魔幻的2020年正式結(jié)束，這也意味著，寶龍商業(yè)(09909)上市已滿一周年。

　　12個(gè)月前，頭頂“商管龍頭”的耀眼光環(huán)，寶龍商業(yè)成功登陸資本市場(chǎng)。52.24倍的超額認(rèn)購(gòu)以及上市首日大漲近6%的股價(jià)表現(xiàn)，均證明了資本市場(chǎng)對(duì)其未來發(fā)展的看好。不過，一場(chǎng)巨大挑戰(zhàn)已悄然降臨。

　　誰也未能想到，突然爆發(fā)的衛(wèi)生事件對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成了嚴(yán)重沖擊，各行各業(yè)均受到了明顯影響。為配合抗疫、防疫需要，購(gòu)物中心更成為了衛(wèi)生事件影響下的“重災(zāi)區(qū)”，如何渡過突如其來的打擊，成為了寶龍商業(yè)需直面的問題。

　　憑借著出色的運(yùn)營(yíng)能力，寶龍商業(yè)審時(shí)度勢(shì)，積極調(diào)整租金政策，并推出衛(wèi)生事件寶龍關(guān)愛行動(dòng)，與商戶一起共度難關(guān)，在衛(wèi)生事件的挑戰(zhàn)下交出漂亮答卷。而進(jìn)去下半年后，公司積極擴(kuò)張，聚焦長(zhǎng)三角地區(qū)完成首個(gè)并購(gòu)，貫徹落實(shí)內(nèi)生與外延并購(gòu)雙增長(zhǎng)模式。且隨著衛(wèi)生事件影響的消除，寶龍商業(yè)先市場(chǎng)一步將籌備項(xiàng)目集中開業(yè)，加速公司在市場(chǎng)中的滲透速度，繼續(xù)鞏固公司的市場(chǎng)規(guī)模和品牌影響力。

　　對(duì)于寶龍商業(yè)過去一年的發(fā)展，資本市場(chǎng)給予了高度評(píng)價(jià)，其股價(jià)自上市以來錄得了212.74%的最大漲幅，截至12月30日時(shí)，年漲幅152.63%，在所有內(nèi)地物業(yè)管理股中排名第三，較第四名高出50個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，大行和機(jī)構(gòu)亦看好寶龍商業(yè)未來發(fā)展，中信建投、野村、瑞銀、高盛都曾發(fā)布過寶龍商業(yè)研報(bào)。其中，高盛更是給出了42港元的目標(biāo)價(jià)，較當(dāng)前股價(jià)仍有75%的上升空間。

　　衛(wèi)生事件沖擊后，物管行業(yè)集中度加速提升已是大勢(shì)所趨，聚焦長(zhǎng)三角，依托寶龍地產(chǎn)(01238)、以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式擴(kuò)張的寶龍商業(yè)有望在內(nèi)生增長(zhǎng)與外延并購(gòu)的雙輪驅(qū)動(dòng)下繼續(xù)高增長(zhǎng)。萬億物管市場(chǎng)，寶龍商業(yè)已在路上。

　　成功上市開啟新征程

　　近兩年來，物管企業(yè)批量上市，誕生了不少牛股，而寶龍商業(yè)則是其中的稀缺標(biāo)的。該公司雖以住宅物業(yè)管理服務(wù)起家，但其自2007年開始提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并逐漸將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展為物業(yè)運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)，與市場(chǎng)中的其他玩家形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。2019年時(shí)，寶龍商業(yè)來自商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的收入占比為82.4%，住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入占比為17.6%。

　　依托與寶龍地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)，寶龍商業(yè)上市前的業(yè)績(jī)便十分亮眼。據(jù)招股書顯示，在2016至2018三年中，寶龍商業(yè)的年收入復(fù)合增速為26%，凈利潤(rùn)復(fù)合增速為45.6%；且在2019年上半年時(shí)，收入同比增長(zhǎng)近30%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)45.91%。

　　憑借優(yōu)質(zhì)基本面，寶龍商業(yè)鎖定四家基石投資者，包括了永輝超市(601933)的全資子公司遼寧永輝超市有限公司、安踏(02020)副主席丁世家創(chuàng)立的和盛海外控股有限公司以、恒安國(guó)際集團(tuán)有限公司(01044)副主席許連捷以及Orchid China Master Fund Limited。四大基石投資者合計(jì)認(rèn)購(gòu)發(fā)售股份的21.49%。除了基石投資者，市場(chǎng)中也不乏看好寶龍商業(yè)未來發(fā)展的投資者，在公開發(fā)售中，超額認(rèn)購(gòu)52.24倍。

　　2019年12月30日，寶龍商業(yè)踩著年末的尾巴，成功在聯(lián)交所主板掛牌上市；且喜迎“開門紅”，首日大漲6%。作為港股市場(chǎng)第一家輕資產(chǎn)模式的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，上市標(biāo)志著寶龍商業(yè)的發(fā)展邁上新的臺(tái)階，借助資本市場(chǎng)的力量，其有望拾階而上。

　　深諳此理的寶龍商業(yè)在接下來的一個(gè)月中動(dòng)作不斷，為配合新階段的新發(fā)展需要，第一槍便“瞄準(zhǔn)”了企業(yè)文化。1月2日，寶龍商業(yè)全面升級(jí)企業(yè)文化體系，提出了“讓空間有愛”的企業(yè)使命。在該使命背后，是寶龍商業(yè)作為業(yè)主、商家、消費(fèi)者鏈接樞紐的真切體驗(yàn)，是對(duì)人與人，人與空間需求的情感升華。

　　1月3日，寶龍商業(yè)與微信支付聯(lián)合發(fā)布“智慧商圈3.0”，首發(fā)“支付即積分”的新能力?！爸腔凵倘?.0”解決方案的推出，是寶龍商業(yè)深耕運(yùn)營(yíng)、服務(wù)場(chǎng)景，提升商城經(jīng)營(yíng)效能的新舉措，這也是自2018年攜手騰訊附屬公司騰聞以來，寶龍商業(yè)積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化進(jìn)程，落實(shí)“紐扣計(jì)劃”取得階段性成果的具體表現(xiàn)。

　　而上市后品牌價(jià)值的提升也隨之體現(xiàn)，1月21日，寶龍商業(yè)與紹興柯橋區(qū)政府中國(guó)【輕紡城(600790)、股吧】商務(wù)總部園投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司達(dá)成商業(yè)中心整體租賃協(xié)議，寶龍商業(yè)將全面負(fù)責(zé)柯橋中紡CBD商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)管理，這是寶龍商業(yè)上市后的首個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

　　就在各分部業(yè)務(wù)按預(yù)期穩(wěn)步推進(jìn)之際，衛(wèi)生事件沖擊悄然而至。

　　衛(wèi)生事件下的業(yè)務(wù)韌性

　　不僅大眾生活普遍受到影響，衛(wèi)生事件下的零售業(yè)也遭受重創(chuàng)，特別是酒店、旅行社、景區(qū)、商超、連鎖店等，屹然成為了“重災(zāi)區(qū)”。不過，憑借多年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，秉承“客戶為先，協(xié)同鏈接、彼此成就”的共生共贏價(jià)值觀，寶龍商業(yè)反映迅速，及時(shí)成立專項(xiàng)小組應(yīng)對(duì)衛(wèi)生事件沖擊。

　　繼1月27日捐款2000萬港幣用于抗擊衛(wèi)生事件后，寶龍商業(yè)自1月28日開始為旗下在營(yíng)購(gòu)物中心的商戶實(shí)施租金減半的優(yōu)惠措施，以實(shí)際行動(dòng)助力衛(wèi)生事件防控。同時(shí)，為積極配合防疫工作，保障消費(fèi)者及員工的健康與安全，寶龍商業(yè)自2月5日開始發(fā)起了加強(qiáng)全場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管控及防疫宣傳、定點(diǎn)消殺、加強(qiáng)對(duì)外包人員衛(wèi)生事件防控的三大舉措，全力為消費(fèi)者提供健康、安全的購(gòu)物環(huán)境。

　　雖然公司多方位展開積極防疫，但由于市場(chǎng)的恐慌情緒，寶龍商業(yè)1月份股價(jià)高開低走，最終月跌幅3.05%。不過，首份年報(bào)的出爐一掃市場(chǎng)消極情緒，寶龍商業(yè)股價(jià)重回上升通道。

　　在3月9日發(fā)布的2019年業(yè)績(jī)公告中，得益于新增項(xiàng)目的帶動(dòng)，寶龍商業(yè)在2019年實(shí)現(xiàn)了16.2億元人民幣收入，同比增長(zhǎng)35%，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為2.08億元，同比增長(zhǎng)56%，收入、凈利潤(rùn)均超市場(chǎng)預(yù)期。與此同時(shí)，董事會(huì)建議派息總額約1.03億元，分紅率高達(dá)58%。

　　面對(duì)如此快速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及豐厚的分紅回報(bào)，中信建投在寶龍商業(yè)發(fā)布業(yè)績(jī)公告后便發(fā)表了相關(guān)研報(bào)，給予寶龍商業(yè)“買入”評(píng)級(jí)。至此，寶龍商業(yè)股價(jià)底部正式確立，之后便開啟了連續(xù)6個(gè)月的上漲。

　　當(dāng)然，后續(xù)的漲幅與寶龍商業(yè)在抗疫中取得顯著成效有很大關(guān)系。

　　在整個(gè)衛(wèi)生事件期間，寶龍商業(yè)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)零病例的優(yōu)秀成績(jī)。為扶持商戶開業(yè)，除了緩解物業(yè)費(fèi)外，寶龍商業(yè)積極協(xié)助商戶獲得貸款扶持、政府補(bǔ)貼，并為全國(guó)購(gòu)物中心商戶(除超市)實(shí)施了67天的租金減半，中心超市則是36天租金減半。至5月份時(shí)，商戶復(fù)工率已超90%。與此同時(shí)，寶龍商業(yè)上線“悠派”、“悠秀”，采取多樣營(yíng)銷方式助力消費(fèi)恢復(fù)。

　　于8月18日公布的2020年中期業(yè)績(jī)便是對(duì)寶龍商業(yè)抗疫成果的最好證明。據(jù)公告顯示，寶龍商業(yè)2020年上半年的收入同比增長(zhǎng)16%至8.69億人民幣，歸母凈利潤(rùn)同比大增66.4%至1.45億元。即使受衛(wèi)生事件沖擊，但寶龍商業(yè)盈利增速絲毫不減。

　　平均出租率亦是衡量寶龍商業(yè)面對(duì)極端情況下超強(qiáng)韌性的關(guān)鍵指標(biāo)，2020年上半年時(shí)，寶龍商業(yè)平均出租率為87.1%，僅較2019年下滑2.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍較2018年高出3.6個(gè)百分點(diǎn)，出租率整體維持較高水平。

　　中期業(yè)績(jī)發(fā)布后，高盛首次覆蓋寶龍商業(yè)，認(rèn)為其享有更好的項(xiàng)目渠道，更好的定價(jià)模式以及更多的增值服務(wù)收入貢獻(xiàn)，因此有望獲得更高的盈利能力?；诖?，高盛予寶龍商業(yè)31港元目標(biāo)價(jià)，授予“買入”評(píng)級(jí)。

　　并購(gòu)與集中開業(yè)助力發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?/strong>

　　若說上半年在衛(wèi)生事件的挑戰(zhàn)下寶龍商業(yè)穩(wěn)扎穩(wěn)打，以安全穩(wěn)健為主，那么進(jìn)入下半年后，寶龍商業(yè)已駛?cè)氚l(fā)展快車道，在首單戰(zhàn)略并購(gòu)成功告捷的同時(shí)，籌備項(xiàng)目集中開業(yè)。

　　7月10日時(shí)，寶龍商業(yè)與浙江星匯舉行簽約儀式，收購(gòu)其60%股權(quán)。據(jù)悉，浙江星匯是扎根于浙江省的輕資產(chǎn)商業(yè)管理龍頭，目前，其管理面積約77萬方，累計(jì)合作商戶1000家，戰(zhàn)略伙伴50家。

　　之所以收購(gòu)浙江星匯，是因?yàn)樵摴局鞔虍a(chǎn)品線為商業(yè)街，與寶龍商業(yè)主打的購(gòu)物中心形成產(chǎn)品線互補(bǔ)，該收購(gòu)將確保寶龍商業(yè)在浙江省的優(yōu)勢(shì)地位。從交易對(duì)價(jià)上看，標(biāo)的估值對(duì)應(yīng)2020年凈利潤(rùn)的10倍，符合行業(yè)內(nèi)正常收購(gòu)估值水平。值得注意的是，該收購(gòu)是寶龍商業(yè)登陸資本市場(chǎng)以來，采取戰(zhàn)略并購(gòu)模式擴(kuò)張公司業(yè)務(wù)的第一槍。

　　而10月1日開啟的杭州青山湖寶龍廣場(chǎng)則是2020年首個(gè)新開項(xiàng)目。之后，永康寶龍廣場(chǎng)、紹興柯橋?qū)汖垙V場(chǎng)、杭州大江東寶龍廣場(chǎng)、蘇州星韻寶龍廣場(chǎng)、鹽城城東寶龍廣場(chǎng)、泉州臺(tái)商寶龍廣場(chǎng)、漳州龍文寶龍廣場(chǎng)等7個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)。

　　至12月31日時(shí)，青山湖寶龍廣場(chǎng)二期也如約開業(yè)。雖然衛(wèi)生事件的爆發(fā)打亂了公司原有的部署，但寶龍商業(yè)年內(nèi)新開項(xiàng)目合計(jì)仍高達(dá)9個(gè)。從新增項(xiàng)目來看，依舊是圍繞長(zhǎng)三角進(jìn)行布局，這也是公司業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)，于長(zhǎng)三角戰(zhàn)略區(qū)域領(lǐng)先，是公司長(zhǎng)期發(fā)展的追求。在2020年上半年時(shí)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊來自長(zhǎng)三角的收入占比已高達(dá)64.6%。

　　值得注意的是，12月6日開業(yè)的蘇州星韻寶龍廣場(chǎng)是寶龍商業(yè)進(jìn)軍蘇州的第一個(gè)項(xiàng)目，亦是公司第14個(gè)向第三方輸出管理開業(yè)的項(xiàng)目。在保障了百分百招商率的同時(shí)，該項(xiàng)目從簽約籌備到盛大開業(yè)僅歷時(shí)54天，充分體現(xiàn)了寶龍商業(yè)高效的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)能力。

　　早在2019年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，寶龍商業(yè)便已透露，在過去5年，公司一共新增27個(gè)項(xiàng)目，2020年至2022年，籌備中的項(xiàng)目有望達(dá)45個(gè)，未來5年，平均每年有望新增10個(gè)項(xiàng)目。這也意味著，在接下來的5年中，寶龍商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入將有較高的保障性。

　　而在2020年中，寶龍商業(yè)新增簽約商業(yè)管理面積超230萬平方米，累計(jì)簽約面積約1130萬平方米，同比增長(zhǎng)27%。與此同時(shí)，新增簽約物業(yè)管理面積超300萬平方米，累計(jì)超2200萬平方米，同比增長(zhǎng)16%。商業(yè)與物業(yè)管理面積齊頭并進(jìn)，穩(wěn)健增長(zhǎng)，二者合計(jì)新增簽約項(xiàng)目達(dá)35個(gè)，累計(jì)簽約達(dá)103個(gè)，同比增長(zhǎng)43%。

　　其實(shí)，衛(wèi)生事件雖是黑天鵝，但也是市場(chǎng)玩家的試金石。所幸，憑借著優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力，寶龍商業(yè)在巨大挑戰(zhàn)下交出漂亮答卷，向市場(chǎng)證明了自身實(shí)力。且高效的運(yùn)營(yíng)能力是寶龍商業(yè)2020-2022年完成每年新增目標(biāo)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，這為公司的持續(xù)快速增長(zhǎng)提供了保障。在高盛最新關(guān)于寶龍商業(yè)的研報(bào)中，其已將寶龍商業(yè)的目標(biāo)價(jià)提升至42港元，較當(dāng)前股價(jià)仍有超60%的上升空間。

　　事實(shí)上，若拉長(zhǎng)時(shí)間線來看，該目標(biāo)價(jià)遠(yuǎn)非寶龍商業(yè)天花板，從行業(yè)角度而言，市場(chǎng)集中度提升已是大勢(shì)所趨，而寶龍商業(yè)作為“商管龍頭”必將從該趨勢(shì)中受益。且優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力、聚焦長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略、輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式以及數(shù)字化建設(shè)的推進(jìn)都將增厚公司的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，為長(zhǎng)期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其未來發(fā)展值得期待。

　　（文章來源：智通財(cái)經(jīng)網(wǎng)）