3月23日，雅居樂(lè)控股（HK3383）公布的2019年業(yè)績(jī)顯示，公司的營(yíng)業(yè)收入、預(yù)售金額、凈利潤(rùn)等均有一定幅度增長(zhǎng)，股票價(jià)格卻掉頭向下。促成股價(jià)下跌的一個(gè)重要因素，是雅居樂(lè)的整體毛利率較2018年有一定幅度下滑，由43%降至今年的30.5%。

　　事實(shí)上，在地產(chǎn)行業(yè)，30.5%的毛利率絕不算低，龍頭房企中唯一已經(jīng)公布業(yè)績(jī)的萬(wàn)科，去年毛利率為27.2%。因此，有投資者乘雅居樂(lè)股價(jià)下跌之際，開始了增持倉(cāng)位的行動(dòng)。這些投資者清楚，造成雅居樂(lè)毛利率下滑的原因在2020年將被逐漸消化。隨著海南限購(gòu)政策中規(guī)定兩年社保期限的到期，尤其是去年取消落戶限制之后，雅居樂(lè)高毛利的海南清水灣等項(xiàng)目確認(rèn)收入2020年同比將大幅提升，加之以雅生活為代表的非房板塊高速增長(zhǎng)，雅居樂(lè)2020年業(yè)績(jī)會(huì)得到有力支撐。

　　3月23日，雅居樂(lè)集團(tuán)（3383）發(fā)布2019年業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額602.39億元，同比增加7.3%；凈利潤(rùn)增加10.5%至92.33億元；毛利為人民幣183.58億元，整體毛利率為30.5%，較去年的43%下跌了12個(gè)百分點(diǎn)。

　　其實(shí)，這個(gè)下降趨勢(shì)早在2018年度和2019年中期雅居樂(lè)的兩場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)中，就接連兩次被提前“交了底”——因預(yù)計(jì)期內(nèi)海南項(xiàng)目的貢獻(xiàn)相對(duì)減少，雅居樂(lè)對(duì)2019年全年毛利率的預(yù)期相對(duì)比較保守，但肯定保持在30%以上。

　　海南項(xiàng)目的入賬減少源于2018年開啟的全域限購(gòu)政策，按照海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年前三季度，全省房屋銷售面積584.95萬(wàn)平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。

　　雅居樂(lè)在海南打造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目雅居樂(lè)清水灣，自2009年3月首期正式開售以來(lái)，銷售毛利率接近60%，過(guò)往十年間一直提供了高毛利收入。2018年，這一項(xiàng)目的確認(rèn)收入為113億元，但2019年不到40億元。

　　事實(shí)上，雅居樂(lè)對(duì)此早有認(rèn)識(shí)，這幾年一直致力于解決對(duì)海南市場(chǎng)的過(guò)度依賴。2019年，雅居樂(lè)通過(guò)多種方式新購(gòu)入42幅土地，新增總建面達(dá)1090萬(wàn)平方米，可售貨值1762億元。以粵港澳大灣區(qū)為例，雅居樂(lè)在這一區(qū)域的權(quán)益土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)834萬(wàn)平方米，其中，中山、惠州兩地的權(quán)益土儲(chǔ)分別為448萬(wàn)平方米、192萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)1000億元，高于海南區(qū)域。

　　目前，雅居樂(lè)4985萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備分布在國(guó)內(nèi)外逾70多個(gè)地區(qū)，平均土地成本3509元/平方米，如果對(duì)比2019年的平均售價(jià)，地價(jià)房?jī)r(jià)比例大概22%左右。

　　因此，雅居樂(lè)董事局主席兼總裁陳卓林表示，即使不考慮海南，雅居樂(lè)的布局已趨向均衡，整體可售資源存在著相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間。

　　然而，業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，陳卓林依舊將海南稱為雅居樂(lè)的“金蛋”。據(jù)了解，從2020年開始，隨著2018年海南限購(gòu)政策中關(guān)于兩年社保資格限制的到期，雅居樂(lè)海南毛利高達(dá)近60%的項(xiàng)目所產(chǎn)生的確認(rèn)收入與2019年相比將出現(xiàn)大幅提升。換句話說(shuō)，從2020年開始，海南限購(gòu)政策對(duì)雅居樂(lè)造成的影響將被逐漸化解。

　　此外，由于海南在去年10月份取消了落戶限制，大批量引進(jìn)企業(yè)總部，并實(shí)施人才新政，采取符合條件的人才只要出示一年社?；騻€(gè)稅證明便可購(gòu)房的政策，從而凸顯了海南商住房的價(jià)值屬性。從去年開始，海南項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出了穩(wěn)步提升的態(tài)勢(shì)。

　　“我們大約還有1000億貨值，可以貢獻(xiàn)超過(guò)20%的利潤(rùn)率，超過(guò)50%的毛利率。所以，海南為雅居樂(lè)未來(lái)幾年準(zhǔn)備了非常好的毛利，”陳卓林在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱。

　　2019年，雅居樂(lè)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)凈利潤(rùn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，毛利率保持在30%以上，另一個(gè)重要原因就是經(jīng)過(guò)3年多的投入之后，非房板塊開始進(jìn)入回報(bào)期。

　　截止2019年12月31日，雅居樂(lè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)額合計(jì)為60.61億元，同比大幅增長(zhǎng)66%，2017-2019年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)61%；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為14.31億元，過(guò)去三年復(fù)合增長(zhǎng)率更高達(dá)92%。多元業(yè)務(wù)在整個(gè)集團(tuán)營(yíng)收的占比也從2017年的5%穩(wěn)步提升到了2019年的10.1%。

　　物業(yè)板塊雅生活于3月17日公布了2019全年業(yè)績(jī)，收入同比增長(zhǎng)51.8%，凈利潤(rùn)同比上升59.3%尤其是在雅生活收購(gòu)了中民物業(yè)以及新中民物業(yè)60%股權(quán)之后，雅生活的管理面積將突破5億平米，并一躍成為規(guī)模最大的物業(yè)公司。年內(nèi)，雅生活的外延增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的毛利率分別達(dá)到49.8%和54.4%。毛利規(guī)模分別有29.4%和79.6%的增長(zhǎng)。

　　雅居樂(lè)環(huán)保業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分別為15.10億元及3.35億元，較去年大幅增加146.1%及69.6%。通過(guò)多年發(fā)展，環(huán)保業(yè)務(wù)已完成全國(guó)布局，共有45個(gè)項(xiàng)目。其中，雅居樂(lè)環(huán)保危險(xiǎn)廢物設(shè)計(jì)處理規(guī)模已逾330萬(wàn)噸/年，安全填埋庫(kù)容逾1,800萬(wàn)立方米，在這兩個(gè)毛利率高達(dá)40%以上的領(lǐng)域占據(jù)了行業(yè)排頭兵的地位。

　　2019年底，雅居樂(lè)的建設(shè)板塊正式更名為“雅城科創(chuàng)集團(tuán)”，已經(jīng)完成了人居科技、 EPC/總承包兩大業(yè)務(wù)體系的搭建，全年承接了逾300個(gè)工程項(xiàng)目，為50多家房地產(chǎn)企業(yè)客戶提供服務(wù)。

　　多元業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，幫助雅居樂(lè)在地產(chǎn)營(yíng)收之外開辟了第二個(gè)”吸金池”，這個(gè)“吸金池”貢獻(xiàn)的收入和利潤(rùn)，將成為雅居樂(lè)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)全新增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　2019年，雅居樂(lè)在銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，降本增效工作也取得了進(jìn)展。

　　在合同銷售額增長(zhǎng)接近15%的情況下，營(yíng)銷成本反而下降了13%，同時(shí)，在有息負(fù)債總規(guī)模部分上升的背景下，財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額由27.44億元降至25.29億元。尤其是與現(xiàn)金流密切相關(guān)的銷售回款率呈明顯上升態(tài)勢(shì)，提升約12個(gè)百分點(diǎn)至82%，如果按照行業(yè)內(nèi)慣常采取的將歷年銷售回款均計(jì)算在內(nèi)的口徑，銷售回款率達(dá)93%，同比增幅也達(dá)到了12個(gè)百分點(diǎn)。

　　年初，一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠疫情打亂了整個(gè)行業(yè)前進(jìn)的步伐。業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂(lè)董事局主席兼總裁陳卓林依舊對(duì)未來(lái)的發(fā)展表示了信心，目前，雅居樂(lè)在建項(xiàng)目復(fù)工率已達(dá)92%，正逐步恢復(fù)正常步調(diào)。

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