當(dāng)前房企銷售與拿地的背離是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特征，銷售加速一方面有購(gòu)房需求加速釋放的原因，另一方面也與因城施策環(huán)境之下房貸利率持續(xù)下行有關(guān)；而對(duì)于土地成交而言，房企融資環(huán)境的變化則是導(dǎo)致房企拿地意愿階段性回落的原因。結(jié)合來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年1)銷售端的修復(fù)斜率將放緩；2)拿地有一定的回溫空間，但在節(jié)奏上也不會(huì)過(guò)于激進(jìn)。

　　拿地與銷售的“冰與火之歌”。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期中，銷售端的持續(xù)回暖一般對(duì)應(yīng)著房企資金回籠的加速和拿地意愿的改善，因而商品房銷售往往與房企拿地具有一定的正相關(guān)關(guān)系。然而，進(jìn)入8月后，高頻數(shù)據(jù)顯示商品房銷售維持火熱，但土地成交量?jī)r(jià)齊跌，銷售與拿地的背離成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。

　　分化的背后：周轉(zhuǎn)率的不對(duì)稱變化。銷售加速一方面有購(gòu)房需求持續(xù)釋放的原因，另一方面也與因城施策環(huán)境之下房貸利率持續(xù)下行有關(guān)。土地成交方面，上半年房企拿地積極性明顯提高的重要原因在于融資環(huán)境相對(duì)友好，但近期隨著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的持續(xù)抬升，房企的融資環(huán)境已有所變化，同時(shí)政策對(duì)房企融資的監(jiān)管趨嚴(yán)也導(dǎo)致了房企拿地意愿的階段性回落。結(jié)合來(lái)看，商品房銷售向好但房企拿地意愿回落的背后是房企經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)率的不對(duì)稱變化。

　　展望：后續(xù)銷售、拿地如何演繹？銷售端，下半年商品房銷售有望延續(xù)改善，但修復(fù)斜率料將放緩，全年看商品房銷售額有望持平于去年。對(duì)于房企拿地而言，監(jiān)管政策脈沖之下，后續(xù)土地市場(chǎng)或呈先冷后熱的走勢(shì)。

　　結(jié)論：8月以來(lái)，商品房銷售持續(xù)火熱，但土地市場(chǎng)整體呈量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，房企銷售與拿地的背離是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特征。結(jié)合來(lái)看，我們認(rèn)為銷售加速一方面有購(gòu)房需求加速釋放的原因，另一方面也與因城施策環(huán)境之下房貸利率持續(xù)下行有關(guān)；而對(duì)于土地成交而言，隨著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的持續(xù)抬升和政策對(duì)地方融資的監(jiān)管趨嚴(yán)，房企融資環(huán)境的變化也導(dǎo)致了房企拿地意愿的階段性回落，商品房銷售與房企拿地的分化也從側(cè)面折射出房企經(jīng)營(yíng)周期中不同環(huán)節(jié)的周轉(zhuǎn)率變化的不對(duì)稱性。綜合考慮當(dāng)前經(jīng)濟(jì)內(nèi)生修復(fù)、房?jī)r(jià)持續(xù)上行和政策調(diào)控思路，下半年商品房銷售有望延續(xù)改善，但銷售端的修復(fù)斜率料將放緩；拿地方面，隨著監(jiān)管政策的脈沖影響弱化，預(yù)計(jì)后續(xù)土地市場(chǎng)也有一定的回溫空間，但在節(jié)奏上也不會(huì)過(guò)于激進(jìn)。

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