百強房企2020年官方銷售數(shù)據(jù)陸續(xù)公告，增長較快的房企有綠城、金茂、建發(fā)、德信及大發(fā)等。權(quán)益銷售增長較高有金茂、龍光、綠城、正榮、建發(fā)、中駿及禹洲等。大部份港股主要房企都達標完成年度目標，完成率平均約107%。 TOP 11-50 中大型房企全口徑銷售增長率為26.2%，權(quán)益銷售增長率為19.5%，增長率仍然較高，反映中大型房企在占有率及資源獲取上都有所改善。在銀行房貸比率限制下，融資資源將進一步傾斜至規(guī)模房企。我們?nèi)匀豢春萌谫Y資質(zhì)較好、土儲資源較佳、估值較低的龍頭房企，如奧園、龍光、佳兆業(yè)、中梁、禹洲等。

　　主要內(nèi)容

　　房企銷售達標完成。

　　百強房企2020年官方銷售數(shù)據(jù)陸續(xù)公告，增長較快的房企有綠城(3900.HK)、金茂(817.HK)、建發(fā)(1908.HK)、德信(2019.HK)及大發(fā)(6111.HK)等，增長率超過40%，高于百強房企整體增長率。權(quán)益銷售數(shù)據(jù)有待公司進一步公告，我們以克而瑞數(shù)據(jù)作參考，權(quán)益銷售增長較高的房企有金茂(817.HK)、龍光(3380.HK)、綠城(3900.HK)、正榮(6158.HK)、建發(fā)(1908.HK)、中駿(1966.HK)及禹洲(1628.HK)等，增長率超過30%。大部份港股主要房企都達標完成年度目標，完成率平均約107%，與2019年相若。

　　小型房企進一步受壓。

　　TOP 10房企全口徑銷售增長率為14.5%，權(quán)益銷售增長率為12.3%，大至相同。TOP 11-50中大型房企全口徑銷售增長率為26.2%，權(quán)益銷售增長率為19.5%，差距較TOP10為高，但兩項增長率都仍然較高，反映中大型房企在占有率及資源獲取上都有所改善。然而TOP 51-100中型房企及TOP 101-200小型房企之權(quán)益增長率分別為12.6%及8.5%，增速較低。我們認為這是由于在百強房企的壓力下，小型房企要進一步犧牲權(quán)益以追趕百強。然而小型房全口徑及權(quán)益銷售增長率仍然比百強房企為低，反映小型房企一直處于被動防守的狀態(tài)。

　　融資資源將進一步傾斜。

　　繼房企「三道紅線」的融資新規(guī)后，央行對銀行之貸款結(jié)構(gòu)設(shè)下指引，限制房貸比率。主要銀行的貸款余額結(jié)構(gòu)都大至合乎或接近標淮，按揭及地產(chǎn)貸款總量大概念會按總貸款余額增長，估計約在10%。個別銀行在個人住房貸款的比率略有超標的如建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等，其有關(guān)房貸總量增長會被限制，出缺部分將由其他銀行填補，仍然能夠支撐2021年地產(chǎn)銷售。然而在房貸總量增長限制下，我們認為銀行放貸將傾斜至高線熱點城市，產(chǎn)品具比較優(yōu)勢、品牌較佳的房企將會在爭取有限的融資資源上占優(yōu)。

　　估值偏低已充分反映不利因素。

　　我們認為在房企融資新規(guī)下，加上銀行房貸比率的限制，融資資源將是關(guān)鍵，大型房企、國企享有融資上的便利，我們繼續(xù)看好。在增長上，考慮到大型房企的高基數(shù)效應(yīng)，我們認為中大型房企的增長將保持較快速度，尤其是銷售規(guī)模沖2000億元的房企。板塊整體估值偏低，并充分反映政策逆風(fēng)等不利因素，平均2020/21年市盈率約 4.6/3.9倍，股息收益率約 8.5%/10.1%。我們認為板塊現(xiàn)時的高股息收益將吸引資金逐步增持。我們?nèi)匀豢春萌谫Y資質(zhì)較好、土儲資源較佳、估值較低的龍頭房企，如奧園、龍光、佳兆業(yè)、中梁、禹洲等。

　　風(fēng)險提示：

　　i) 經(jīng)濟下行對銷售壓力；ii)調(diào)控政策持續(xù)；iii)房貸融資收緊

　　（文章來源：安信國際）