華夏時(shí)報(bào)記者 陸肖肖 博鰲報(bào)道

　　在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代，如何做好債務(wù)與規(guī)模的平衡，如何更好的把握利潤(rùn)，是企業(yè)需要特別思考的議題。

　　在8月13日的2020博鰲論壇上，陽光控股執(zhí)行董事、陽光城（000671）集團(tuán)執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌表示，當(dāng)前房企規(guī)模擴(kuò)張還是第一需要，但規(guī)模擴(kuò)張的度需要設(shè)定一個(gè)安全墊，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)期，安全墊就要厚。

　　吳建斌表示，相當(dāng)一段時(shí)間，高財(cái)務(wù)杠桿是根本降不下來的。千萬不要一談高周轉(zhuǎn)就談虎色變，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)快速的發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，就必須繼續(xù)要追求高周轉(zhuǎn)的打法。

　　天平的左邊是負(fù)債，右邊是規(guī)模

　　吳建斌提到，自己特意畫了一個(gè)天平，天平的左邊是負(fù)債，右邊是規(guī)模，中間是利潤(rùn)。當(dāng)負(fù)債重的時(shí)候，規(guī)模這個(gè)天平就要向上走，也就是加杠桿的過程，企業(yè)的規(guī)模就可以做大。當(dāng)負(fù)債減輕，規(guī)模必然會(huì)下降，債務(wù)和規(guī)模之間的支撐點(diǎn)就是利潤(rùn)。

　　怎么才能做到財(cái)務(wù)時(shí)點(diǎn)的平衡呢？吳建斌表示，收入要大于支出，你才能做到平衡，如果收入比支出要少，這個(gè)企業(yè)可能在流動(dòng)方面就會(huì)出現(xiàn)缺口。這里的收入一般指的是經(jīng)營(yíng)性的收入，投資性的收入，融資性的收入。支出指的是經(jīng)營(yíng)性的支出、投資性的支出，或者歸還到期貸款的融資性支出，這些指標(biāo)都會(huì)反映在資產(chǎn)負(fù)債表上，最后反映在現(xiàn)金流量表上。

　　“財(cái)務(wù)平衡就是要做到短期、中期、長(zhǎng)期的收與支的時(shí)點(diǎn)上的平衡，或者是一種動(dòng)態(tài)的彈性平衡”，吳建斌表示：“一個(gè)企業(yè)的奮斗目標(biāo)是很多的，但是歸根結(jié)底核心的目標(biāo)是優(yōu)化和提升資產(chǎn)負(fù)債表，終身為優(yōu)化與提升資產(chǎn)負(fù)債表而奮斗，這是干企業(yè)的目的?！?/p>

　　在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)模已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的共識(shí)。吳建斌指出，當(dāng)前房企規(guī)模擴(kuò)張還是第一需要，也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有很大的機(jī)會(huì)，是大有可為的。

　　房企想要發(fā)展，需要三個(gè)杠桿。吳建斌提到，一個(gè)是財(cái)務(wù)杠桿，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)杠桿，一個(gè)是合作杠桿。當(dāng)前是在加杠桿還是降杠桿呢？他表示：“今年的時(shí)間可以劃分為兩大段，上半年受到疫情的影響，國(guó)家在財(cái)政政策、貨幣政策方面采取了比去年同期寬松的政策，土地市場(chǎng)出現(xiàn)火熱，企業(yè)都在加杠桿。下半年，在不確定的國(guó)際環(huán)境下，確保安全運(yùn)行排在第一位，企業(yè)需要減財(cái)務(wù)杠桿?！?/p>

　　房企規(guī)模擴(kuò)張的度在哪里呢？吳建斌表示，房企繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，是非常好的選擇，因?yàn)橛幸?guī)模才有紅利，有規(guī)模才有地位，這是大家普遍的共識(shí)。中國(guó)房地產(chǎn)才走過二三十年，市場(chǎng)目前還處在青春期，機(jī)會(huì)還有很多。房企規(guī)模擴(kuò)張的度需要設(shè)定一個(gè)安全墊，這需要把握三個(gè)方面。

　　第一，要分清市場(chǎng)當(dāng)下是上行、橫盤還是下行，這一點(diǎn)非常重要，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是上行，安全墊的厚度就不必要在意，杠桿可以放大一些，如果是橫盤，安全墊就要適中，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是下行的，安全墊就要厚。

　　第二，要分清利潤(rùn)的空間到底有多大。從2015年開始，房地產(chǎn)的毛利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)率開始大幅下降，有的公司每年下跌一個(gè)點(diǎn)，有的公司每年下跌幾個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在項(xiàng)目利潤(rùn)空間已經(jīng)很小，只有百分之五六的利潤(rùn)就可以去公開市場(chǎng)拿地。而房企目前普遍的融資成本是百分之七八，有的公司到了百分之十幾，從財(cái)務(wù)的角度來看，這是非常危險(xiǎn)的，企業(yè)的融資成本已經(jīng)遠(yuǎn)超利潤(rùn)空間。

　　第三，房企要有自己的戰(zhàn)略，要看戰(zhàn)略是偏向機(jī)會(huì)主義者，還是偏向長(zhǎng)期主義者。如果偏向機(jī)會(huì)主義者，需要靠賭、靠炒、要貪，那就要看運(yùn)氣。但如果企業(yè)戰(zhàn)略偏向長(zhǎng)期主義者，長(zhǎng)期財(cái)務(wù)杠桿保持一個(gè)均衡的水平，而且要維持在一個(gè)較低的水平，安全墊就要厚。

　　不要一說高周轉(zhuǎn)就“談虎色變”

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，大魚吃小魚、快魚吃慢魚成為市場(chǎng)的生存法則。吳建斌表示，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)擴(kuò)張、洗牌、再擴(kuò)張、再洗牌的過程，中國(guó)市場(chǎng)太大了，經(jīng)過洗牌之后，房企可能會(huì)集中在100家之內(nèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)自我平衡，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，這是自然規(guī)律。

　　房企規(guī)模繼續(xù)做大的關(guān)鍵要素有哪些？吳建斌表示，首先是要順應(yīng)新時(shí)期拓展土地儲(chǔ)備的新特點(diǎn)，一定要獲得便宜的、高額的土地儲(chǔ)備。市場(chǎng)已經(jīng)變了，獲得土地的機(jī)會(huì)、渠道跟原來是不一樣的，企業(yè)應(yīng)該有很多的渠道，用來獲得源源不斷的土地。

　　最近幾年，隨著房企規(guī)模擴(kuò)張的加快，快周轉(zhuǎn)成為多數(shù)房企的操作模式。吳建斌表示，千萬不要一談高周轉(zhuǎn)就談虎色變，千萬不要回避這個(gè)問題。因?yàn)楝F(xiàn)在資金的成本太高了，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題。特別是中小企業(yè)，因?yàn)樵u(píng)級(jí)不高，融資成本就很高，借的又是一年期、兩年期的短期債務(wù)，覆蓋一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期都不夠。

　　吳建斌強(qiáng)調(diào)，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)快速的發(fā)展、繼續(xù)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，就必須繼續(xù)追求高周轉(zhuǎn)的打法。如果高周轉(zhuǎn)追求不了，我們可以追求相對(duì)高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)，這個(gè)精神是不能變的，而且要持續(xù)用這個(gè)精神來改善我們每個(gè)環(huán)節(jié)，這是非常重要的。

　　“相當(dāng)一段時(shí)間，高財(cái)務(wù)杠桿是根本降不下來的”，吳建斌指出，一是沒有這個(gè)條件，二是也沒有降的理由，三是它能夠推動(dòng)公司的快速發(fā)展，從心理上也不需要（降）。

　　吳建斌總結(jié)道，企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理的核心是現(xiàn)金流管理，而現(xiàn)金流管理核心是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流管理，“我們?cè)賱円粚悠?，?jīng)營(yíng)現(xiàn)金流管理的核心是可以動(dòng)用的現(xiàn)金流的管理?！彼f。

　　對(duì)此，吳建斌建議，如果有機(jī)會(huì)，努力擴(kuò)充資本，把每次資本的窗口利用好也是非常重要的。企業(yè)要利用資本市場(chǎng)的窗口，可以定增、可以分拆下面的業(yè)務(wù)上市，來擴(kuò)充企業(yè)的資本，這對(duì)降低資產(chǎn)負(fù)債率、降低凈負(fù)債率，提升公司的安全性都是非常重要的。

　　：張蓓 主編：張?jiān)?/strong>