在“掉隊(duì)”的漩渦里，首創(chuàng)置業(yè)似乎越陷越深。

　　如今，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)跌落至TOP50之外。在克而瑞公布的前8月全口徑銷(xiāo)售額榜單上，首創(chuàng)置業(yè)從去年的46位降至52位。在權(quán)益榜單中，首創(chuàng)置業(yè)從去年同期54位倒退至58位。

　　今年5月，首創(chuàng)集團(tuán)官微披露消息稱(chēng)，賀江川獲任新一任首創(chuàng)公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)。這樣一位具有豐富地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的掌舵人面對(duì)業(yè)績(jī)“跌跌不休”的首創(chuàng)置業(yè)似乎也有心無(wú)力。

　　雖說(shuō)“家家有本難念的經(jīng)”，但首創(chuàng)置業(yè)這一本似乎其難念。

　　業(yè)績(jī)?nèi)妗疤?/strong>

　　淡季不淡、回溫明顯，是房地產(chǎn)市場(chǎng)初入下半年的特點(diǎn)之一。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從累計(jì)操盤(pán)銷(xiāo)售來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-8月整體業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)6.2%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)提升。其中，70%的房企累計(jì)銷(xiāo)售金額超過(guò)去年同期。

　　但首創(chuàng)置業(yè)不屬于這70%房企中的一員。9月3日晚間，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布前8月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額約408.6億元，同比下滑14%；簽約面積約123.5萬(wàn)平方米，同比下滑32.8%。

　　這對(duì)首創(chuàng)置業(yè)來(lái)說(shuō)，似乎并不意外。數(shù)據(jù)顯示，在首創(chuàng)置業(yè)公布的2020年前8月業(yè)績(jī)中，有5個(gè)月出現(xiàn)單月銷(xiāo)售額下滑的情況。

      財(cái)經(jīng)網(wǎng)制圖。數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

　　從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，公司僅第一個(gè)月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)4.1%之外，剩余7個(gè)月的累計(jì)業(yè)績(jī)均為下滑。其中，有3個(gè)月的累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑速度超過(guò)40%。

　　而這僅僅是“冰山一角”。據(jù)半年報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約92.19億元，同比減少約12%；基本每股收益為0.11元，同比減少約63%。與此同時(shí)，投資者最為看重的分紅一事，首創(chuàng)置業(yè)也按下了暫停鍵。半年報(bào)稱(chēng)，董事會(huì)已決議不宣派截至2020年6月30日止的中期股息。

　　值得注意的是，自8月17日公布中期業(yè)績(jī)以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)多日出現(xiàn)下挫。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，自8月18日至9月8日的16個(gè)交易日中，公司有10個(gè)交易日股價(jià)下跌，3個(gè)交易日股價(jià)持平。截至9月8日收盤(pán)，首創(chuàng)置業(yè)報(bào)收1.39港元/股，較8月17日收盤(pán)價(jià)1.55港元/股下跌10.3%。

　　而這背后還有企業(yè)大幅下滑的利潤(rùn)。上半年，企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約11.54億元，同比減少約47%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為8.50億元，同比減少約28%；營(yíng)業(yè)稅后毛利率約24%，較2019年減少約14個(gè)百分點(diǎn)。

　　利潤(rùn)被吞噬、債務(wù)壓紅線

　　首創(chuàng)置業(yè)的利潤(rùn)之所以下滑幅度如此之大，就不得不提到企業(yè)居高不下的利息費(fèi)用。

　　據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，自2016年上半年-2020年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的利息費(fèi)用分別為2.96億元、5.85億元、10.91億元、15.28億元、15.25億元，分別約占當(dāng)期毛利的35%、22%、44%、37%、65%。

　　另?yè)?jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)的銷(xiāo)售凈利率也始終在低位徘徊。在上述報(bào)告期內(nèi)，企業(yè)的銷(xiāo)售凈利率分別為23.94%、14.47%、16.19%、18.63%、11.77%。

　　資深地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄直言，企業(yè)之所以利息費(fèi)用占比過(guò)高，“是高杠桿擴(kuò)張，自律性不強(qiáng)的后果”。

　　而高杠桿一直是首創(chuàng)置業(yè)身上一個(gè)“甩不掉”的標(biāo)簽。6月24日，標(biāo)普確認(rèn)首創(chuàng)置業(yè)“BB+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，展望為“負(fù)面”時(shí)便預(yù)計(jì)稱(chēng)，即使公司控制其債務(wù)水平，首創(chuàng)置業(yè)未來(lái)兩年內(nèi)的杠桿率仍將保持在非常高的水平。早在2019年，因“杠桿率居高不下”，惠譽(yù)還曾將首創(chuàng)置業(yè)的評(píng)級(jí)下調(diào)至BB。

　　這一現(xiàn)象至今仍未改善。據(jù)億翰智庫(kù)研報(bào)顯示，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的凈負(fù)債率高達(dá)151.21%。按照“三四五”新規(guī)來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)至少踩到了一條“凈負(fù)債率大于100%”的紅線。

　　與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)的債務(wù)壓力正在攀升。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，首創(chuàng)置業(yè)上半年總負(fù)債1569億元，同比增加9.7%；有息負(fù)債總額由2019年底的946.71億元增至2020年6月底的1038.64億元。

　　在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)管理層談到負(fù)債時(shí)坦承，控制負(fù)責(zé)率是全年主要目標(biāo)?！跋Ｍ軌蚩刂圃?20%以下，甚至再往下面就是100%以下的水平?！?/p>

　　為了降低凈負(fù)債率，公司管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司還會(huì)再通過(guò)一系列動(dòng)作，包括加強(qiáng)銷(xiāo)售回款，盤(pán)活存量資產(chǎn)，審慎進(jìn)行投資，加強(qiáng)合作開(kāi)發(fā)以及資本運(yùn)作等方面來(lái)控制公司的負(fù)債率。

　　全年業(yè)績(jī)恐落空

　　但頗令人費(fèi)解的是，企業(yè)一邊希望通過(guò)加強(qiáng)回款來(lái)降低凈負(fù)債率，一邊表態(tài)稱(chēng)不降價(jià)促銷(xiāo)。

　　首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，目前下半年的項(xiàng)目具有一定的核心競(jìng)爭(zhēng)力，原則上并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行打折走流量的考慮。而是要將快周轉(zhuǎn)、重簽約作為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。

　　然而，存貨周轉(zhuǎn)速度一直是首創(chuàng)置業(yè)的一個(gè)痛點(diǎn)。據(jù)億翰智庫(kù)研報(bào)顯示，從公司營(yíng)運(yùn)能力上來(lái)看，2017-2020 年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的存貨/平均預(yù)收賬款分別為 3.53、3.95、4.70 和 4.79，呈逐年上升態(tài)勢(shì)，存貨去化速度逐年降低。

　　2020年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)為7873天，較去年同期上升 28.32%，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力差強(qiáng)人意。

　　此時(shí)此刻，并不考慮打折促銷(xiāo)的首創(chuàng)置業(yè)究竟如何加強(qiáng)回款仍是一個(gè)未知數(shù)。反觀市場(chǎng)上，以恒大為首的房企，為了搶占市場(chǎng)促回款，已經(jīng)打響打折促銷(xiāo)的第一槍。

　　9月6日，恒大連夜召開(kāi)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)工作會(huì)議，自9月7日起至10月8日，恒大全國(guó)樓盤(pán)全線7折，至少覆蓋全國(guó)600個(gè)樓盤(pán)。

　　在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，在三條監(jiān)管紅線之下，要繼續(xù)靠以往的借新還舊來(lái)解決流動(dòng)性壓力的操作空間是受到一定限制的。因此，房企需要采取相對(duì)壓縮資本性開(kāi)支和加快銷(xiāo)售回款的方式來(lái)緩解現(xiàn)金流壓力，而方式就是加快推盤(pán)和加大促銷(xiāo)力度。

　　“恒大這一舉動(dòng)，可能會(huì)引發(fā)部分觸及紅線的房企跟風(fēng)模仿?！?經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評(píng)論員郭施亮認(rèn)為，促銷(xiāo)打折會(huì)對(duì)其余不采取積極營(yíng)銷(xiāo)策略的房企構(gòu)成影響，不同房企會(huì)根據(jù)自身的現(xiàn)金流狀況、凈負(fù)債率水平等因素制定出相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略，恒大等房企打折會(huì)搶奪部分市場(chǎng)的份額。

　　盡管如此，公司管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上仍然表態(tài)稱(chēng)，有信心完成全年800億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。但數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)前8月僅完成全年業(yè)績(jī)的51%。與之形成對(duì)比的是，中房報(bào)榜單顯示，1-8月份房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率整體達(dá)六成，均值為60.74%。

　　“首創(chuàng)置業(yè)的壓力是顯而易見(jiàn)的?！卑匚南卜Q(chēng)，今年受到疫情的影響，企業(yè)下半年完成全年計(jì)劃的壓力會(huì)增大。而早在8月21日，億翰智庫(kù)在研報(bào)中便提到，首創(chuàng)置業(yè)上半年銷(xiāo)售額僅完成全年目標(biāo)的不到一半，預(yù)計(jì)難以達(dá)成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　若不能快速搶占市場(chǎng)，首創(chuàng)置業(yè)的壓力將撲面而來(lái)。畢竟，在企業(yè)發(fā)展中賴(lài)以生存的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~已經(jīng)由正轉(zhuǎn)負(fù)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)上半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-9.51億元，同比下滑144.81%。

　　下半年這段路，對(duì)首創(chuàng)置業(yè)來(lái)說(shuō)是未知且艱難的，能否在這片迷霧中廝殺出去，仍是一個(gè)未知數(shù)。

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