融資“三道紅線”下，高杠桿房企債務(wù)問題凸顯，近日富力地產(chǎn)兩起資本市場動作引發(fā)關(guān)注。在繼9月初傳出部分酒店資產(chǎn)打包成房地產(chǎn)信托基金并在新加坡上市后，9月15日，富力地產(chǎn)又發(fā)布公告稱，擬通過配售代理以每股9.82港元配售2.57億股，融資25.24億港元。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，無論是分拆酒店資產(chǎn)傳聞還是再配發(fā)新股，富力地產(chǎn)都是為了緩解債務(wù)壓力。截至2020年6月底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率約為78.16%，凈負債率為176.7%，現(xiàn)金短債比不到0.5，全部踩中融資新規(guī)“三道紅線”，償債壓力顯而易見。下半年，融資監(jiān)管收緊，多個熱點城市調(diào)控加碼，都將令房企銷售與回款增添不確定性，對于富力地產(chǎn)來說，債務(wù)是否可控？能否破局債務(wù)困境？

　　分拆酒店業(yè)務(wù)上市“未形成時間表”，啟動配股計劃

　　近日，據(jù)媒體報道，富力地產(chǎn)計劃在未來10個月內(nèi)，將其2017年從萬達手中購買的部分酒店資產(chǎn)打包成房地產(chǎn)信托基金并在新加坡上市，從而盤活酒店資產(chǎn)以緩解償債壓力。

　　9月18日，富力地產(chǎn)方面回復(fù)互聯(lián)網(wǎng)記者稱，“此事涉及多個機關(guān)和部門的政策與措施的配合，所以這個課題我們一直在研究，同時應(yīng)結(jié)合富力自身的定位和戰(zhàn)略，因此需要一段時間去討論，目前并未形成明確的時間進度表或?qū)嵸|(zhì)性進展。如果有進一步的消息，會第一時間公布?！?/p>

　　無獨有偶，繼去年12月首次配股后，近日富力地產(chǎn)再啟動配股計劃。9月15日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將配售發(fā)行2.57億股新H股，配售價格為每股9.82港元。

　　根據(jù)公告顯示，富力此次配售股份約占該公司現(xiàn)有已發(fā)行H股總數(shù)的19.95%，及現(xiàn)有已發(fā)行股份總數(shù)的7.35%。配售完成后，此次配售股份約占擴大后已發(fā)行H股總數(shù)及已發(fā)行股份總數(shù)的16.63%及6.85%，預(yù)計配售股份所得款項總額和凈額分別約為25.24億港元及24.9億港元，擬用于償還境外債務(wù)性融資。

　　富力地產(chǎn)方面表示，“最近有看好房地產(chǎn)的投資者接觸公司，也對公司比較認可，我們就按現(xiàn)在的市場價格進行配股。此次配股融資的目的在于減少對債務(wù)融資的依賴，優(yōu)化本公司資本結(jié)構(gòu)?！?/p>

　　受此影響，9月15日當天，富力地產(chǎn)股價以10.1港元高開，最高點達到10.26港元，最終以10.08港元收盤，上漲1.31%。

　　受酒店業(yè)務(wù)拖累，負債壓力進一步加大

　　2017年以199.06億元吞下萬達集團77家酒店，并未令富力地產(chǎn)走向巔峰，其酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損的同時，也拖累整個公司發(fā)展，令其陷入債務(wù)泥潭。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，富力酒店業(yè)務(wù)分別虧損1.46億元、4.59億元、10.1億元。2020年，突如其來的新冠肺炎疫情給酒店行業(yè)以重創(chuàng)，富力地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)未能幸免。根據(jù)2020年上半年業(yè)績報告，富力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入335.9億元，同比減少4%，其中來自酒店的營業(yè)額為13.96億元，同比下降58%，虧損從2019年同期的4.20億元擴大至9.35億元。

　　富力地產(chǎn)董事長李思廉在半年報中稱，在第一季度，因檢疫隔離和旅游限制，商務(wù)和休閑旅游幾乎全部暫停，商務(wù)宴會和一般餐飲亦全部暫停，這讓酒店業(yè)受到重創(chuàng)。

　　事實上，酒店業(yè)務(wù)屬于重資產(chǎn)，投入巨大且回報周期長，想要獲得盈利并非易事，同時還會沉淀大量資金，加劇企業(yè)負債壓力。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，收購萬達資產(chǎn)包，給富力地產(chǎn)的現(xiàn)金流造成很重的壓力。

　　據(jù)統(tǒng)計，2017年-2019年，富力地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負，2019年更是達到-241.45億元，同比下降180%，2020年上半年為-29.32億元；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在今年上半年雖然轉(zhuǎn)正達到15.72億元，但是過去三年也是負數(shù)；籌資性現(xiàn)金流凈額在2017年-2019年為正，這表示其自身造血能力遠不及對于外部融資的依賴。不過，今年上半年，富力地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額也開始轉(zhuǎn)負，為-36.96億元。

　　從借款方面來看，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)借款總額達1877.4億元，其中短期借款以及長期負債當期部分約748億元，而包括作特殊用途而受限的資金在內(nèi)的總現(xiàn)金僅為360億元，現(xiàn)金遠不能覆蓋短期債務(wù)。

　　由此，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率約為78.16%，凈負債率為176.7%，現(xiàn)金短債比不到0.5，全部踩中“三道紅線”，償債壓力顯而易見。

　　據(jù)了解，房企融資“三道紅線”分別為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不超過70%；凈負債率不超過100%；現(xiàn)金短債比不小于1。如果三個指標均越線，此類房企將不得新增有息負債。

　　受高負債影響，今年8月底，標普下調(diào)了富力地產(chǎn)的評級，將其及子公司富力香港的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”。同時，惠譽認為富力地產(chǎn)流動性承壓且再融資風險受制約，將其評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”。

　　對于負債壓力較大的富力地產(chǎn)來說，“三道紅線”如果全面實施，將對其外部融資形成直接沖擊，進而加劇財務(wù)惡化。

　　加速降負債，積極銷售、計劃出售投資物業(yè)或開發(fā)項目股權(quán)

　　在多年回A無望的情況下，今年7月，富力地產(chǎn)最終主動撤回IPO的申請。而為了緩解現(xiàn)金流壓力，富力地產(chǎn)積極尋求其他股權(quán)融資途徑，于是就有了上述分拆酒店傳聞以及富力地產(chǎn)再次啟動配售新股計劃。

　　柏文喜表示，無論是配售新股，還是酒店物業(yè)分拆上市，都是為了緩解債務(wù)難題，優(yōu)化現(xiàn)金流，讓財務(wù)回到穩(wěn)健和安全的區(qū)間內(nèi)。

　　同策研究院資深分析師肖云祥認為，酒店分拆如若屬實，有兩個邏輯，一是剝離包袱，降低富力地產(chǎn)整體層面的長期債務(wù)和運營壓力；二是通過酒店資產(chǎn)上市進行融資，進而緩解債務(wù)壓力。“如果順利的話，6-8個月就能夠?qū)崿F(xiàn)在新加坡上市，一定程度上可以緩解短債壓力。”

　　一位券商分析師表示，受疫情影響，上半年房企更多依靠融資輸血，而下半年受融資收緊影響，則需要更多依靠自身的銷售回款。肖云祥也認為，房企通常采用“借新還舊”的模式來緩解現(xiàn)金流壓力，但在無法開源的情況下，舊債肯定是一個風險集中點，這種情況下，房企要想再獲得資金流入，只有降低自身使用杠桿的強度，最好的方法就是加速去化。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，下半年負債水平過高的房企要通過加大讓利促銷的力度搶奪有效客源，加速回款以應(yīng)對融資收緊帶來的資金壓力。

　　不過，縱觀這兩年富力地產(chǎn)的銷售增長放緩。2019年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售1382億元，同比僅增5%。2020年上半年，由于疫情等綜合因素影響以及推盤高峰集中于下半年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售額510.6億元，同比下降15%，僅完成全年1520億元銷售目標的34%。而下半年，熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻加碼，房企銷售與回款存在諸多不確定性，對于富力地產(chǎn)來說，挑戰(zhàn)仍大。

　　富力地產(chǎn)方面表示，下半年，該公司將繼續(xù)推出16個全新項目及2300億元的可售資源，以達成協(xié)議銷售目標。基于現(xiàn)在可售資源及新項目推售時間表，管理層對完成年度協(xié)議銷售目標保持審慎樂觀。

　　事實上，對于降負債的問題，在今年中期業(yè)績發(fā)布會上，富力地產(chǎn)管理層就表示，年初計劃在年內(nèi)把凈負債率控制在185%以內(nèi)；從目前來看，年中已經(jīng)降至約177%，完成年初目標，預(yù)計年末下降至160%左右?！耙驗闇p輕負債，機構(gòu)評級才會調(diào)整?！?/p>

　　與此同時，富力地產(chǎn)方面還對互聯(lián)網(wǎng)記者稱，在積極銷售提高收款效率的同時，也有出售一些投資物業(yè)或發(fā)展項目股權(quán)的計劃。事實上，年中，李思廉曾將這形容為“減磅”，并稱無論是投資物業(yè)或房地產(chǎn)發(fā)展項目，富力地產(chǎn)都有出售的計劃。

　　穆迪報告也透露，富力地產(chǎn)正與買家進行談判，以出售其約120億元的物業(yè)。

　　目前，“三道紅線”在12家房企試點，并未全面實施?！斑@給予了高負債企業(yè)以緩沖時間，如果能夠運用好‘金九銀十’傳統(tǒng)的營銷節(jié)點，加速銷售回款，并加大股權(quán)融資以及表外融資的力度，就能優(yōu)化現(xiàn)金流。”柏文喜表示，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模較大，擁有核心城市大量土儲，如果可以盤活存量資產(chǎn)，不僅能夠解決融資問題，債務(wù)也會處于可控的范圍內(nèi)。

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