觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)2018年，綠城在杭州西湖成立了一所綠城大學(xué)，那時(shí)候宋衛(wèi)平還未退任。

　　如今，綠城召開(kāi)股東會(huì)的舉辦地點(diǎn)與往年有所不同，不再是宋衛(wèi)平所住的杭州玫瑰園，而是在這所建成2年的綠城大學(xué)一間帶有弧形座位的講臺(tái)上。這距離上一次在業(yè)績(jī)會(huì)上見(jiàn)到綠城管理層已3個(gè)月有余。

　　6月12日，在杭州炎熱的天氣下，綠城中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼行政總裁張亞?wèn)|攜執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁郭佳峰、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)、聶煥新、陳紅偉、尚書(shū)臣等出席會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)。

　　偌大的教室還有不少股東、投資以及綠城的業(yè)主到場(chǎng)，細(xì)細(xì)數(shù)來(lái)約有30余人。只是這一次給人的感覺(jué)，綠城的管理層更像是“講課教授”，底下坐著聆聽(tīng)的股東們。

　　歷時(shí)15分鐘的投票環(huán)節(jié)結(jié)束后，便到了這場(chǎng)股東會(huì)備受關(guān)注的提問(wèn)環(huán)節(jié)。現(xiàn)場(chǎng)的提問(wèn)似乎比往常都要來(lái)得更熱鬧些，聚焦點(diǎn)基本圍繞在綠城物業(yè)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和拿地，以及此前收購(gòu)【新湖中寶(600208)、股吧】（600208）等話(huà)題展開(kāi)。

　　此外，年度業(yè)績(jī)會(huì)關(guān)于減值撥備的問(wèn)題，在股東會(huì)也再次被提及，這次管理層不再如上次那般嚴(yán)肅，而是不約而同發(fā)出笑聲，這更像是一種無(wú)奈但是又必須面對(duì)的心情。

　　整場(chǎng)股東會(huì)下來(lái)，股東們對(duì)綠城今年的拿地節(jié)奏和總量頗有贊賞。對(duì)這半年的表現(xiàn)，張亞?wèn)|似乎較為滿(mǎn)意，喜悅之情溢于言表。他表示，“綠城對(duì)今年的2500億目標(biāo)很有信心。”

　　“除了這三種情況，首先如果下半年第二次疫情再起來(lái)的話(huà)，會(huì)影響上半年的推貨和銷(xiāo)售，第二是擔(dān)心中美關(guān)系進(jìn)一步惡化，第三是擔(dān)心香港和海外是否會(huì)發(fā)生更大‘黑天鵝’的事件，如果沒(méi)有這些情況，2500億是不成問(wèn)題的?！睆垇?wèn)|稱(chēng)。

　　談綠城物業(yè)

　　這是最開(kāi)始就被股東提及的問(wèn)題：綠城是否考慮打造自己的物業(yè)公司？

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，綠城在綠城服務(wù)的持股占比不到5%，這是讓不少股東為之擔(dān)憂(yōu)和可惜的地方。如今物業(yè)公司赴港上市成風(fēng)潮，資本市場(chǎng)也頗為看好，股東均寄希望于綠城能有所作為。

　　毫不避諱地，張亞?wèn)|表示，綠城和綠城服務(wù)的關(guān)系有別于其他大多數(shù)房企與其物業(yè)公司的關(guān)系，綠城與綠城服務(wù)的關(guān)系相對(duì)弱一些，既是合作方也是上下游，更是重要的服務(wù)類(lèi)別。

　　隨后在講述綠城想要打造一個(gè)生活的服務(wù)平臺(tái)公司作為以后的物業(yè)平臺(tái)時(shí)，張亞?wèn)|則透露出不少底氣和自信。其稱(chēng)服務(wù)平臺(tái)已經(jīng)做了半年多的工作準(zhǔn)備，涵蓋了綠城所有基礎(chǔ)物業(yè)的生活服務(wù)，同時(shí)涵蓋基礎(chǔ)物業(yè)以外的健康、教育、養(yǎng)老等房地產(chǎn)全周期的所有服務(wù)，相當(dāng)于是一個(gè)大平臺(tái)。

　　具體到業(yè)務(wù)方面，他介紹，有些4S服務(wù)如養(yǎng)老、健康服務(wù)等由原來(lái)綠城的生活集團(tuán)進(jìn)行搭建平臺(tái)和操作，但是對(duì)于基礎(chǔ)物業(yè)主要是與綠城服務(wù)協(xié)同和合作，基礎(chǔ)性物業(yè)不會(huì)再建立一個(gè)公司去代替綠城服務(wù)。

　　“相當(dāng)于綠城服務(wù)是我們生活服務(wù)平臺(tái)的合作方，這是基本的構(gòu)架?！?/strong>

　　換言之，綠城的住宅物業(yè)仍然由綠城服務(wù)負(fù)責(zé)，只是，基礎(chǔ)性物業(yè)以外的服務(wù)業(yè)態(tài)歸屬到綠城的物業(yè)平臺(tái)。但張亞?wèn)|同時(shí)也申明，綠城服務(wù)目前是唯一提供服務(wù)的合作方，但未來(lái)不一定是。

　　“我們準(zhǔn)備拿出倆項(xiàng)目作為生活服務(wù)平臺(tái)的現(xiàn)有試點(diǎn)項(xiàng)目，一個(gè)是亞運(yùn)村，其服務(wù)擴(kuò)展到了項(xiàng)目之外包括市政服務(wù)，此外還有中山的項(xiàng)目，目前已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行一些嘗試?！?/p>

　　據(jù)透露，未來(lái)，綠城還會(huì)和市政服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行合作，拓展服務(wù)的界限，進(jìn)行“大市政”、“大物業(yè)”概念上的一些創(chuàng)新，持續(xù)發(fā)力生活版塊的物業(yè)和綜合物業(yè)，希冀能在物業(yè)上創(chuàng)造現(xiàn)金流。

　　談新湖中寶合作

　　從4月26日宣布認(rèn)購(gòu)綠城股份到最終完成交易正好一個(gè)月的時(shí)間，新湖中寶一躍成為第三大股東，持股比例為12.95%。但對(duì)于新湖中寶的入局，綠城的股東們?nèi)员Ａ艉芏嘁蓡?wèn)。

　　于是股東大會(huì)上，關(guān)于綠城與新湖中寶的合作究竟是好事還是壞事等問(wèn)題，管理層做了更詳細(xì)的解答。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，郭佳峰首先回應(yīng)，新湖中寶也是“自家人”了，對(duì)新湖中寶的黃偉總等都是以前很熟悉的朋友，這次交易讓綠城獲得不少收益。

　　其中，他援引一組最新數(shù)據(jù)稱(chēng)，截至目前綠城獲得的項(xiàng)目中，公開(kāi)市場(chǎng)上拿的項(xiàng)目大概只有9.5%的凈利潤(rùn)率，但是加權(quán)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率接近11%，這主要得益于與新湖中寶的合作，收購(gòu)項(xiàng)目使得利潤(rùn)率大幅度提高。

　　其中，新湖中寶兩個(gè)項(xiàng)目的總貨值差不多有550億，IRR有20%以上。上海啟東項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)在1700元/平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)會(huì)在9000元/平方米，加權(quán)平均售價(jià)能達(dá)到一萬(wàn)多一點(diǎn)，總貨值有400多億。

　　“這都是非常好的長(zhǎng)線(xiàn)項(xiàng)目。我們是在新湖中寶的‘籃子’里面選了幾個(gè)項(xiàng)目，不是全部項(xiàng)目都會(huì)合作?！惫逊迦缡欠Q(chēng)。

　　此外，目前綠城與新湖中寶已交易的可建面積為190萬(wàn)平方米，未來(lái)合作項(xiàng)目還會(huì)繼續(xù)拓展，沈陽(yáng)的項(xiàng)目也已交易完成。只是在股權(quán)占比上，綠城在很多項(xiàng)目上占股有35%，但上海啟東項(xiàng)目占股50%。

　　對(duì)于股東們擔(dān)心的股權(quán)攤薄問(wèn)題，綠城管理層解釋道，表面上看引入新湖中寶后，好像股權(quán)被攤薄了，但是這里面有兩個(gè)正向效益。

　　“第一，新湖中寶的股權(quán)收購(gòu)價(jià)是高于市場(chǎng)價(jià)，通常收購(gòu)價(jià)一般要在市場(chǎng)價(jià)格上打折的，但我們是溢價(jià)賣(mài)出股權(quán)。第二，新湖中寶入股后，綠城自有資金增加了，投資和融資的錢(qián)更多了。本來(lái)綠城在投資時(shí)是受資產(chǎn)負(fù)債率約束的，但現(xiàn)在因?yàn)榈鬃哟?，所以?fù)債率降低，可以拿更多錢(qián)出來(lái)投資新項(xiàng)目。我個(gè)人認(rèn)為正向的效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于攤薄的股份效益?！惫逊灞硎?。

　　談業(yè)績(jī)與拿地

　　在股東會(huì)召開(kāi)前，綠城如期發(fā)布了2020年前五月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，只是情況并沒(méi)有很理想，若以2500億的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，前五月該公司僅僅是完成目標(biāo)的24.16%。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷(xiāo)售面積約285萬(wàn)平方米，總合同銷(xiāo)售金額約人民幣604億元，同比分別減少2.06%及增長(zhǎng)9.22%。其中，綠城地產(chǎn)方面的銷(xiāo)售額為425億元，代建取得的銷(xiāo)售額為179億元。

　　針對(duì)今年銷(xiāo)售目標(biāo)，綠城將話(huà)筒傳遞給集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心總經(jīng)理聶煥新手上，其表示，今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是2018年里三年規(guī)劃的基本目標(biāo)，內(nèi)部要求其實(shí)還要更高一點(diǎn)?！?500億是否會(huì)加碼，目前還在落實(shí)中，但我們也是這么準(zhǔn)備著的。”

　　她表示，盡管受疫情影響，但今年綠城的供貨至少有3700億，對(duì)于今年2500億的銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售目標(biāo)和供貨量比例為1:1.5，這已經(jīng)足夠了。

　　另一方面，今年綠城的投資項(xiàng)目以短平快居多。從投資節(jié)奏看，上半年投資質(zhì)量比較高，拿的地比較多，基本是短平快項(xiàng)目，有望于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。

　　上半年，綠城在北京和長(zhǎng)三角地區(qū)積極拿地，包括在北京4天之內(nèi)斥資144.08億元獲得三個(gè)項(xiàng)目，溢價(jià)率均在30%左右。

　　北京以外，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，綠城在招拍掛市場(chǎng)上更是不斷重倉(cāng)大本營(yíng)和其他城市，斥資193.99億元獲得逾13個(gè)項(xiàng)目，且大部分地塊為溢價(jià)成交。

　　“截至今天（6月12日）中午12點(diǎn)為止，我們拿了大概有39個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)完成1500億的投資，這里面還不包括亞運(yùn)村，所以今年2500億的投資目標(biāo)還是很有信心的?！睆垇?wèn)|表示。

　　掌管綠城投拓項(xiàng)目的郭佳峰也表示，截至6月12日為止，公司已經(jīng)確權(quán)的總貨值是1370億，加上接下來(lái)能確權(quán)的項(xiàng)目，總貨值在1500億。這1500億的項(xiàng)目利潤(rùn)率大概有兩位數(shù)，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率10%以上，甚至接近11%。

　　郭佳峰用略帶輕松的口吻表示，下半年再完成1000億投資，時(shí)間上是可以實(shí)現(xiàn)的。但近期投資強(qiáng)度稍微減弱，主要是疫情之后對(duì)市場(chǎng)判斷不明朗，拿地積極性不高。

　　“我們預(yù)計(jì)下半年的土地競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有所減弱，因?yàn)橄掳肽昴玫牡貢?huì)跨年銷(xiāo)售。但我們也認(rèn)為9月和10月份可能又是一個(gè)比較好的窗口期?！惫逊迦缡欠Q(chēng)。

　　至于屢屢被提及的計(jì)提減值問(wèn)題，股東表示出擔(dān)憂(yōu)，詢(xún)問(wèn)管理層今年還有沒(méi)有可能再計(jì)提減值？

　　耿忠強(qiáng)對(duì)此回應(yīng)，減值這個(gè)問(wèn)題，公司肯定把真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況告知股東，2018年和2019年做了減值準(zhǔn)備。至于今年會(huì)不會(huì)計(jì)提或者提多少，還要視情況而定?！拔磥?lái)相信計(jì)提減值會(huì)越來(lái)越少。”

　　據(jù)悉，綠城的業(yè)績(jī)公告里計(jì)提減值主要分成三個(gè)類(lèi)別，一是可售物業(yè)，包括住宅物業(yè)、車(chē)位等，二是小量持有物業(yè)，第三個(gè)類(lèi)別是往來(lái)款項(xiàng)。管理層稱(chēng)，未來(lái)也還會(huì)存在針對(duì)物業(yè)等不同情況計(jì)提減值，但金額肯定會(huì)是少量的。

　　會(huì)議進(jìn)行到將近2個(gè)小時(shí)，一位長(zhǎng)期持有綠城的股東表示，“希望亞?wèn)|總（張亞?wèn)|）必須把綠城帶到前十、前五乃至房企的前三名，能夠不斷攻城略地?！痹谝黄瑲g笑聲中，股東會(huì)也畫(huà)上了句號(hào)。