報(bào)告要點(diǎn)

　　長(zhǎng)期來(lái)看，新增住房需求主要取決于我國(guó)城鎮(zhèn)化速度、人均居住面積的增長(zhǎng)速度以及老舊住房的更新重建比例。預(yù)計(jì)2021-2035 年間我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率年均提高0.8 個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積年均增加0.8 平方米，我國(guó)年均新增住房需求在14 億平米以上，2022-2023 年有望達(dá)到14.6 億平方米以上。短期來(lái)看，我國(guó)樓市政策存在較大的放松空間，這將釋放一部分剛性和改善性住房需求，不排除短期住房需求達(dá)到更高水平。

　　摘要：

　　長(zhǎng)期來(lái)看，新增住房需求主要取決于我國(guó)城鎮(zhèn)化速度、人均居住面積的增長(zhǎng)速度以及老舊住房的更新重建比例。新增住房需求可以分為三類：人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的剛性住房需求、城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求、城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來(lái)的住房重建需求，分別取決于城鎮(zhèn)化的速度、人均居住面積的增長(zhǎng)速度、存量老舊住房的更新重建比例。

　　預(yù)計(jì)2021-2035 年間我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率年均提高0.8 個(gè)百分點(diǎn)，到2035 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到76%左右。近幾年我國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯放緩。2018-2020 年間我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率每年提高1.18-1.26 個(gè)百分點(diǎn)，處于過(guò)去20 年的最低水平附近。在我國(guó)當(dāng)前快速城鎮(zhèn)化階段，農(nóng)村的年輕人口通常在進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)時(shí)選擇進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)，這是城鎮(zhèn)化的主要推動(dòng)力。我國(guó)1981-1990 年間年均出生人口約2280 萬(wàn)，其中農(nóng)村每年出生人口約1730 萬(wàn)。這批人進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)的高峰期在2005-2014 年間，期間城鎮(zhèn)化率年均提高1.4 個(gè)百分點(diǎn)。2001-2010 年間我國(guó)每年出生人口約1600 萬(wàn)，其中農(nóng)村出生人口約在900 萬(wàn)左右。這批人將在2025-2034 年間進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)。據(jù)此推算，2025-2034年間城鎮(zhèn)化率年均提高0.73 個(gè)百分點(diǎn)左右?？紤]到2025-2034 年間戶籍政策會(huì)進(jìn)一步放開，2025-2034 年間城鎮(zhèn)化速度會(huì)略高一些。

　　預(yù)計(jì)2021-2035 年間我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加0.8 平方米，到2035 年達(dá)到53.3 平方米，按75%的得房率折算為40 平方米的使用面積。2019 年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為39.8 平方米，按75%的套內(nèi)面積折算，人均套內(nèi)面積為29.9 平方米。

　　未來(lái)我國(guó)人均套內(nèi)面積有望達(dá)到英德法等達(dá)到國(guó)家水平，即40 平方米左右，人均建筑面積有望達(dá)到53.3 平方米。2000-2019 年間，我國(guó)人均住宅建筑面積年均提高1.0 個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到我國(guó)住房已經(jīng)度過(guò)短缺的階段，2021-2035 年間我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積年均增量會(huì)有所降低，假定為0.8 平方米，那么2035 年達(dá)到53.3 平方米。

　　預(yù)計(jì)2021-2035 年間我國(guó)年均住房需求在14 億平米以上，2022-2023 年有望達(dá)到14.6 億平方米以上。2021-2035 年間我國(guó)總?cè)丝诖篌w穩(wěn)定在14.14 億左右。根據(jù)我們對(duì)城鎮(zhèn)化率以及人均住宅建筑面積的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2021-2035 年間我國(guó)人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的每年新增剛性住房需求約為4.8-6.4 萬(wàn)億平米；城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來(lái)的每年新增改善性住房需求約為7.2-8.5 萬(wàn)億平米。棚戶區(qū)改造對(duì)應(yīng)一部分城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來(lái)的住房重建需求。2021 年我國(guó)棚戶區(qū)改造新開工量為165 萬(wàn)套， 2022 年計(jì)劃開工量為120 萬(wàn)套。我國(guó)棚戶區(qū)改造接近尾聲，2023-3025 年間的計(jì)劃開工量難以超過(guò)2022 年水平，假定仍為120 萬(wàn)套。按一套棚改房約83.3 平方米來(lái)折算，120 萬(wàn)套對(duì)應(yīng)1 億平米的住房重建需求。除了棚戶區(qū)改造之外，還存在其他城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來(lái)的住房重建需求。因此，實(shí)際的住房重建需求應(yīng)該高于1 億平方米。

　　假定2026-2035 年間每年新增住房重建需求也在1 億平方米以上，那么2021-2035 年間我國(guó)每年住房需求在13.6-14.7 億平方米以上，年均在14.1 億平方米以上。其中2022-2023 年人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的每年新增剛性住房需求相對(duì)較高，每年新增住房需求有望達(dá)到14.6 億平方米以上。短期來(lái)看，我國(guó)樓市政策存在較大的放松空間，這將釋放一部分剛性和改善性住房需求，不排除短期住房需求達(dá)到更高水平。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)力度不及預(yù)期，海外地緣政治不確定性加大