3月27日，在旭輝控股集團(00884)年度業(yè)績會上，CFO楊欣表示，今年開年以來，旭輝抓住窗口期相繼以較低利率、更長期限完成數(shù)筆融資，如以6.0%的利率發(fā)行5.5年期美元債。“相信旭輝的融資成本會有進(jìn)一步的下降空間”。

　　楊欣的話語言猶在耳，兩個月后，旭輝便宣布發(fā)行2020年第一期公司債券31.2億元，其中“3+2”年期的“20旭輝01”利率低至3.8%，這也創(chuàng)下旭輝公司債發(fā)行歷史利率新低。

　　在此筆美元債之前，5月初旭輝贖回2020年到期的3億美元6.375%優(yōu)先票據(jù)。舊債券贖回和新債發(fā)行之間，旭輝的融資成本正在無形中降低。

　　如果做一個直觀的比較，截至2019年年末，旭輝凈負(fù)債率68.5%，加權(quán)平均融資成本6.0%。旭輝此次以4%左右的低成本發(fā)債，置換此前利率較高的融資，一加一減之間，拉低整體財務(wù)成本，提高自身凈利率水平。

　　楊欣在年度業(yè)績會上曾預(yù)計，2020年旭輝有機會將融資成本控制在6%以內(nèi)，因為“境內(nèi)境外今年的一些資金成本都在降低?！爆F(xiàn)在看來，此言不虛。

　　在債務(wù)水平降低的同時，手握足夠現(xiàn)金，令旭輝有更多余力投入土地市場。2019年旭輝新增土儲權(quán)益比例是65%，根據(jù)規(guī)劃，未來拿地權(quán)益都會放在68%-70%，如此2020-2022年合約銷售權(quán)益比達(dá)到55%、60%、65%。

　　事實上，盡管2020年整體的銷售目標(biāo)增速只有15%，但“希望旭輝的權(quán)益比規(guī)模增速會達(dá)到20%甚至更多?！毙褫x董事局主席林中在業(yè)績發(fā)布會上表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，旭輝完成合同銷售金額2006億元，同比增長32%，入關(guān)2000億門檻。

　　但自2017年提出3000億目標(biāo)后，旭輝就再未透露出任何激進(jìn)的信號，這家低調(diào)的房企，卻在規(guī)模增速、財務(wù)模型、凈利水平等核心財務(wù)指標(biāo)方面，都努力做到均好。

　　這就是2000億旭輝的另一面。

　　　低息發(fā)債，降融資成本

　　實際上，在此之前，旭輝已完成數(shù)筆較低利率的融資。1月份，公司完成發(fā)行兩筆合共5.67億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為6%；2月完成兩筆共計9.5億元人民幣的一年期供應(yīng)鏈ABS發(fā)行，票面利率僅為3.63%、3.8%，創(chuàng)出了民營房企的較低水平。

　　3月21日，旭輝完成2018年公司債券的票面利率調(diào)整，由原有票面利率6.5%下調(diào)至5.3%，并在債券剩余的2年續(xù)存期內(nèi)保持不變，該筆公司債券的規(guī)模為人民幣8億元，票面利率調(diào)整后全部續(xù)存。

　　另外，今年以來，公司還相繼獲得招商銀行3.85億港元、渣打銀行2億美元、匯豐銀行3.82億美元的定期貸款融資。

　　這一系列的動作向市場印證這樣一個預(yù)期：旭輝多元化融資渠道順暢，今年的融資成本有望下降。

　　在2019年業(yè)績發(fā)布會上，旭輝董事局主席林中表示，相信房地產(chǎn)融資不會縮減，應(yīng)該會松緊適度，境內(nèi)境外的資金成本會降低?！敖衲暧袡C會將融資成本控制在6%以內(nèi)?！?/p>

　　審視當(dāng)前的低利率環(huán)境，的確比去年更有利于房企。境內(nèi)方面，中國人民銀行在3月和4月下調(diào)主要貸款利率后，國內(nèi)市場的流動性有所改善，融資成本有所降低；境外方面，近期全球美元債市場出現(xiàn)回暖的跡象，高收益地產(chǎn)債的反彈更為明顯。實際上，在全球利率走低的背景下，投資者對中資地產(chǎn)債的興趣依然強烈。

　　　　謹(jǐn)慎擴張，多元化拿地

　　除了低息發(fā)債，旭輝今年來主要做的另一件事是繼續(xù)多元化擴充土儲。2020年前四個月，旭輝在全國范圍內(nèi)共獲取土地16幅，總建面277萬平，總地價161億，權(quán)益地價142億。從克而瑞公布的1-4月房企新增貨值看，旭輝排名第19名，橫向?qū)Ρ韧顿Y拿地步伐較為謹(jǐn)慎和穩(wěn)健。

　　縱向?qū)Ρ龋?019年前四個月，旭輝獲取土地23幅，總建面618萬平(含太原252萬平)，總地價287億，權(quán)益地價179億。今年整體土地支出有所下降，但拿地的質(zhì)量和權(quán)益都有所提升。

　　一直以來，旭輝的土地投資都強調(diào)“以收定支，嚴(yán)控負(fù)債”的策略，今年以來更是以“穩(wěn)”為主，體現(xiàn)出“多元化，低溢價，高權(quán)益”的拿地特征。

　　多元化方面，今年1-4月，旭輝多元化拿地項目七個，分別位于上海、青島、長沙、重慶和洛陽，拿地權(quán)益貨值占比超過七成，合計新增貨值158億元。具體來看，多元化方式獲取地塊包括青島即墨區(qū)一二級聯(lián)動項目、洛陽一二級聯(lián)動項目、長沙及重慶收并購獲取優(yōu)質(zhì)地塊等。

　　　　以青島即墨項目為例，公司通過舊改方式鎖定土儲300萬平，貨地比達(dá)4.0，有助于公司在青島這樣的一二線城市加強區(qū)域深耕，提升市場份額。

　　林中在業(yè)績會上曾提及，“旭輝多元化的拿地能力是未來以合理的價格拿到更多土儲的必要的補充。多元化拿地中，一二級聯(lián)動在2019年取得了成果，舊改帶來500億左右貨值，這些貨值未來的利潤會比招拍掛帶來的利潤可能更為可期，此外，商業(yè)勾地和產(chǎn)業(yè)勾地，以及收并購會持續(xù)發(fā)力，作為土儲多元化的能力建設(shè)。多元化的拿地能力從去年33%比重未來要提升到50%，降低土地成本，確保未來幾年毛利率和凈利潤的穩(wěn)定。”

　　由于恰好出現(xiàn)難得的拿地窗口，及拿地方式多元化，今年以來旭輝獲取的土地平均溢價率僅為12.8%，其中上述七個多元化拿地的項目均以0溢價獲取。2019年旭輝平均土地收購成本為5425元/平方米，同比下降12.5%，若低溢價拿地的策略持續(xù)，今年的土地成本有望繼續(xù)下降，并為未來提供利潤改善空間。

　　權(quán)益方面，旭輝新增土地面積權(quán)益比延續(xù)2018年以來大幅提升的趨勢。今年前四個月，旭輝拿地權(quán)益比從去年同期的六成提升至近九成，未來高拿地權(quán)益將有效帶動未來銷售權(quán)益占比提升。

　　從區(qū)域分布看，今年1-4月，旭輝一二線城市拿地占比近九成，體現(xiàn)了公司長期聚焦一二線城市的拿地策略。其中長三角落子上海、杭州、蘇州、無錫、溫州等一二線城市；中部地區(qū)獲得重慶、長沙等城市項目，提升公司在核心區(qū)域的市場份額，區(qū)域深耕優(yōu)勢明顯。

　　今年以來旭輝把握拿地窗口期積極納儲，無疑為未來業(yè)績的可持續(xù)增長提供了保障。

　　　長期增長潛力大，評級穩(wěn)定

　　2020年旭輝銷售合約目標(biāo)為2300億元，同比增長15%。相比主流房企10%左右的目標(biāo)增長率，旭輝的目標(biāo)增速處于中上水平。

　　截至2019年旭輝總土地儲備總面積6540萬平方米，總貨值9880億，權(quán)益占比為65%，總土地儲備布局均衡，土儲規(guī)模適當(dāng)。2020年公司可售貨值3800億元，其中89%位于有人口持續(xù)導(dǎo)入的一、二線及準(zhǔn)二線城市，是完成銷售目標(biāo)的堅實基礎(chǔ)。

　　隨著近期疫情防控態(tài)勢向好和公司推盤節(jié)奏逐步恢復(fù)，公司表示對于今年目標(biāo)的實現(xiàn)很有信心。據(jù)悉，今年五一黃金周期間，已經(jīng)實現(xiàn)銷售同比翻倍。

　　中長期來看，旭輝正加緊推進(jìn)組織變革區(qū)域深耕，通過“總部大平臺+區(qū)域小集團+項目集群”的架構(gòu)，提高項目整合、運營的效率。

　　去年至今，旭輝已先后成立西南、江蘇和華北區(qū)域集團，并推動太原城市公司并入西北區(qū)域。未來，將總共形成十幾個區(qū)域小集團，力求每個小集團平均的規(guī)模達(dá)到300-400億，以支撐“二五戰(zhàn)略”目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　2017年，站上500億元的旭輝正式提出“二五戰(zhàn)略”，力爭下一個五年實現(xiàn)3000億元的銷售規(guī)模。2020年，“二五戰(zhàn)略”已經(jīng)走到第三年，在疫情的考驗中，旭輝各方面都展現(xiàn)出強大的增長后勁。

　　除了保持穩(wěn)健的拿地步伐，在一季度疫情影響下，旭輝適時調(diào)整推盤節(jié)奏，守住回款和利潤。同時，在地產(chǎn)行業(yè)普遍被國際評級機構(gòu)看空的背景下，旭輝穩(wěn)住三大國際機構(gòu)評級。

　　5月11日，國際知名評級機構(gòu)惠譽(Fitch Ratings)發(fā)布報告，確認(rèn)旭輝控股長期本幣與外幣發(fā)行人評級為“BB”，展望穩(wěn)定。

　　此前，標(biāo)普、穆迪已分別確認(rèn)了對旭輝“BB”、“Ba3”的信用評級，以及穩(wěn)定和正面的評級展望。至此，國際三大評級機構(gòu)均在今年重申和保持了對旭輝較為積極正面的評級。

　　　　惠譽對旭輝的評級確認(rèn)反映了旭輝繼續(xù)在全國范圍內(nèi)擴張的同時，財務(wù)狀況保持穩(wěn)定。由于嚴(yán)格的財務(wù)管理，該機構(gòu)預(yù)計旭輝的杠桿率將保持在45%左右。

　　相比合景泰富集團、時代中國控股等房企，惠譽認(rèn)為旭輝的業(yè)務(wù)狀況更為強勁，地域多元化程度更高，業(yè)務(wù)覆蓋全國。

　　此外，得益于旭輝多元化的在岸和離岸融資渠道以及對資本結(jié)構(gòu)的積極管理，公司將繼續(xù)保持較低的融資成本率。

　　（文章來源：智通財經(jīng)網(wǎng)）