用了五年時間，禹洲集團(1628.HK)在2020年將銷售額做到1049億元，首次跨過千億門檻，但2020年營收卻遭腰斬。

　　在房地產(chǎn)實施預售制的情況下，房地產(chǎn)銷售回款被以預收款或者合約負債的形式列入房企負債表中，直到正式交付后，這部分預售回款才能轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入。禹洲營收減少意味著當年結轉(zhuǎn)的銷售金額少了。

　　禹洲業(yè)績報顯示，2019年營收為232.4億元，其中有224.7億元為物業(yè)銷售收入。截至2018年底，禹洲有137.5億元的合約負債可供結轉(zhuǎn)為收入。

　　與2019年相比，2020年禹洲可供結轉(zhuǎn)的銷售金額只有86.6億元，同比下降了37%。這也使得2020年物業(yè)銷售僅僅為禹洲貢獻了97.4億元的營收，同比下降了56.7%。最終禹洲全年營收同比下降了55.4%。

　　換言之，2020年禹洲營收下降，很大一部分原因在于可結轉(zhuǎn)為營收的銷售金額不足。物業(yè)管理、酒店和投資物業(yè)租金收入占比只有6%左右，還不足以彌補物業(yè)銷售收入減少的缺口。

　　預計2021年禹洲這一情況會有所改善。根據(jù)業(yè)績報，截至2020年底，禹洲合約負債為228.3億元，超過2019年水平，為2021年營收提供了一定支撐。

　　與營收相比，更讓投資者關注的是禹洲的凈利潤。業(yè)績報顯示，2020年禹洲的歸母凈利潤只有1.17億元，不足2019年36億元歸母凈利潤的零頭。

　　毛利低是禹洲凈利潤少的主要原因之一。2019年禹洲毛利率在26.2%左右，到了2020年，毛利率下降至4.6%，這一毛利率扣除行政、營銷和財務等各種成本后，留給禹洲盈利的空間并不大。

　　在禹洲的營收構成中，房地產(chǎn)銷售占比接近94%，雖然物業(yè)管理、酒店和投資物業(yè)租金等收入也出現(xiàn)不同程度下降，但由于占比相對較小，對禹洲整體收入和利潤影響較小。

　　毛利下降通常與土地等成本及銷售價格有關，從禹洲近四年拿地、銷售和結算情況來看，其拿地成本越來越高，而稅后確認收入單價則越來越低。

　　2017年，禹洲拿地樓面價、銷售單價分別為6787元/平方米、1.69萬元/平方米，地價售價比為0.4；2018年，因收購沿海家園項目，禹洲拿地成本降至5000元/平方米，地價售價比降至0.33。

　　2019年禹洲拿地成本大幅攀升，拿地樓面價達到了10023元/平方米，同比翻了一番，地價售價比上升至0.66；2020年禹洲拿地成本進一步攀升至11852元/平方米，地價售價比達到了0.71。

　　拿地樓面價大幅攀升，一方面與近年全國主要城市土地成本上升有關，另一方面也與禹洲聚焦一二線投資策略相關。

　　同時，由于全國主要城市限價等因素的影響，導致地價與售價之間的空間越來越小，造成房地產(chǎn)全行業(yè)利率下滑。

　　具體到禹洲，從2018年起，禹洲確認收入銷售單價開始逐年下滑，從2018年的1.52萬元/平方米，一路下降至2019年的1.24萬元/平方米、2020年的1.17萬元/平方米。

　　按照正常結轉(zhuǎn)周期，禹洲2020年確認收入很大一部分來自2017年-2018年銷售金額，這兩年其平均售價均為1.51萬元/平方米，兩者之間有超過2000元/平方米的缺口。

　　截至2020年底，禹洲土儲可售建筑面積2310萬平方米，平均成本6876元/平方米。2020年6月，禹洲啟動上海、深圳雙總部模式，其中深圳總部的重要使命是拓展大灣區(qū)城市更新項目。禹洲已經(jīng)在深圳、珠海和惠州3個舊改項目轉(zhuǎn)化出89.7萬平方米土儲。

　　受2020年業(yè)績影響，3月30日，禹洲集團發(fā)行的多筆債券價格下跌。其中18禹洲01在上午10點成交5萬手，價格環(huán)比下跌3.6%；18禹洲03在下午13點成交1萬手，價格環(huán)比下跌4.7%；18禹洲04在13點成交4萬手，價格環(huán)比跌7.6%；19禹洲02在上午10點成交1萬手，價格環(huán)比跌3.6%。

　　同日，禹洲還完成對19禹洲01債券20億元回售，并計劃進行轉(zhuǎn)售。

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