2022上半年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍舊沒有走出陰霾，公開數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企的銷售金額同比下降50.3%，各房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)難言樂觀。相較之下，同屬房地產(chǎn)板塊的代建賽道更顯吸引力。

　　8月30日，國(guó)內(nèi)代建頭部公司中原建業(yè)發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年公司業(yè)績(jī)穩(wěn)健，基于良好的盈利和現(xiàn)金表現(xiàn)，公司計(jì)劃11月4日派發(fā)中期息每股5.81港仙，派息金額1.6億元，派息率達(dá)到80%。

　　在充滿挑戰(zhàn)的外部環(huán)境下，中原建業(yè)更顯穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)俅畏从沉溯p資產(chǎn)代建業(yè)的優(yōu)越性，誠(chéng)意滿滿的分紅也引得一眾投資者贊賞，助推公司今日股價(jià)逆勢(shì)漲超8.3%。

　　一、上半年整體業(yè)績(jī)穩(wěn)健，省外擴(kuò)張成效初現(xiàn)

　　如果考慮持續(xù)的疫情以及接連兩年河南地區(qū)暴雨帶來的項(xiàng)目洽談和施工受阻影響，中原建業(yè)上半年的表現(xiàn)稱得上超出預(yù)期。

　　公告顯示，2022上半年中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.78億元，凈利2.04億元，期內(nèi)凈利率達(dá)到54%，盡管整體業(yè)績(jī)?cè)诓豢煽沽Φ挠绊懴掠兴禄?，但各?xiàng)領(lǐng)先行業(yè)的數(shù)據(jù)在低迷的行業(yè)氛圍仍是一抹亮色。

　　具體的業(yè)務(wù)推進(jìn)上，截至2022年6月，公司在管項(xiàng)目266個(gè)，同比增長(zhǎng)6.4%，在管項(xiàng)目建筑面積3141.34萬平方米，同比增長(zhǎng)4.4%，其中省內(nèi)項(xiàng)目241個(gè)，總建筑面積2876.04萬平方米。

　　與此同時(shí)公司的省外擴(kuò)張初有成效，截至今年6月，除河南省外，公司已經(jīng)順利進(jìn)入海南、新疆、陜西、山西、安徽和河北6 個(gè)省及自治區(qū)，省外項(xiàng)目總量達(dá)到25個(gè)，同比增長(zhǎng)了13.6%，總建筑面積約265.3萬平方米，管面積在總在管面積中的占比達(dá)到8.5%，比上年同期增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)績(jī)會(huì)上，中原建業(yè)表示目前來自省外的合約銷售達(dá)到7億元，同比增長(zhǎng)22.5%，整個(gè)省外收入的同比增速達(dá)到13%左右。

　　整體來看，在復(fù)雜的外部環(huán)境下中原建業(yè)穩(wěn)住了步伐，考慮政策端房地產(chǎn)利好政策不斷出臺(tái)，驅(qū)動(dòng)行業(yè)逐步回暖，中原建業(yè)的業(yè)績(jī)有望盡快回歸增長(zhǎng)通道。

　　二、政府代建、資本代建項(xiàng)目加速落地，千億賽道支持持續(xù)成長(zhǎng)

　　站在中長(zhǎng)期的角度，代建賽道仍有著長(zhǎng)足的增長(zhǎng)空間，中原建業(yè)已經(jīng)制訂好應(yīng)對(duì)策略，計(jì)劃通過加快政府代建、資本代建以及管理咨詢等業(yè)務(wù)落地，把握行業(yè)新機(jī)遇，同時(shí)構(gòu)建多元營(yíng)收支撐，不斷強(qiáng)化自身的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

　　政府代建層面，隨著國(guó)內(nèi)公租房建設(shè)任務(wù)的基本完成，保障性租賃住房接力成為發(fā)展重點(diǎn)，機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)“十四五”期間全國(guó)保障性住房建設(shè)將達(dá)900萬套，涉及投資2.34萬億元，其中2022年就將完成240萬套。政府保障房項(xiàng)目向來有向社會(huì)招標(biāo)代建的傳統(tǒng)，專業(yè)的代建服務(wù)公司大有可為。

　　為把握這一機(jī)遇，2022 年上半年，中原建業(yè)與商丘、南陽(yáng)、漯河、許昌、三門峽等12家平臺(tái)公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，覆蓋了河南省18個(gè)城市中的10個(gè)城市。同時(shí)，公司與8家國(guó)企達(dá)戰(zhàn)略合作意向，成功地落地對(duì)應(yīng)的管理咨詢項(xiàng)目，已經(jīng)為政府代建業(yè)務(wù)的全面鋪開奠定基礎(chǔ)。

　　資本代建層面是代建的另一個(gè)重要機(jī)會(huì)所在。在整個(gè)房地產(chǎn)板塊去金融化進(jìn)程中，金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司等正逐步成為房地產(chǎn)投資的重要主體。在已經(jīng)出現(xiàn)代建項(xiàng)目落地的不良處置板塊，代建公司與金融機(jī)構(gòu)的通力合作，為不良資產(chǎn)提供金融支持方案和專業(yè)開發(fā)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)盤活的模式已經(jīng)跑通，收到各方歡迎。根據(jù)中信建投(601066)此前的測(cè)算，涵蓋AMC與房地產(chǎn)信托在內(nèi)的資方代建市場(chǎng)規(guī)模約在334億元，將成為代建行業(yè)的新興賽道。

　　中原建業(yè)在這一領(lǐng)域也已經(jīng)提前規(guī)劃，2021年底，公司與管理公司簽署戰(zhàn)略協(xié)議，為后續(xù)不良資產(chǎn)處理業(yè)務(wù)的展開做好提前準(zhǔn)備。通過與河南資產(chǎn)管理的合作，公司已經(jīng)在許昌實(shí)現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目的重組盤活，并在周口繼續(xù)探索新項(xiàng)目的合作可能性。

　　公司卓有成效的新業(yè)務(wù)探索和落地彰顯了戰(zhàn)略定力，預(yù)計(jì)在良好的業(yè)務(wù)進(jìn)展和前景下，中原建業(yè)將繼續(xù)深化政府代建與資本代建探索，不斷挖掘新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

　　小結(jié)

　　事實(shí)上，回顧中國(guó)代建發(fā)展史不難發(fā)現(xiàn)，從2010-2011年的興起階段，2014-2015年的壯大階段，2021年7月至今的爆發(fā)成長(zhǎng)期，幾乎每次行業(yè)的大跨越都與地產(chǎn)下行周期以及房?jī)r(jià)滯漲有關(guān)，代建的逆周期屬性已經(jīng)在過去得到反復(fù)驗(yàn)證。

　　與海外30%左右的代建滲透率相比，中國(guó)代建行業(yè)的黃金時(shí)代才剛剛開始，空間廣闊，率先找到正確路徑并不斷優(yōu)化方向的中原建業(yè)將是千億代建市場(chǎng)紅利的核心分享者。

　　但從中原建業(yè)當(dāng)前僅0.97倍的市凈率來看，公司的內(nèi)在價(jià)值顯然還沒有被市場(chǎng)充分認(rèn)知，率先抓住市場(chǎng)認(rèn)知差的投資者，或許將把握住中原建業(yè)身上所蘊(yùn)含的阿爾法機(jī)會(huì)。