港股市場(chǎng)在2019年首季度出現(xiàn)短暫的小牛市之后，又進(jìn)入長(zhǎng)期的震蕩行情之中，而這個(gè)期間，物業(yè)板塊卻走出了穿越牛熊的氣質(zhì)。從2019年初算起至今，港股物業(yè)服務(wù)板塊指數(shù)從850點(diǎn)左右漲至2400點(diǎn)左右，不到一年半時(shí)間，漲幅超過(guò)180%。

　　即便是經(jīng)歷了春季公共衛(wèi)生事件及3月份全球股市大幅回調(diào)的影響，物業(yè)板塊也能迅速調(diào)整反彈，這其中少不了一年多以來(lái)新股的助力。2019年以來(lái)物業(yè)板塊上市新股約10只，上市后普遍表現(xiàn)不俗。其中濱江服務(wù)(03316)在2019年3月上市經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的盤(pán)整之后，2020年股價(jià)開(kāi)啟暴漲模式。

　　2020年1月1日至2月19日，濱江服務(wù)股價(jià)從7港元左右漲至14港元，漲幅翻倍。除了物業(yè)板塊受到投資者矚目之外，濱江服務(wù)的基本面更是重要支撐。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：智通財(cái)經(jīng)

　　深耕長(zhǎng)三角，外延收入加速成長(zhǎng)

　　跟很多港股上市公司一樣，成立于1995年的濱江服務(wù)背靠濱江集團(tuán)，已從一家浙江省杭州的本地住宅物業(yè)管理服務(wù)提供商逐漸成長(zhǎng)為長(zhǎng)江三角洲領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)提供商。

　　按2017年高端住宅物業(yè)在管建筑面積計(jì)，濱江服務(wù)集團(tuán)于杭州排名第二，為浙江省第五、長(zhǎng)三角第十。2019年，濱江服務(wù)在浙江省的20個(gè)地區(qū)、上海市、江蘇省及江西省擁有61間附屬公司及分支機(jī)構(gòu)，向約70000余個(gè)物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務(wù)。2019年3月濱江服務(wù)于港股主板上市，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)。

　　2015年至2019年，濱江服務(wù)的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。期內(nèi)收入從1.59億元人民幣(單位下同)增長(zhǎng)至7.02億元，年復(fù)合增速達(dá)到45%；歸母凈利潤(rùn)從1147萬(wàn)元增長(zhǎng)至1.15億元，2019年是2015年的10倍。

　　2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在房住不炒的基調(diào)之下有所降溫，但是2019年，濱江服務(wù)的收入和凈利潤(rùn)同比增速仍然高達(dá)38%和63%，在行業(yè)中處于較高水平。

　　　　從各項(xiàng)主業(yè)務(wù)情況來(lái)看，2019年物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)收入占比分別為58.6%、31.9%和9.1%，物業(yè)管理服務(wù)作為核心業(yè)務(wù)收入占比一般占比六成。從增速看，三項(xiàng)業(yè)務(wù)同比增速分別為30.1%、44.2%和75.9%，業(yè)主增值服務(wù)增速較高，因此收入占比有上升趨勢(shì)。

　　　　營(yíng)收增加源于在管面積的增長(zhǎng)，截至2019年底濱江服務(wù)的在管建筑面積1440萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.1%；同時(shí)合約建筑面積1240萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.8%，總面積達(dá)到了2680萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.8%。

　　由于濱江服務(wù)的品牌認(rèn)可度提升，杭州濱江投資控股及其附屬公司濱江集團(tuán)與濱江服務(wù)建立了緊密合作關(guān)系，提供了大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目。濱江集團(tuán)是長(zhǎng)三角地區(qū)較具規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，2019年合同銷(xiāo)售額破千億達(dá)到1120.6億元。這種背靠房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)模式在物管企業(yè)中較為常見(jiàn)，不過(guò)不同的是濱江服務(wù)與濱江集團(tuán)的關(guān)聯(lián)收入占比并不大，2017年已經(jīng)降至12.2%。相反，由于品牌效應(yīng)，來(lái)自第三方的收入占比逐年提升。

　　物業(yè)費(fèi)高于行業(yè)平均，毛利率凈利率穩(wěn)步提升

　　物業(yè)管理服務(wù)來(lái)自第三方的收入一般情況下利潤(rùn)率較低，這與開(kāi)拓外延市場(chǎng)的成本、費(fèi)用支出方面息息相關(guān)，并且為了打開(kāi)市場(chǎng)會(huì)有價(jià)格戰(zhàn)等，但是濱江服務(wù)由于及早了擺脫了這種模式，所以近幾年利潤(rùn)率穩(wěn)步上升。

　　2015年至2019年其毛利率從16.45%增長(zhǎng)至28.07%，增長(zhǎng)超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，凈利率波動(dòng)時(shí)上升，從7.22%增長(zhǎng)至16.37%，增幅超過(guò)1倍，這要?dú)w功于其毛利率上升的同時(shí)，費(fèi)用率的控制較好，2019年8.06%，僅比2015年增加1個(gè)百分點(diǎn)。

　　　　而維持毛利潤(rùn)和毛利率增長(zhǎng)的秘密就在于，核心業(yè)務(wù)物管服務(wù)的管理費(fèi)用不斷增加。由于品牌效應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，2015年至2019年，濱江服務(wù)的物業(yè)費(fèi)上調(diào)22次，2019年達(dá)到約每月每平方米4.16元。而同期中國(guó)百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)的物業(yè)費(fèi)均值在2.3元每月每平方米左右，濱江服務(wù)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均，并且還處于增長(zhǎng)之中。

　　與此同時(shí)，高毛利的增值服務(wù)收入占比不斷增加，也提升了其利潤(rùn)空間。因此，從收入和盈利方面，濱江服務(wù)處于穩(wěn)步增長(zhǎng)且高于行業(yè)平均的通道之中，這是投資者看重的一個(gè)原因。

　　　　物管賽道成長(zhǎng)空間足，韌性強(qiáng)

　　投資者看重濱江服務(wù)的另一個(gè)原因在于，物管服務(wù)的賽道成長(zhǎng)空間足，其業(yè)績(jī)韌性強(qiáng)。

　　雖然物管服務(wù)與房地產(chǎn)行業(yè)有著密不可分的關(guān)系，但是房地產(chǎn)行業(yè)屬于增量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而物管服務(wù)則屬于增量和存量的雙方向競(jìng)爭(zhēng)，相較房地產(chǎn)行業(yè)具有更強(qiáng)的業(yè)績(jī)韌性。

　　在一季度公共衛(wèi)生事件的影響之下，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)的公司業(yè)績(jī)都受到較為明顯沖擊，不過(guò)這對(duì)于物管服務(wù)尤其是住宅物業(yè)的收入影響極小，而且多個(gè)地方政府發(fā)布補(bǔ)貼政策，對(duì)沖這期間上升的成本，因此物管企業(yè)在這期間的業(yè)績(jī)受到的影響較小，這一點(diǎn)就已經(jīng)跑贏(yíng)了很多行業(yè)。

　　行業(yè)增速方面，目前物管服務(wù)的60%至70%的收入來(lái)自住宅物業(yè)，不過(guò)非住宅物業(yè)也在加速發(fā)展。在增量方面受到一定調(diào)控壓力之下，存量市場(chǎng)的收入增長(zhǎng)依舊可觀(guān)。相比“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，物管服務(wù)的“細(xì)水長(zhǎng)流”式增長(zhǎng)注定了該行業(yè)的天花板足夠高。

　　這些邏輯支撐了物管服務(wù)板塊的高增長(zhǎng)及資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可，2019年以來(lái)物管服務(wù)上市新股的表現(xiàn)歷歷在目，濱江服務(wù)憑借業(yè)績(jī)的穩(wěn)定高增長(zhǎng)，在板塊助力之下，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了股價(jià)翻倍，而這種趨勢(shì)性增長(zhǎng)或?qū)殡S著業(yè)績(jī)釋放繼續(xù)上演。

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