平安證券發(fā)布研究報告稱，維持保利物業(yè)（06049）“推薦”評級，結(jié)合公告預增情況，下調(diào)2021-23年EPS至1.53元（原1.55元）、1.9元（原1.96元）、2.35元（原2.45元），當前股價對應PE分別為32.4/26.1/21.1倍。

　　事件：1月28日，保利物業(yè)發(fā)布2021年業(yè)績預告，預計2021年歸母凈利潤同比增長約25%。

　　平安證券主要觀點如下：

　　央企龍頭業(yè)績穩(wěn)步增長，歸母凈利潤預增25%符合預期。

　　公司預計2021年歸母凈利潤同比增長約25%，主要得益于集團物業(yè)管理在管面積擴大及在管項目增加。截至2021H1，公司擁有在管面積4.28億平米，合約面積6.22億平米，管理規(guī)模位列上市物管前3；在管面積中非住宅占比57.5%，第三方占比61.9%，均處行業(yè)前列。

　　首次公布股權(quán)激勵計劃，市場化機制邁出堅實一步。

　　2021年11月15日，公司首次公布股權(quán)激勵計劃及授予方案，授予限制性股票總量約553.32萬股，約占公司已發(fā)行股本總額的1%，授予范圍合計197人，約占2020年底集團員工總數(shù)的0.44%。由于股權(quán)授予及解鎖均與公司及個人業(yè)績掛鉤，本次計劃可建立健全員工與股東、投資者及公司的利益共同體，吸引、保留和激勵公司核心員工，鞏固長期可持續(xù)發(fā)展的人才基礎。且公司作為央企龍頭，逐步補齊機制靈活性短板，人才激勵體制向市場化看齊。待股權(quán)激勵計劃落地后，員工積極性及人均效能有望進一步抬升，為市場化外拓與服務品質(zhì)提升積聚潛力。

　　關(guān)聯(lián)房企運營穩(wěn)健，房企資金壓力催生優(yōu)質(zhì)收并購機遇：

　　2021H2以來房企資金端持續(xù)承壓，出售物業(yè)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)意愿頗為積極，如富力、花樣年出售其物業(yè)資產(chǎn)予碧桂園服務，禹洲集團、中南建設(000961)轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)予華潤萬象生活。若短期房企銷售、融資仍未見改善，不排除更多優(yōu)質(zhì)物管標的出現(xiàn)。2021H1末公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物71.2億元，資金相對充足，利于把握整合機遇，強化綜合實力。且公司關(guān)聯(lián)方【保利發(fā)展(600048)、股吧】財務運營穩(wěn)健，后續(xù)關(guān)聯(lián)方支持仍具可靠保障，同時在本輪房企信用風險化解中，關(guān)聯(lián)房企作為央企龍頭開發(fā)商，或為參與開發(fā)項目收并購整合的主力軍，其收購項目交付亦將為公司擴充增量管理規(guī)模。

　　投資建議：當前物管板塊整體受地產(chǎn)端拖累波動較大，但公司關(guān)聯(lián)方保利發(fā)展財務運營穩(wěn)健，后續(xù)關(guān)聯(lián)方支持仍具可靠保障。待股權(quán)激勵計劃實施后，公司外拓進取性及員工參與度有望提振，公司“大物業(yè)”版圖將加速擴張。同時公司增值服務轉(zhuǎn)型初見成效，各業(yè)態(tài)的多元化增值服務有望持續(xù)滲透。