目前，繼「物管赴港上市潮」之后，「收并購(gòu)潮」成為物管行業(yè)新的熱詞。

　　2020年，隨著物管企業(yè)赴港上市籌資的增加，收并購(gòu)操作明顯增多，「存量+增量」逐步成為物管企業(yè)直接實(shí)現(xiàn)管理面積規(guī)模的擴(kuò)大的主要發(fā)展模式。

　　2021年，物管行業(yè)按下收并購(gòu)「快進(jìn)鍵」

　　2020年我國(guó)物管在防疫期間起到至關(guān)重要的作用，讓物管企業(yè)價(jià)值得到前所未有的放大，二級(jí)市場(chǎng)物管板塊更受到極高的追捧。不少物管企業(yè)更是搭上赴港上市的資本快車，駛向萬(wàn)億藍(lán)海。

　　與此同時(shí)，包括碧桂園服務(wù)（06098.HK）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209.HK)、雅生活服務(wù)（03319.HK）、融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）等大型品牌物業(yè)企業(yè)借助資本優(yōu)勢(shì)，通過收購(gòu)存量物業(yè)公司、復(fù)制物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，直接實(shí)現(xiàn)管理面積規(guī)模的擴(kuò)大。

　　2020年，上市物管企業(yè)全年發(fā)生收并購(gòu)活動(dòng)共53起，較2019年全年增長(zhǎng)約47.25%,涉及金額達(dá)92.14億元人民幣（單位下同），同比增長(zhǎng)54.29%。其中，前十大交易總金額達(dá)76.84億元，較2019年同比增長(zhǎng)43.57%。

　　值得注意的是，2020年收并購(gòu)前十大交易中，碧桂園服務(wù)成為2020年物管行業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)「最靚的仔」，占據(jù)三席，涉及金額達(dá)43.4億元，約占2020年上市物管企業(yè)收并購(gòu)總金額的47%。其中，24.5億元收購(gòu)滿國(guó)康潔70%和15.12億元收購(gòu)城市縱橫100%股權(quán)，位居前十大交易額前兩位。

　　2021年，即便A、港股市場(chǎng)各大權(quán)重指數(shù)波動(dòng)較大，物管收并購(gòu)熱度依舊不減，而且「大魚吃小魚」趨勢(shì)愈發(fā)明顯。2021年一季度，上市物管企業(yè)共發(fā)起13起收并購(gòu)活動(dòng)（包括基礎(chǔ)物管服務(wù)項(xiàng)目7個(gè)，專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目6個(gè)），涉及金融為95.77億元，已經(jīng)超過2020年全年92.14億元總收并購(gòu)額。

　　與往年不同的是，2021年一季度物管企業(yè)收并購(gòu)活動(dòng)中，大型物管公司出手非常果斷且闊綽，共有4筆收購(gòu)資金在10億元以上，涉及的企業(yè)分別是碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)（06666.HK）、合景悠活（03913.HK）及未上市的龍湖嘉悅物業(yè)。

　　在這4筆收并購(gòu)活動(dòng)中，碧桂園服務(wù)依舊是主角，以54.32億元并購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606.HK），約占2021年一季度物管企業(yè)收并購(gòu)總金額的56.7%。碧桂園服務(wù)這筆并購(gòu)案件，打響2021年一季度物管行業(yè)收并購(gòu)的第一槍，也預(yù)示著物管行業(yè)「大魚吃小魚」的競(jìng)爭(zhēng)格局日益顯著。

　　步入4月份，包括融創(chuàng)服務(wù)、佳源服務(wù)（01153.HK）、彩生活（01778.HK）多家上市物管公司明顯加快收并購(gòu)步伐，以擴(kuò)增自身在管面積，以及多元的收入來(lái)源。

　　收并購(gòu)潮背后：再融資成為收并購(gòu)重要推手

　　在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管持續(xù)收緊的大背景下，動(dòng)輒十幾二十億元的收并購(gòu)金額，讓不少投資者質(zhì)疑錢如何而來(lái)。

　　財(cái)華社認(rèn)為有以下三點(diǎn)支撐物管企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模收并購(gòu)：

　　第一，上市物管公司很大一部分收并購(gòu)資金是來(lái)自于IPO籌集的資金。據(jù)中指物業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，2020年全年共有18家物管企業(yè)成功上市，創(chuàng)出新高。其中，17家在港交所，1家在A股。值得注意的是，17家在港新上市物管公司通過IPO市場(chǎng)累計(jì)融資約695.37億港元，遠(yuǎn)超之前歷年所融資金額總和。

　　借助股權(quán)再融資，進(jìn)行收并購(gòu)操作。以收并購(gòu)達(dá)人碧桂園服務(wù)為例，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，上市至今碧桂園服務(wù)累計(jì)進(jìn)行兩筆配售操作，合計(jì)籌資97.45億港元。據(jù)公告顯示，籌得資金多數(shù)用于收并購(gòu)操作。

　　可以預(yù)見的是，在物管行業(yè)高景氣度及收并購(gòu)大勢(shì)所趨的大背景之下，物管企業(yè)通過增發(fā)、配售等股權(quán)融資方式，進(jìn)行收并購(gòu)的情況勢(shì)必會(huì)有所增加。

　　物管公司自身不斷增長(zhǎng)的造血能力。據(jù)中指物業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，港股40家物管上市企業(yè)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物超1,100億元。前三甲分別為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)及華潤(rùn)萬(wàn)象生活。據(jù)三者發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)顯示，碧桂園服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為152億元，恒大物業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為126億元，華潤(rùn)萬(wàn)象生活現(xiàn)金總額（包括受限制銀行存款）的106億元，分較2019年末分別約同比增長(zhǎng)1.2倍、17.4倍及6.9倍。其中，恒大及華潤(rùn)萬(wàn)象生活現(xiàn)金流大增，均因上市籌資帶來(lái)的影響。尾語(yǔ)：

　　從企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展角度來(lái)看，物管企業(yè)通過收并購(gòu)不僅可實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，聚焦區(qū)域減少管理成本，還可以通過科技賦能，提升運(yùn)營(yíng)效應(yīng)及多元收入，推升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，獲得資本的關(guān)注及認(rèn)可。

　　但是，從經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，收并購(gòu)背后，可存在一定潛在性風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，收并購(gòu)的時(shí)候會(huì)有一些對(duì)賭條款，往往會(huì)對(duì)扣非凈利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)收入與管理面積等方面進(jìn)行對(duì)賭。

　　對(duì)賭是把雙刃劍。如果收并購(gòu)之后，在人力、戰(zhàn)略、文化等整合過程中，遇到不順的地方，企業(yè)之間協(xié)同作用并未得到充分體現(xiàn)，很可能就導(dǎo)致業(yè)績(jī)對(duì)賭不及預(yù)期，可能會(huì)帶來(lái)商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)。因此，收并購(gòu)之后，才是真正考驗(yàn)企業(yè)整合及管理能力的時(shí)候。投資者在關(guān)注企業(yè)收并購(gòu)可能帶來(lái)短期業(yè)績(jī)?cè)龊竦睦猛瑫r(shí)，應(yīng)該留意企業(yè)商譽(yù)變化。

　　文：沈大班