管理規(guī)模擴(kuò)大，品牌拓展有所突破

　　碧桂園服務(wù)（06098.HK）2020 年收入達(dá)約 156.0 億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng) 61.7%；毛利達(dá) 53.0 億元，同比增長(zhǎng) 73.6%；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)達(dá) 26.86 億元，同比增長(zhǎng) 60.8%。年內(nèi)，每股基本盈利達(dá) 97.62 分，同比增長(zhǎng) 55.6%。截至 2020 年底，銀行存款和現(xiàn)金總額約 153.42 億元。宣派 2020 年末期股息為每股 21.87 分，同比增長(zhǎng) 44.5%。

　　管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

　　2020 年碧桂園服務(wù)除三供一業(yè)業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積同比增加約 1.01 億平方米至 3.77 億平方米，除三供一業(yè)業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)合同管理面積同比增加約1.36 億平方米至 8.21 億平方米。合約與在管面積比值達(dá) 2.17，為未來(lái)內(nèi)生增長(zhǎng)提供支撐。此外，三供一業(yè)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積及合同管理面積均約 0.85 億平方米。

　　品牌拓展有所突破。

　　2020 年碧桂園服務(wù)新增品牌拓展合同管理面積達(dá) 7，246 萬(wàn)平方米（占新增合約面積的 53.3%），低成本擴(kuò)張初見(jiàn)成效。新增品牌拓展中存量項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá) 66.0%，首次超過(guò)增量項(xiàng)目，當(dāng)期轉(zhuǎn)化率明顯提升。

　　收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，盈利能力穩(wěn)中有升。

　　2020 年碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)/社區(qū)增值服務(wù)/非業(yè)主增值服務(wù)/三供一業(yè)/城市服務(wù)收入與總收入比值為 55.2%/11.1%/8.8%/17.3%/5.7%（2019 年為 59.6%/9.0%/14.7%/15.7%/0.3%）。社區(qū)增值服務(wù)占比提升，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，成為第二大利潤(rùn)來(lái)源。此外，2020 年碧桂園服務(wù)毛利率同比上升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)至約 34.0%，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)毛利率有所提升，盈利能力保持穩(wěn)定。

　　投資建議：

　　估值方面，彭博市場(chǎng)預(yù)計(jì)碧桂園服務(wù) 21/22 年 EPS為 1.33/1.88 元人民幣，3 月 22 日收市價(jià)對(duì)應(yīng) 21/22 年預(yù)測(cè)市盈率為 46.0/32.5 倍。市場(chǎng)平均目標(biāo)價(jià)為 82.49 港元，潛在上升空間約 19%。依托母公司與現(xiàn)有品牌，碧桂園服務(wù)完成2021-2023 年 50%以上營(yíng)收增速目標(biāo)確定性較高，我們看好龍頭物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展前景，建議長(zhǎng)期關(guān)注。