觀點地產(chǎn)網(wǎng) 一筆規(guī)模為20.01億元的ABS，又一次讓繽紛城回到了鎂光燈之下。

　　9月15日，據(jù)深交所披露，綠地一宗ABS獲得交易所通過，擬發(fā)行金額20.01億元。該筆債券名稱為“海通-徐匯綠地繽紛城資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行人為綠地控股（600606）集團有限公司，承銷商和管理人為華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司。

　　作為一家行業(yè)排名前十的房企，綠地使用ABS的方式融資并不稀奇，不過，以繽紛城作為底層資產(chǎn)的情況卻不多見。

　　在綠地的商業(yè)體系中，繽紛城或許算得上是最早出現(xiàn)的系列產(chǎn)品之一，同樣，該品牌也是綠地幾年前曾經(jīng)一度向商業(yè)地產(chǎn)傾斜的見證者之一。

　　早在2014年，時任綠地商業(yè)集團常務副總經(jīng)理的薛迎杰在接受訪問時表示：“今年，綠地發(fā)展重心開始逐步向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，目前已經(jīng)把50%以上的開發(fā)量放在商業(yè)地產(chǎn)上。繽紛城，便是我們綠地商業(yè)地產(chǎn)全國化布局和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的第一商業(yè)地產(chǎn)品牌?！?/p>

　　當時，薛迎杰還曾提出目標稱，在未來三年內(nèi)，綠地將在全國復制開發(fā)20個綠地繽紛城商業(yè)項目。

　　事與愿違的是，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾番熱鬧冷清的周期，而綠地的商業(yè)之路卻似乎并沒有按照既定方向前進。據(jù)官網(wǎng)顯示，于2019年，綠地共只有12個繽紛城項目在營及籌備。而六年前那個“三年20個繽紛城”的說法，已經(jīng)鮮少為人提及。

　　始于“繽紛城”

　　“綠地繽紛城”這個品牌最早出現(xiàn)在八年前。

　　2012年6月22日，北京大興綠地繽紛城開業(yè)。據(jù)稱，該項目是綠地在國內(nèi)的首個自持商業(yè)項目，而該項目的開業(yè)也意味著綠地集團從單一型房地產(chǎn)開發(fā)商，轉(zhuǎn)型為綜合性城市綜合體運營商。

　　那個時候，由于住宅市場恰好處在調(diào)整周期，房企們紛紛轉(zhuǎn)道商業(yè)地產(chǎn)，購物中心的數(shù)量也在迅速攀升。

　　跟隨著房企的擴張腳步，購物中心也開始從一線城市向二線城市普及。與此同時，包括萬達、新城、寶龍等一眾房企也加快了向三線城市和部分發(fā)達的四線城市滲透的腳步。

　　1

　　數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡資料、觀點指數(shù)整理

　　與之不同的是，綠地的商業(yè)布局從一開始便是側(cè)重于一二線城市。除了第一個、第二個繽紛城均是落地在北京之外，后續(xù)幾年里，其陸續(xù)進入的也都是上海、武漢、成都、寧波等一二線城市。

　　布局區(qū)域的不同，項目成本也就不同，這也就決定了綠地繽紛城無法像萬達廣場那樣迅速將盤子做大。事實上，鑒于土地成本太高，且商業(yè)項目要求周轉(zhuǎn)周期較長，資金沉淀量較大等原因；在內(nèi)地房企中，專注于在一二線城市打造購物中心的并不多。

　　2

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)、觀點指數(shù)整理

　　換個角度來說，大多數(shù)聚焦在一二線城市布局購物中心的企業(yè)，往往項目數(shù)量都不會太多。

　　能夠看到的是，截止2019年末，大悅城（000031）控股已開業(yè)10個大悅城購物中心，覆蓋北京、上海、天津、成都、杭州等地；同期，金茂擁有商務租賃及零售商業(yè)運營項目11個，同樣是集中在北京、上海、南京、長沙、青島等一二線城市。

　　雖然城市能級越高，項目的投資成本較高，但相對應的，租金水平自然也會越高。從內(nèi)部對比來看，以北京和江蘇揚州為例，北京大興繽紛城的租金水平明顯要高于揚州繽紛城。

　　其中，北京大興繽紛城2019年出租面積約為6.56萬平方米，租金收入為4681.37萬元；揚州繽紛城2019年出租面積約為2.63萬平方米，租金收入為518.49萬元。

　　3

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

　　從定位上看，繽紛城作為一個城市綜合體項目，項目定位于一站式家庭生活休閑消費，具體業(yè)態(tài)囊括了購物、餐飲、休閑、娛樂、家庭親子等。從入駐的品牌來看，其承租實力算是中游水平。

　　不過，和同行對比之下，綠地繽紛城的租金水平或許還有不少的提升空間。

　　從數(shù)據(jù)上對比，同樣在北京大興，同樣是區(qū)域型購物中心，具體定位同樣是集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業(yè)態(tài)的“一站式”商業(yè)綜合體，而龍湖大興天街約為14.46萬平方米的建筑面積，在2019年實現(xiàn)了2.12億元的租金收入。

　　按此計算，龍湖北京大興天街每平方米租金水平明顯遠高于綠地繽紛城。

　　綠地商業(yè)變道

　　盡管“繽紛城”是綠地在商用版塊重點打造的系列品牌，但由于體量較小，在綠地龐大的地產(chǎn)版圖內(nèi)，“繽紛城”系列產(chǎn)品并不算顯眼。

　　事實上，在綠地眼中，商業(yè)版塊的“寵兒”也并非是購物中心。在繽紛城剛剛?cè)胧心切┠?，商辦物業(yè)、包括超高層項目等才是真正為綠地提供了強助力的業(yè)務。

　　憑借超高層項目勾地能夠大大降低土地成本，通過快周轉(zhuǎn)的模式迅速將住宅和部分寫字樓出售，回籠資金后再反哺剩余商業(yè)部分的建設。

　　憑此方式，在2014年，綠地以2408億元的銷售額超越了萬科，并登頂房企年度銷售排行榜。也正是在那一年，綠地的商辦物業(yè)銷售比例一度超越住宅。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，綠地北京區(qū)域的商住項目占比甚至超過了90%。

　　不過，對于高度依賴資本的房企而言，在商業(yè)版塊沉淀的資產(chǎn)越多，往往也就意味著風險和現(xiàn)金流的壓力會越大。

　　4

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

　　當然，像這次以繽紛城項目作為底層資產(chǎn)發(fā)行ABS不失為是一個不錯的變現(xiàn)手段。不過需要看到的是，這種方式對于資產(chǎn)的資質(zhì)還是存在著一定門檻要求的。

　　從本質(zhì)上看，結(jié)構(gòu)化增信，或者“內(nèi)部增信”是ABS中的一個核心概念。一般來說，通過資產(chǎn)發(fā)行ABS往往會要求資產(chǎn)本身能產(chǎn)生可觀現(xiàn)金流，而不只是依靠出售變現(xiàn)。換而言之，資產(chǎn)自身能否產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，是其是否適合用來發(fā)行ABS的關(guān)鍵條件之一。

　　按照這個標準，一個購物中心從開始建設到產(chǎn)生收益，還是需要不少時間的。

　　相比之下，直接變賣套現(xiàn)和轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)似乎來得更直接一些。2015年12月4日，綠地一紙公告，宣布一口氣轉(zhuǎn)讓六個商辦項目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款總額為16.97億元。一年之后，2016年12月，綠地商業(yè)旗下第一個輕資產(chǎn)輸出項目北京大興綠地繽紛城二期開業(yè)。

　　一邊“減重”的同時，綠地也一邊將目光轉(zhuǎn)向了海外市場。

　　2018年，綠地商業(yè)集團更名為“綠地商貿(mào)集團”。緊隨其后，綠地在天津、西安等地開始投建全球商品貿(mào)易港項目。今年1月，綠地商貿(mào)集團再度改名為“綠地全球商品貿(mào)易港集團”，如今，綠地已有10余個貿(mào)易港項目落地。

　　到目前來看，除了繼續(xù)保持打造“繽紛”系列城市商業(yè)體外，貿(mào)易港業(yè)務已經(jīng)在短短兩年時間里，躍升成綠地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主方向之一。

　　2018年首次更名時，綠地商貿(mào)曾提出“2021年后營收500億”。于2019年綠地商貿(mào)部分營收67億，盡管同比增幅達到91%，但距離“500億”仍有不小距離。是會按照既定計劃完成，還是會重蹈繽紛城“三年目標”未竟的覆轍，答案或許要在一年之后才能揭曉。