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　　作者｜吳亞

　　掘金產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，金地集團(tuán)（600383）(SH:600383)又有新動(dòng)作。9月9日晚間，金地集團(tuán)發(fā)布《關(guān)于認(rèn)購(gòu)私募基金份額的公告》，參與認(rèn)購(gòu)蘇州藥明匯英一期產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）等三只標(biāo)的基金相關(guān)份額，共計(jì)投入2.8億元，對(duì)醫(yī)療健康領(lǐng)域、互聯(lián)網(wǎng)、消費(fèi)、文化等行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行投資。

　　這是金地集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的獨(dú)特戰(zhàn)術(shù)，區(qū)別于多數(shù)房企成立基金用于理財(cái)、并購(gòu)等不同，金地集團(tuán)目前已成立的多只基金主要用于產(chǎn)業(yè)投資，投資對(duì)象是那些入駐了金地的產(chǎn)業(yè)園，在人工智能、生命科學(xué)、生物醫(yī)藥等熱門賽道發(fā)展的初創(chuàng)企業(yè)。

　　金地集團(tuán)1988年初創(chuàng)于深圳，2001年便在上交所上市。早在2013年，金地集團(tuán)就將旗下控股子公司，即主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的金地商置(HK:00535)推向了港交所。近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在金地集團(tuán)內(nèi)部的戰(zhàn)略地位也是與日俱增，其還提出了向產(chǎn)城融合新區(qū)發(fā)展商轉(zhuǎn)變的新口號(hào)。

　　今年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，金地商置甚至還透露了或分拆產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)單獨(dú)上市的想法?？v使如此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要成為金地集團(tuán)業(yè)績(jī)的引擎仍需時(shí)日。目前，金地商置主要收益還是靠物業(yè)銷售。剛過(guò)去的8月底，金地集團(tuán)和金地商置交出的2021年中期成績(jī)單也并不亮眼。

　　“2.8億重金投資”背后的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)邏輯

　　與金地集團(tuán)以往對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯一脈相承，本次認(rèn)購(gòu)的三只標(biāo)的基金延續(xù)以往的用途，專注醫(yī)療健康、TMT等領(lǐng)域的企業(yè)投資。

　　其中，2億元投向蘇州藥明匯英一期產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），該標(biāo)的基金的目標(biāo)募集規(guī)模為100億元。剩下的5000萬(wàn)元和3000萬(wàn)元，分別投向蘇州啟明融乾股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、杭州啟明融晶股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），這兩只標(biāo)的基金的目標(biāo)募集規(guī)模都約為30億元。

　　在金地集團(tuán)看來(lái)，雖然參與認(rèn)購(gòu)的標(biāo)的基金的投資回報(bào)可能將面臨較長(zhǎng)的投資回收期，但此等投資有助于其進(jìn)一步拓展與醫(yī)療健康領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)企業(yè)的潛在合作機(jī)會(huì)，探索醫(yī)療康養(yǎng)與地產(chǎn)結(jié)合的業(yè)務(wù)模式。

　　這不是金地集團(tuán)第一次以基金為載體來(lái)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，今年8月，金地集團(tuán)就曾成立金額5000萬(wàn)元的基金南京綠涌錦航股權(quán)投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）；該標(biāo)的基金同樣主要投資領(lǐng)域?yàn)榻鹑诳萍?、前沿科技及相關(guān)新經(jīng)濟(jì)等高科技行業(yè)。

　　另?yè)?jù)公開披露，金地集團(tuán)還聯(lián)合豐元?jiǎng)?chuàng)投、元禾谷風(fēng)、清源創(chuàng)投等多家全球頂級(jí)基金公司成立了金地創(chuàng)投基金，在人工智能、大數(shù)據(jù)等產(chǎn)業(yè)前沿項(xiàng)目方面已有所投資。

　　金地集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，主要遵循“投資、孵化、研究、管理、退出”的模式。與傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資看重租金收入或股權(quán)投資回報(bào)不同，金地偏愛“高精尖”企業(yè)、“獨(dú)角獸”企業(yè)，該公司的邏輯是用自身資金和應(yīng)用場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)，孵化、扶持前述類型的公司，最終以形成產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群，打造金地特色的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　凌克就曾表示，孵化一家公司或者一個(gè)產(chǎn)業(yè)的能力，是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的終極能力。2016年時(shí)，金地商置還專門成立了專注于產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的綜合平臺(tái)一金地威【新產(chǎn)業(yè)(300832)、股吧】（300832）公司。

　　據(jù)金地集團(tuán)2021年半年報(bào)，截止期末，金地威新已進(jìn)入17座城市，開發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目共36個(gè)，管理面積逾420萬(wàn)平方米。

　　按照凌克的說(shuō)法，金地的未來(lái)有兩個(gè)目標(biāo)：第一是成為一家綜合型的城市服務(wù)提供商，第二是成為產(chǎn)城融合的新城區(qū)發(fā)展商。

　　“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)布局優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，不僅可以助力地方政府推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)，而且還能通過(guò)部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的退出，加快資金層面的滾動(dòng)?！绷杩嗽浴?/p>

　　2021年上半年產(chǎn)業(yè)園租金收入2.1億元

　　只是，對(duì)于金地集團(tuán)這樣一家以住宅業(yè)務(wù)起家的規(guī)模房企而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖能帶來(lái)重要的政策利好上的護(hù)城河，但該業(yè)務(wù)所帶來(lái)的成效也非短期便可顯現(xiàn)。

　　一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，房地產(chǎn)行業(yè)正在告別“暴利”時(shí)代。根據(jù)各大上市房企已發(fā)布的2021年上半年業(yè)績(jī)，以TOP50 房企為例，竟有13家房企的歸母凈利潤(rùn)在上半年錄負(fù)增長(zhǎng)。

　　而金地集團(tuán)2021年上半年合約銷售額同比增長(zhǎng)60.22%至1016億元，銷售增速領(lǐng)跑行業(yè)、銷售額排名行業(yè)第十。在時(shí)隔12年之后，作為昔日位列“招保萬(wàn)金”四大龍頭股之一的規(guī)模房企，終于再度重回行業(yè)前十。

　　但“戲劇性”的一面是，上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.74 億元，同比增長(zhǎng)了72.45%。歸母凈利潤(rùn)卻僅為18.25億元，同比下降了38.79%。

　　“增收不增利”的背后，與近年來(lái)金地集團(tuán)為了追求規(guī)模增長(zhǎng)，逆勢(shì)擴(kuò)張拿地密不可分。上半年，金地集團(tuán)獲取了81宗土地，新增土地儲(chǔ)備約1247萬(wàn)平方米；總投資額高達(dá)924億元，相當(dāng)于去年全年總投資額的68.44%。

　　而2021年上半年轉(zhuǎn)結(jié)的項(xiàng)目地價(jià)占房?jī)r(jià)比重提高，則令金地集團(tuán)毛利率大幅下降，造成了凈利潤(rùn)的下降。加之金地集團(tuán)和其它房企進(jìn)行合營(yíng)聯(lián)營(yíng)，少數(shù)股東損益的“分食”，歸母凈利潤(rùn)由此“慘淡”。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2011年金地集團(tuán)的權(quán)益土儲(chǔ)占比為80%。到了2020年，這一指標(biāo)竟降到了53%。在這期間，金地集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益占比不斷升高，2016年時(shí)為30%，今年上半年在40%左右。

　　作為金地集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，已上市8年的金地商置交出的

　　2021年中期成績(jī)單也并不好看。

　　報(bào)告期內(nèi)，金地商置營(yíng)收減少8.39億元至49.97億元，同比下降14%；毛利14.29億元，同比下降23%；歸母凈利潤(rùn)10.66億元，同比下降34%，主要是物業(yè)銷售收入下降所致。

　　這樣的盈利水平，明顯對(duì)金地集團(tuán)的利潤(rùn)水平造成了拖累。而作為金地集團(tuán)的控股子公司，金地商置的管理層和金地集團(tuán)的管理層也實(shí)則是同一波人。目前，金地集團(tuán)通過(guò)潤(rùn)安有限公司持有金地商置39.78%的股權(quán)。

　　雖冠有“商置”二字，2014年-2020年，金地商置來(lái)自物業(yè)銷售占總收入的比重卻一直維持在90%左右；土地儲(chǔ)備中，有接近九成是住宅用地。截止最新的2021年上半年，這一比重也達(dá)88%。

　　同期，金地商置在持有型物業(yè)方面，共實(shí)現(xiàn)租金收入6.25億元，同比增長(zhǎng)35%。其中，商場(chǎng)及寫字樓租金收入3.16億元，占比50%；產(chǎn)業(yè)園板塊錄得租金/物業(yè)管理費(fèi)總收入2.1億元，較2020年同期增長(zhǎng)34%。

　　從凌克的公開表態(tài)來(lái)看，金地集團(tuán)對(duì)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有傾斜之意。他曾言，住宅仍然是金地非常大的業(yè)務(wù)，但在做銷售型住宅的同時(shí)，一定要多做辦公樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有型物業(yè)。

　　金地商置行政總裁徐家俊也曾在接受媒體時(shí)表示，金地商置產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展理念非常清晰,以最純粹的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā),而不是為了“做住宅地產(chǎn)才去開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。

　　去年以來(lái)，金地商置還不斷引援明星經(jīng)理人加盟。包括前龍光地產(chǎn)上海區(qū)域總經(jīng)理鮑軼獲任華東區(qū)域要職，前佳兆業(yè)執(zhí)行總裁翁昊獲任金地商置東部區(qū)域副總裁、江蘇公司總經(jīng)理，原萬(wàn)科長(zhǎng)沙總經(jīng)理藺曉瑞獲任華南區(qū)域副總經(jīng)理兼深圳公司總經(jīng)理等。

　　在今年8月的2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)，金地商置董事會(huì)主席黃俊燦更是釋放了一個(gè)更為清晰的信號(hào)。“非常適合的時(shí)候會(huì)分拆上市。”

　　按照黃俊燦彼時(shí)的闡述，金地商置正積極研究對(duì)公司的產(chǎn)業(yè)園板塊做分拆，“2023年之前應(yīng)該可以做到500萬(wàn)方以上營(yíng)運(yùn)的產(chǎn)業(yè)園土儲(chǔ)，在并購(gòu)新項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行勾地，未來(lái)將放在REITs平臺(tái)。”

　　金地商置方面彼時(shí)還透露，在其目前的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，大概40%左右的項(xiàng)目與阿波羅私募基金以分別50%的權(quán)益進(jìn)行合作，分?jǐn)偼顿Y成本。另外，其中一些產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目還將進(jìn)行出售回籠資金，總體每年投資水平在20至30億元。

　　金地商置方面給出的業(yè)績(jī)指引是：2023年左右商業(yè)租金收入突破18億元，產(chǎn)業(yè)園租金收入將突破20億元。目標(biāo)已然清晰，但仔細(xì)看來(lái)，如對(duì)照2021年中期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金收入來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，金地商置面臨的業(yè)績(jī)壓力實(shí)則不小。