今年以來，隨著華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業(yè)REIT公布認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果，網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實現(xiàn)超募，市場各方對公募REITs熱情有增無減。

　　此前公募REITs2023年四季報公布后，悉數(shù)揭開了2023年全年經(jīng)營情況。從數(shù)據(jù)來看，滬深兩市公募REITs整體業(yè)績表現(xiàn)超出預(yù)期，呈現(xiàn)出良好的持續(xù)經(jīng)營及成本控制能力。后續(xù)，隨著REITs市場生態(tài)建設(shè)持續(xù)推動，公募REITs的經(jīng)營業(yè)績將進一步夯實。

　　從制度層面來看，公募REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性進一步明確，今年2月8日，證監(jiān)會正式發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》(以下簡稱“4號指引”)。同日，滬深交易所發(fā)布通知，要求基金管理人在2024年3月31日前披露基礎(chǔ)設(shè)施REITs2023年年度報告。

　　對此，有市場人士表示，隨著信息披露規(guī)則的完善和會計政策的調(diào)整，公募REITs市場有望吸引更多中長期資金流入，進一步發(fā)揮其在盤活存量資產(chǎn)、助力實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展中的重要作用。

　　2023年公募REITs整體收益率可觀

　　隨著公募REITs2023年四季報陸續(xù)披露，整體運營較為穩(wěn)健，邊際上略有分化，全年可供分派目標(biāo)基本達成。從數(shù)據(jù)來看，公募REITs的可供分派現(xiàn)金的總體完成率較高，其中有多只產(chǎn)品完成率超過100%。例如，鵬華深圳能源（000027）REIT的可供分派現(xiàn)金完成率達到133%、華夏合肥高新REIT達到122%、華夏越秀高速REIT達到107%。

　　同時，公募REITs延續(xù)高比例分紅。在深交所上市的9只REITs2023年合計完成19次收益分配，累計分紅20.91億元，按照2023年初市值計算的平均分紅收益率為6.71%。在上交所上市的20只REITs全年累計分紅共計48億元，按照2023年初市值計算的分紅收益率為5.30%。

　　市場機構(gòu)表示，當(dāng)前許多REITs項目可能已經(jīng)處于估值偏底部區(qū)域，其高分紅屬性和配置價值進一步凸顯，在市場、管理人、監(jiān)管的協(xié)同支持下，市場價值有望得到修復(fù)。

　　中信證券相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，我國的公募REITs涵蓋大量弱周期的民生基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，底層運營的波動性相對更可控，具備穿越周期的潛力。長期來看，核心區(qū)域的核心資產(chǎn)，疊加優(yōu)秀的資產(chǎn)運營能力仍具有較高的投資價值，具備較強的抗周期能力。

　　公募REITs權(quán)益屬性進一步明確

　　自公募REITs上市以來，監(jiān)管架構(gòu)基本建立，基礎(chǔ)制度逐步完善，資產(chǎn)范圍逐漸擴大，市場機構(gòu)較關(guān)注的信息披露、財務(wù)記賬、估值方法、流動性機制等制度規(guī)則設(shè)計也在不斷優(yōu)化。

　　4號指引明確并表原始權(quán)益人在滿足相關(guān)要求的前提下，可以在合并財務(wù)報表層面將REITs其他方持有的份額列報為權(quán)益，投資者持有的REITs份額亦屬于權(quán)益工具投資。

　　對投、融兩端的意義而言，這一變化有利于維護二級市場穩(wěn)定，促進長期配置投資。本次政策的出臺，明確了在會計核算時REITs為權(quán)益屬性產(chǎn)品，可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)科目，消弭二級市場短期波動對利潤表的影響，鼓勵機構(gòu)投資人長期持有，較好地匹配公募REITs品種長期投資的業(yè)務(wù)實質(zhì)。同時，公募REITs市場可以更好發(fā)揮長期投資者對基礎(chǔ)設(shè)施項目的估值定價功能，引導(dǎo)實體資產(chǎn)的一二級交易市場良性交互。

　　在中信證券相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，REITs從底層資產(chǎn)投資邏輯來說屬于另類投資范疇，其收益風(fēng)險特征并不能簡單地去復(fù)制傳統(tǒng)的債券或股票框架。會計政策的發(fā)布給投資人的財務(wù)核算提供了準(zhǔn)則依據(jù)、進一步支持金融工具分類與投資策略相匹配。該政策的推出有助于緩解配置型投資人中長期持有策略與短期財務(wù)表現(xiàn)、風(fēng)控機制的矛盾。

　　“中期來看，考慮到會計記賬和增量資金政策有序推進、估值逐漸進入有性價比的區(qū)間且收益風(fēng)險比有望改善，REITs作為另類高分紅品種的配置價值有望進一步顯現(xiàn)?！敝薪鸸荆?01995）研究部表示。

　　隨著更多機構(gòu)持續(xù)流入市場，公募REITs有望在2024年大幅擴容?！皩τ谛律闹袊鳵EITs市場而言，記賬方式是提高資產(chǎn)方參與積極性、擴大資產(chǎn)發(fā)行規(guī)模、優(yōu)化投資人結(jié)構(gòu)、導(dǎo)入增量資金等一系列關(guān)鍵問題中的重要一環(huán)?！比鹚疾粍赢a(chǎn)金融研究院朱元偉對記者表示，目前REITs市場中最重要的兩類投資人，保險資金和券商自營，都會受到該政策的直接影響。監(jiān)管部門積極響應(yīng)市場需求，與時俱進做出政策調(diào)整，體現(xiàn)了“以投資者為本”的理念，是對REITs市場建設(shè)和穩(wěn)健發(fā)展的重要推動。