將成物業(yè)代建第一股。

　　本文為IPO早知道原創(chuàng)

　　作者｜C叔

　　據(jù)IPO早知道消息，綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”）將于6月29日至7月3日進(jìn)行招股，最高發(fā)售價(jià)為每股3港元，預(yù)計(jì)7月10日正式在港交所掛牌。一旦成功上市，綠城管理將成為中國內(nèi)地首家以代建為主業(yè)的上市公司。

　　發(fā)售文件顯示，綠城管理擬全球發(fā)行4.7756億股股份，其中公開發(fā)售占10%，國際配售占90%，另有10%超額配售權(quán)。以此推算，綠城管理最多募集資金為15.76億港元。而以每股1000手計(jì)，入場費(fèi)為3030.23港元。

　　本次綠城管理引入【蘇泊爾(002032)、股吧】(002032,股吧)產(chǎn)業(yè)資本、祥來2名基石投資者，合計(jì)認(rèn)購金額為2.098億港元。

　　地產(chǎn)代建一哥

　　自成立以來，綠城管理經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)市場及中國代建市場快速發(fā)展以及對優(yōu)質(zhì)物業(yè)開發(fā)的強(qiáng)勁需求帶來的顯著物業(yè)增長。僅以2019年為例，該年綠城管理擁有72個(gè)新訂約項(xiàng)目，新訂約總建筑面積約為16.0百萬平方米，占中國代建市場的市場規(guī)模份額達(dá)23.7%，這一規(guī)模已是第二大市場對手的兩倍以上。

　　截至2019年12月31日，綠城管理于中國26個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的85座城市及于柬埔寨一座城市擁有260個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為67.5百萬平方米。盡管受到新近衛(wèi)生事件影響，2020年一季度綠城管理仍錄得6個(gè)增量項(xiàng)目，管理總建筑面積增至69.8百萬平米，其中分類為待建、在建和已建成的面積分別為26.3百萬平、38百萬平以及5.5百萬平。

　　綠城管理代建面積情況（來源：發(fā)售資料）

　　相關(guān)情況也在財(cái)務(wù)業(yè)績上得到體現(xiàn)。2017-2019年綠城管理的收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元，復(fù)合年增長率達(dá)到40%；同期持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得利潤分別為2.56億元、3.63億元及3.89億元，復(fù)合年增長率達(dá)到23%。

　　一切的取得，與綠城管理強(qiáng)勁的品牌效應(yīng)、卓越的精細(xì)化運(yùn)作有關(guān)。

　　綠城的產(chǎn)品力在業(yè)內(nèi)有口皆碑，脫胎于綠城集團(tuán)，綠城管理能以相對低廉的價(jià)格使用[綠城]（Greentown）及相關(guān)商標(biāo)。據(jù)悉，綠城管理與綠城中國訂立長達(dá)十年的商標(biāo)許可協(xié)議，頭三年只需支付30百萬元、40百萬元及50百萬元，第4年至第10年各年均為60百萬元，后續(xù)續(xù)約則視同情況而定。

　　2016年綠城管理首創(chuàng)代建4.0管理體系的概念，包括品質(zhì)信用協(xié)定[QR協(xié)定]及價(jià)值分享計(jì)劃[VS計(jì)劃]。QR協(xié)定透過品質(zhì)認(rèn)證、高品質(zhì)服務(wù)及品質(zhì)保證，以此為房屋業(yè)主提供具成本效益的高品質(zhì)物業(yè)及生活服務(wù)；VS計(jì)劃透過建立協(xié)同上下游行業(yè)參與者的行業(yè)生態(tài)圈，使得項(xiàng)目擁有人及供應(yīng)商均能享有價(jià)值鏈的更佳效益。

　　而在2018年3月，綠城管理更是推出[綠星標(biāo)準(zhǔn)]，從產(chǎn)品、服務(wù)、營運(yùn)及承包商與供應(yīng)商四個(gè)維度著手，成功解決主要因缺乏具說服力及有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)而令業(yè)內(nèi)市場參與者面對的苦惱。

　　輕資產(chǎn)之路

　　地產(chǎn)步入白銀時(shí)代，規(guī)模、利潤逐步見頂，“由重到輕”成為房企的一致訴求。除綠城管理之外，金地集團(tuán)(600383,股吧)、【藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】(600466,股吧)、建業(yè)集團(tuán)等房企紛紛試水代建，其中看重的就是代建的潛力。

　　自2015年至2019年，代建行業(yè)的收入及凈利潤增長迅速，年復(fù)合增長率分別為34.9%及37.8%。中指院預(yù)計(jì)，2020-2024年中國代建市場于新訂約總建筑面積方面將以23.5%的復(fù)合年增長率繼續(xù)增長，并于2024年的市場新訂約總建筑面積達(dá)到193.9百萬平方米；與此同時(shí)，代建行業(yè)的合約銷售將從3.6萬億元增至8.8萬億元。

　　來源：聆訊后資料；中指院

　　而代建行業(yè)集中度非常高，于2019年中國28間大型代建公司承接項(xiàng)目已訂約總建筑面積合共約275.6百萬平方米，其中行業(yè)TOP5、TOP10代建的比例為59.0%及71.1%。集中度越高，進(jìn)入門檻相對越高，反而愈加有利于綠城管理這種在位者。

　　近年來綠城中國確立“輕重并舉”的發(fā)展導(dǎo)向，推進(jìn)公司發(fā)展動能從重資產(chǎn)資產(chǎn)“單一引擎”向“輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)”雙引擎轉(zhuǎn)變，代建已成為其主營業(yè)務(wù)之一。2016-2019年綠城管理代建業(yè)務(wù)銷售額分別為181億元、430億元、552億元及664億元，占同期綠城中國總銷售額比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%，占比持續(xù)增加。

　　此前，多數(shù)于中國開展的代建項(xiàng)目皆位于三線及四線城市，占2019年總建筑面積的57.9%。而據(jù)中指院報(bào)告，由于三線及四線城市的住房存量高且面臨去存量的壓力，未來一線及二線城市的代建比例將增加，而三線及四線城市的比例將下降。

　　預(yù)期五大城市區(qū)域（京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、長江中游及成渝地區(qū)）將成為中國代建主要發(fā)展地區(qū)，綠城管理計(jì)劃探索位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的選定人口密集城市的機(jī)會，并將特別注重上述市場的布局。（后臺回復(fù)“綠城管理”獲取該公司最新招股書）

　　本文首發(fā)于微信公眾號：IPO早知道。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表贏家財(cái)富網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。