地產(chǎn)-萬科A(行情000002,診股)：利潤增速回正，多元化業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花

　　地產(chǎn)交付規(guī)模增長，利潤規(guī)模回歸正增長

　　2022年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)收入2069.2億（YoY+23.8%），房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算量價(jià)起升，結(jié)算面積1310萬㎡（YoY+17.5%），結(jié)算均價(jià)14463元/㎡（YoY+11.8%）。歸屬母公司凈利潤122.2億（YoY+10.6%），結(jié)算毛利率下降至20.5%（YoY-2.4pct）。

　　歸母凈利潤增長主要由兩方面驅(qū)動(dòng)，一方面地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算規(guī)模增長推升收入規(guī)模，上半年開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1788.8億（YoY+23.9%），交房量提升驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增長。同時(shí)，上半年產(chǎn)生匯兌收益10.6億，進(jìn)一步增厚凈利潤水平。

　　量入為出，拿地審慎聚焦一二線核心城市

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售方面，上半年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1291萬㎡（YoY-41.1%），銷售金額2153億（YoY-39.3%），銷售均價(jià)16680元/㎡（YoY+3.1%）。拿地方面進(jìn)一步聚焦，新增項(xiàng)目19個(gè)，合計(jì)總建筑面積308萬㎡（YoY-79.6%），拿地總價(jià)386.8億（YoY-65.7%），平均樓面地價(jià)12566.6（YoY+68%）。

　　行業(yè)整體下行壓力下，公司銷售拿地保持韌性，南方、北京、上海區(qū)域貢獻(xiàn)了主要的銷售增長，銷售面積占比60.1%。拿地層面深耕聚焦，一二線城市拿地金額占比95.6%。在目前行業(yè)銷售處于弱復(fù)蘇區(qū)間下，高質(zhì)量精準(zhǔn)拿地，降低公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，保證了新增項(xiàng)目的經(jīng)營質(zhì)量。

　　多元化業(yè)務(wù)持續(xù)深耕，貢獻(xiàn)收入持續(xù)增長

　　多元化方面，萬物云實(shí)現(xiàn)收入143.5億（YoY+38.2%），2022年7月，拆分萬物云境外上市申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)；物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入18.6億（YoY+39.1%），累計(jì)開業(yè)可租賃見面901.4萬㎡，高標(biāo)庫穩(wěn)定器出租率為91%；即使在疫情沖擊下，長租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入14.8億（YoY+12.3%），上半年，泊寓業(yè)務(wù)在深圳、廈門、武漢等地已有4.1萬間房屋納入各地保障性租賃住房范圍；商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入40.1億（YoY+10.4），開業(yè)一年以上的商業(yè)項(xiàng)目出租率為91.6%。

　　萬科長期深耕發(fā)展房地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)，各類經(jīng)營性業(yè)務(wù)陸續(xù)進(jìn)入成熟經(jīng)營期，經(jīng)常性收入貢獻(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)績?cè)鲩L。

　　已售未結(jié)項(xiàng)目豐富，潛在成長確定性較強(qiáng)

　　已售未結(jié)項(xiàng)目方面，截至2022年中期，萬科并表范圍內(nèi)已售未結(jié)項(xiàng)目合計(jì)4326.8萬㎡（YoY-19.5%），已售未結(jié)合同金額6672.7億（YoY-14.7% ），已售未結(jié)項(xiàng)目平均銷售均價(jià)15421.8元/㎡（YoY+6.1%），已售未結(jié)項(xiàng)目均價(jià)是當(dāng)期結(jié)算均價(jià)的113%。

　　萬科儲(chǔ)備未結(jié)算項(xiàng)目豐富，已售未結(jié)項(xiàng)目均價(jià)高于當(dāng)期結(jié)算均價(jià)，公司持續(xù)克服疫情及行業(yè)沖擊影響，保證11.5萬套住宅平穩(wěn)交付。伴隨預(yù)售項(xiàng)目陸續(xù)竣工交房，充沛的已售未結(jié)資源將持續(xù)驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入量價(jià)增長。

　　負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，中長期債務(wù)占比提升

　　截至2022年6月末，萬科A持續(xù)保持穩(wěn)健的債務(wù)結(jié)構(gòu)，凈負(fù)債率為35.5%（YoY+15.3pct），有息債務(wù)2802.3億（YoY+4.3%），有息債務(wù)中中長期債務(wù)占比77.6%（YoY+9pct），債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　投資建議：我們認(rèn)為，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭開發(fā)商，萬科正持續(xù)發(fā)揮其所具備的管控優(yōu)勢，在行業(yè)銷售規(guī)模與交付壓力增加時(shí)，公司持續(xù)保持拿地、銷售、施工正常經(jīng)營，同時(shí)多元化業(yè)務(wù)持續(xù)貢獻(xiàn)收入增長，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。我們預(yù)計(jì)2022年-2024年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4972億、5585億及6216億，同比增長10%、12%、11%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤246億、266億及294億，同比增長9%、8%、11%。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策收緊超預(yù)期、雙集中出讓規(guī)則變更、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。