩的跡象，當(dāng)前毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率都出現(xiàn)連續(xù)下滑。

　　時(shí)隔三年再次啟動(dòng)上市

　　作為一家代建公司，綠城管理幫助項(xiàng)目擁有人領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)開(kāi)發(fā)程序，并提供涵蓋整個(gè)物業(yè)管理生命周期的全方位代建服務(wù)。綠城管理成立于2010年，最初的幾年還是由綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平控股，后經(jīng)過(guò)一系列業(yè)務(wù)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，綠城中國(guó)成為綠城管理的唯一股東。

　　報(bào)道顯示，綠城管理在2017年啟動(dòng)上市計(jì)劃，于2018年初通過(guò)了綠城中國(guó)董事會(huì)的審批。但之后隨著綠城元老壽柏年清空綠城中國(guó)股份，綠城管理的上市計(jì)劃暫時(shí)擱淺，直到2019年重新啟動(dòng)。

　　　　綠城管理董事會(huì)成員來(lái)源：綠城管理招股書

　　綠城中國(guó)近幾年風(fēng)波不斷，隨著宋衛(wèi)平拋售股權(quán)并離開(kāi)后，中交系已經(jīng)全面執(zhí)掌公司權(quán)杖。不過(guò)，在綠城管理的董事會(huì)中，老綠城人仍占據(jù)多數(shù)。郭佳峰、李軍、林三九為老綠城人，分別任綠城管理董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事、行政總裁兼執(zhí)行董事、執(zhí)行董事。中交系張亞?wèn)|和劉文生雖然只擔(dān)任非執(zhí)行董事，但他們是母公司的“實(shí)權(quán)派”，分別任綠城中國(guó)董事會(huì)主席兼行政總裁、執(zhí)行董事。

　　綠城管理為綠城中國(guó)貢獻(xiàn)了不小的銷售業(yè)績(jī)，2017-2019年，綠城中國(guó)代建板塊實(shí)現(xiàn)代建銷售額分別約為430億元、552億元、664億元，分別約占總銷售額的29.39%、35.29%、32.90%。拆分完成后的綠城管理，仍是綠城中國(guó)的附屬公司，且綠城中國(guó)繼續(xù)將綠城管理的所有資產(chǎn)、負(fù)債和收益表項(xiàng)目合并入賬。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)分析，拆分綠城管理單獨(dú)上市，除了融資便利的考量外，也是希望進(jìn)一步做大企業(yè)規(guī)模、擴(kuò)大與房企合作。前些年綠城中國(guó)開(kāi)發(fā)條線出現(xiàn)失誤，排名下滑得比較厲害，現(xiàn)在是要注重速度了。

　　李宇嘉稱，港股對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的估值比較低，但對(duì)上下游企業(yè)反而看好，物業(yè)公司的估值就高于開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)前很多房企將大量精力放在拿地、融資、銷售上面，不重視開(kāi)發(fā)，一些中小房企的開(kāi)發(fā)能力也比較弱，就導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)上不去甚至出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，因此，代建行業(yè)就有了很好的發(fā)展前景。對(duì)港股市場(chǎng)而言，代建公司是一個(gè)新鮮的事物，綠城管理可能會(huì)有一個(gè)不錯(cuò)的估值。

　　值得一提的是，截至3月2日收盤，綠城中國(guó)、綠城服務(wù)當(dāng)前的市值分別為237億港元、273億港元，銷售額2000億元的綠城中國(guó)反不及物業(yè)公司的市值。

　　擁有262個(gè)代建項(xiàng)目新簽項(xiàng)目量增長(zhǎng)放緩

　　招股書援引中國(guó)指數(shù)研究院(以下簡(jiǎn)稱“中指院”)的數(shù)據(jù)稱，綠城管理是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的代建公司。2018年，綠城管理(自行及透過(guò)與業(yè)務(wù)伙伴合作)擁106個(gè)新訂約項(xiàng)目，新訂約總建筑面積約為2240萬(wàn)平方米，占中國(guó)代建市場(chǎng)41.1%的市場(chǎng)份額，是第二大市場(chǎng)對(duì)手的兩倍以上。

　　但招股書也稱，中國(guó)的代建市場(chǎng)高度競(jìng)爭(zhēng)，且近年來(lái)，眾多物業(yè)開(kāi)發(fā)商已開(kāi)展代建服務(wù)。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)有24家于房地產(chǎn)行業(yè)承接項(xiàng)目的大型代建公司，已訂約總建筑面積合計(jì)約2.08 億平方米，其中72 。9%及84 。8%由代建行業(yè)前五大及前十大公司管理。

　　綠城管理說(shuō)：“我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能擁有更豐富的財(cái)務(wù)、技術(shù)及其他資源，更高的的品牌知名度及更廣大的客戶群?！?/p>

　　截至2019年9月30日，綠城管理在中國(guó)25個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6850萬(wàn)平方米。根據(jù)戴德梁行的估算，綠城管理于2019年9月30日的代建項(xiàng)目已有估計(jì)總銷售價(jià)值約3570億元(未計(jì)增值稅)。

　　不過(guò)，代建公司不會(huì)如同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將物業(yè)銷售確認(rèn)為收入，而是確認(rèn)管理服務(wù)費(fèi)為其收入。招股書披露，2017年、2018年及2019年前九個(gè)月，綠城管理分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.16億元、14.81億元及15.13億元。

　　　　綠城管理營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城管理招股書

　　綠城管理的收入來(lái)源主要有三部分，即商業(yè)代建、政府代建、提供與代建相關(guān)代建咨詢和設(shè)計(jì)咨詢等，其中，商業(yè)代建是貢獻(xiàn)最大的部分，占總營(yíng)收的70%以上。2017年、2018年及2019年前9月，綠城管理商業(yè)代建分別實(shí)現(xiàn)收入8.07億元、11.46億元和10.98億元，占總營(yíng)收的79.4%、77.3%和72.6%。

　　招股書稱，2017年、2018年及2019年前九個(gè)月，綠城管理已有新訂約代建項(xiàng)目分別為43個(gè)、106個(gè)及59個(gè)，新訂約總建筑面積分別為1060萬(wàn)平方米、2240萬(wàn)平方米及1450萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，2019年前9個(gè)月完成的新訂約項(xiàng)目的數(shù)量及面積僅為2018年6成多一點(diǎn)。

　　對(duì)此，綠城管理解釋稱，新訂約代建項(xiàng)目及總建筑面積的增長(zhǎng)放緩，主要是由于加強(qiáng)了對(duì)政府代建業(yè)務(wù)的項(xiàng)目選擇，以優(yōu)先選擇潛在的項(xiàng)目盈利能力及非經(jīng)濟(jì)價(jià)值(例如品牌認(rèn)可及促銷)，因此放棄了多次機(jī)會(huì)。

　　利潤(rùn)率高于開(kāi)發(fā)企業(yè)但已連續(xù)走低

　　招股書披露，2017年、2018年及2019年前九個(gè)月，綠城管理分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.16億元、14.81億元及15.13億元，期內(nèi)所得利潤(rùn)為2.57億元、3.63億元、2.96億元。以此計(jì)算，綠城管理的毛利率分別為56.8%、53.8%、44.9%。

　　　　綠城管理利潤(rùn)率數(shù)據(jù)來(lái)源：綠城管理招股書

　　近乎50%毛利率，已經(jīng)是綠城中國(guó)相應(yīng)年份整體毛利率的兩倍還多，2015年-2018年，綠城中國(guó)的毛利率在20%左右。

　　這一毛利率，也高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均毛利率水平。中指數(shù)院以101家A股上市房企為樣本進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)顯示，2019年前三季度，101家A股上市房企毛利率均值為34.7%，較上年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。另有機(jī)構(gòu)以在中國(guó)大陸與香港上市的房企為樣本，毛利率TOP100房企2019年上半年的平均毛利率為41.33%，也不及綠城管理。

　　凈利潤(rùn)率方面，2017年、2018年及2019年前九個(gè)月，綠城管理凈利潤(rùn)率分別為25.2%、24.5%、19.6%。中指院的前述數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，101家A股上市房企的凈利率均值為12.9%。

　　李宇嘉表示，代建公司雖然也是勞動(dòng)密集型企業(yè)，但人員成本低于物業(yè)公司。在與中小房企合作的時(shí)候，品牌代建的介入，還能夠提升產(chǎn)品的溢價(jià)空間，帶來(lái)增值收益。

　　但同時(shí)也能看出，綠城管理的毛利率、凈利率都有走低的趨勢(shì)，截至2019年前九個(gè)月，其毛利率跌破50%，凈利率下降至20%以下，分別較2017年下降11.9%、5.6%。招股書稱，公司毛利率主要受商業(yè)代建業(yè)務(wù)的毛利率影響，并略受其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)影響。占據(jù)綠城管理7成收入的商業(yè)代建業(yè)務(wù)，其毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%， 并由截至2018年9月30日止的57.2%降至2019年同期的47.6%。

　　招股書進(jìn)一步稱，商業(yè)代建業(yè)務(wù)毛利率減少主要由于透過(guò)與業(yè)務(wù)伙伴合作的商業(yè)代建(綠城管理須向合作業(yè)務(wù)伙伴支付特定百分比的管理費(fèi))的快速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，綠城管理透過(guò)與業(yè)務(wù)伙伴合作經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目數(shù)量從2017年的37個(gè)增至2019年9月30日的86個(gè)。

　　　　來(lái)源：綠城管理招股書

　　2017年、2018年及2019年前九個(gè)月，與業(yè)務(wù)伙伴合作運(yùn)營(yíng)的商業(yè)代建服務(wù)所得收入分別為1.2億元、3.83億元、4.84億元，分別占來(lái)自商業(yè)代建業(yè)務(wù)收入的14.9%、33.4%、44.1%。同期，透過(guò)與業(yè)務(wù)伙伴合作運(yùn)營(yíng)的商業(yè)代建服務(wù)毛利率為50.4%、29.8%、22.3%，而綠城管理自行運(yùn)營(yíng)的商業(yè)代建服務(wù)毛利率為63.3%、68.7%、67.5%。

　　“由于我們可能繼續(xù)透過(guò)與業(yè)務(wù)伙伴合作運(yùn)營(yíng)商業(yè)代建服務(wù)，未來(lái)我們的整體毛利率仍將受該業(yè)務(wù)的影響?！本G城管理在招股書中坦言。

　?。ㄎ恼聛?lái)源：中新經(jīng)緯）