近兩年，港股迎來了物管公司上市潮，截止2020年12月12日，共有36家來自內(nèi)地的物業(yè)管理公司在香港掛牌上市，其中今年共有16家物業(yè)公司在港上市，超過去年的12家，這些物業(yè)股大多數(shù)由規(guī)模型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆而來。

　　6月29日，榮盛發(fā)展(002146,股吧)發(fā)布公告稱，公司收到控股子公司榮萬家生活服務股份有限公司（簡稱“榮萬家”）通知，榮萬家已于2020年6月24日向香港聯(lián)交所遞交首次公開發(fā)行境外上市外資股并在香港聯(lián)交所主板上市的申請資料。

　　據(jù)港交所12月21日披露資料顯示，榮萬家通過聆華泰國際為獨家保薦人。值得注意的是，這距離招股書失效日期僅差2天，而于這個時點通過聆榮萬家有望成為2021年第一家在港股上市的物業(yè)公司。

　　近三年收入年復合增長率32.3%

　　榮萬家是扎根環(huán)渤海經(jīng)濟圈、服務范圍涵蓋長三角地區(qū)及大灣區(qū)等重點區(qū)域的全國性戰(zhàn)略服務網(wǎng)絡的綜合性物業(yè)管理服務提供商。截至2020年6月30日，榮萬家共管理272個物業(yè)管理項目，在管總建筑面積為52.4百萬平方米；已訂約管理380個物業(yè)管理項目，總合約建筑面積為80.6百萬平方米。

　　根據(jù)中指院的資料，以截至2019年12月31日在管建筑面積計，公司在整體中國物業(yè)管理行業(yè)的市場份額為0.2%。

　　從收益方面來看，2017年至2020年上半年，榮萬家的收入分別為7.32億元、9.02億元、12.82億元及7.65億元。2017年-2019年三年的收入年復合增長率達到32.34%，2020年上半年同比增長37.41%。

　　同時，2017年至2020年上半年，榮萬家的年度利潤分別為0.38億元、0.72億元、1.13億元、0.53億元。2017年-2019年年度利潤年復合增長率達到71.82%，2020年上半年同比增長98.1%。由此可見，榮萬家的利潤增速超過收入增速。

　　從盈利能力來看，公司的毛利率近年來不斷上升，2017年至2020年上半年，公司的毛利率分別為16.0%、16.7%、18.2%、20.3%及28.6%。公司稱，17年至18年的毛利率的上升主要由于平均物業(yè)管理費增加而帶動的物業(yè)管理服務毛利率上升，18年至19年的毛利率提升主要由于毛利率較高的服務（例如物業(yè)交付服務及前期設計及咨詢服務）貢獻增加而帶動非業(yè)主增值服務毛利率上升。

　　業(yè)務高度依賴母公司

　　與大多數(shù)從房地產(chǎn)分拆出的物業(yè)公司一樣，榮萬家也難逃嚴重的母公司依賴癥。

　　招股書顯示，榮萬家的在管面積基本都是靠母公司輸送。截至2020年上半年，榮萬家5241萬平方米的已訂約總建筑面積中，來自榮盛發(fā)展集團的就有5165萬平方米，占比達到了98.6%。此外，2017年-2019年，榮萬家的在管建筑面積中分別有100%、99.98%、99.5%來自榮盛發(fā)展集團。

　　此外，2017-2019年度及2020年上半年，其就榮盛發(fā)展集團所開發(fā)的項目提供物業(yè)管理服務所得收入分別約為4.59億元、5.53億元、7.02億元及3.29億元，分別占同期物業(yè)管理服務所得收入的100.0%、99.9%、99.8%、99.9%及 99.3%。值得注意的是，近年來，來自獨立第三方的物業(yè)開發(fā)項目的物業(yè)管理服務收入最高僅為0.7%。

　　與此同時，榮盛發(fā)展集團亦為公司的單一最大客戶，2017-2019年度及2020年上半年，榮萬家向榮盛發(fā)展集團及其聯(lián)系人銷售所得收入分別占同期總收入的約30.1%、31.1%、38.9%、32.5%及39.8%。同時，榮盛發(fā)展集團及其聯(lián)系人亦為榮萬家的供應商，公司向榮盛發(fā)展集團多名聯(lián)系人 采購產(chǎn)品，主要包括物業(yè)工程服務的建筑材料及我們業(yè)務的其他雜項產(chǎn)品，同期采購額分別占銷售成本總額的約0.3%、0.5%、1.1%及1.2%。

　　從公司股權架構來看，IPO前，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展持有榮萬家生活83.52%的股權，盛繹德商務持股8.42%，中鴻凱盛持股8.06%。