3月12日，太古地產(chǎn)(01972.HK)發(fā)布了2019年業(yè)績。

　　過去的9個(gè)月，對包括太古地產(chǎn)在內(nèi)的眾多香港企業(yè)來說，堪稱“嚴(yán)峻”和“黯淡”，香港的社會(huì)因素以及新冠病毒疫情，不可避免影響到了太古地產(chǎn)旗下的商場、寫字樓及酒店業(yè)務(wù)。

　　從2019年度股東應(yīng)占溢利下跌53%和基本溢利上漲138%這樣截然相反的兩個(gè)組數(shù)據(jù)中，可以窺見這個(gè)在香港耕耘了150年的老牌企業(yè)身處的環(huán)境及應(yīng)對方式。

　　出售非核心資產(chǎn)

　　2019年度，太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)基本溢利241.3億港元，同比上漲138%，增幅來自出售兩座位于太古城的辦公樓及香港其他投資物業(yè)的溢利。

　　太古地產(chǎn)在該年度先后完成了兩個(gè)公司股權(quán)的出售，分別是持有太古城兩棟辦公樓的附屬公司100%的權(quán)益，以及持有香港英皇道辦公樓的公司全部50%的權(quán)益。

　　出售投資物業(yè)權(quán)益的溢利138.7億元，幫助太古地產(chǎn)把債務(wù)凈額從2018年的299億元大幅降至2019年的152.9億元。

　　同期的資本凈負(fù)債比率也由10.6%降至5.3%，相應(yīng)的利息倍數(shù)、現(xiàn)金利息倍數(shù)等償債能力指標(biāo)也較2018年大幅提升。

　　太古地產(chǎn)董事局主席施銘倫表示，以非常有吸引力的估值出售多項(xiàng)非核心資產(chǎn)，符合太古地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，2019年底的財(cái)務(wù)狀況是穩(wěn)健的。未來不排除通過出售非核心資產(chǎn)獲得資金，投入更多資源在核心資產(chǎn)部分。

　　目前，太古地產(chǎn)的收入來源以香港、中國內(nèi)地和美國為主。

　　從最近3年的收入表現(xiàn)看，來自中國內(nèi)地、美國的收入逐年緩慢上升，但增長幅度無法彌補(bǔ)來自香港收入的減少，因而整體收入呈現(xiàn)下降趨勢。

　　在賣出資產(chǎn)的同時(shí)，太古地產(chǎn)在2019年補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備，在香港購入了兩幅土地，在印度尼西亞雅加達(dá)購入一幅土地。

　　談及香港的住宅市場，施銘倫認(rèn)為，香港的住宅供應(yīng)緊張、需求健康、利息很低，雖然因?yàn)橄愀郯l(fā)生的事情，太古地產(chǎn)近期會(huì)有一些小的調(diào)整，但中長期非常有信心。

　　對中國內(nèi)地市場，太古地產(chǎn)財(cái)務(wù)董事劉美璇表示，有雄心在大灣區(qū)已有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展業(yè)務(wù)。目前，太古地產(chǎn)在大灣區(qū)11個(gè)城市中的香港和廣州已有業(yè)務(wù)，同時(shí)在深圳開了第一個(gè)辦公室，已有同事開始工作，會(huì)積極尋找機(jī)遇。

　　除了降低債務(wù)和拓展業(yè)務(wù)，基本溢利的增加也保證了派息不受經(jīng)濟(jì)形勢影響。

　　太古地產(chǎn)稱，其股息政策是，“達(dá)致股息可持續(xù)增長，并于未來派付一半的基本溢利作為普通股息”。

　　近5年內(nèi)，太古地產(chǎn)的股息占基本溢利41%。2019年，太古地產(chǎn)全年派息每股0.88港元，合計(jì)51.5億港元，占基本溢利的21%。

　　管理層解釋，因有太多不明朗因素，派息采取了審慎的策略。

　　投資物業(yè)估值變動(dòng)

　　不明朗的因素，已對太古地產(chǎn)產(chǎn)生影響。

　　2019年，太古地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利為134.2億港元，同比減少53%，其中最主要的影響因子是，投資物業(yè)公平值從2018年的194.5億港元降低為37.2億港元。

　　投資物業(yè)估值的變化離不開社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。

　　一直以來，太古地產(chǎn)以在香港、中國內(nèi)地持有大量城市級(jí)商業(yè)項(xiàng)目為人熟知，例如香港的太古廣場和太古城、成都和北京的太古里、上海和廣州的太古匯等。除此之外，太古還持有大量寫字樓、酒店等，在過去的9個(gè)月，這些資產(chǎn)面臨考驗(yàn)。

　　由于續(xù)約租金上調(diào)、出租率高，以及新開幕項(xiàng)目租金增加，香港辦公樓物業(yè)組合的租金收入有所增長，不過，這不足以抵銷香港零售物業(yè)的租金下降。

　　2019年下半年，香港零售業(yè)遭遇寒冬，太古地產(chǎn)對旗下商場租戶給予了租金支援。撇除租金支援，太古地產(chǎn)在香港的零售租金收入總額略為下降。

　　而在中國內(nèi)地，其租金收入總額上升了8%，主要原因是續(xù)約租金上調(diào)、零售銷售額上升以及近乎100%的出租率。

　　隨著新冠疫情的來襲，人流聚集成為禁忌。太古地產(chǎn)對香港和中國內(nèi)地的零售業(yè)態(tài)展望一致：預(yù)計(jì)2020年零售物業(yè)租金收入將會(huì)下降，個(gè)別零售租戶會(huì)因應(yīng)其業(yè)績狀況獲得暫時(shí)性租金支援，在不影響與租戶長期關(guān)系的情況下，將盡可能節(jié)省成本。

　　不同的是，對香港，太古預(yù)計(jì)除了疫情因素，社會(huì)事件及經(jīng)濟(jì)的不確定性亦對零售消費(fèi)帶來不利影響；對中國內(nèi)地，盡管當(dāng)前存在疫情影響，長遠(yuǎn)而言，預(yù)料國際零售商及餐飲業(yè)經(jīng)營者對零售樓面的需求強(qiáng)勁。

　　反映在估值上，2019年底，太古地產(chǎn)的投資物業(yè)組合估值總額為2767.9億港元，估值上升但增幅下降，主要由于香港辦公樓物業(yè)及中國內(nèi)地投資物業(yè)的估值上漲而稍微上升，但部分被香港零售物業(yè)的估值下跌抵銷。

　　如果撇掉投資物業(yè)估值因素，單看租金表現(xiàn)，2019年，太古地產(chǎn)的租金收入總額為122.7億港元，同比上漲1%，扛住了香港社會(huì)事件的影響。

　　施銘倫表示，憑借平衡的投資組合以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，太古地產(chǎn)有充足的實(shí)力抵御此艱難時(shí)期帶來的影響，并在將來環(huán)境改善時(shí)受益。

　　與中國內(nèi)地房企主要采取高杠桿高周轉(zhuǎn)發(fā)展不同，港資房企財(cái)務(wù)風(fēng)格普遍穩(wěn)健，且融資成本低，2019年太古地產(chǎn)加權(quán)平均債務(wù)成本僅為3.4%，流動(dòng)負(fù)債總額為154.7億港元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為206.4億港元。

　　（文章來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)）