自從上海開始全面實行垃圾分類管理，坊間討論的熱度持續(xù)不退。根據(jù)新聞報道，后續(xù)45個重點城市也會在2020年底逐步實行垃圾分類，但城市之間的垃圾分類標準有些許不同。面對這樣龐大的覆蓋面和不同處理標準，其后續(xù)管理難度不小，是誰在替我們分憂？

　　來了解下你的“隱形管家”——物業(yè)管理服務公司。據(jù)悉，物業(yè)公司開始逐步拓展增值服務，比如垃圾代分類也是一種新業(yè)務，未來圍繞社區(qū)運營，很多新的業(yè)態(tài)也會逐步走向前臺。

　　市場規(guī)模廣闊

　　物業(yè)管理服務大家并不陌生，業(yè)主通過定期繳費，享受物業(yè)服務公司對公共空間的服務。

　　根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，【中信證券(600030)、股吧】測算結果顯示品質物業(yè)潛在市場規(guī)模廣闊。樣本中，有提供物業(yè)管理服務的小區(qū)占比78.8%，品質物業(yè)(物業(yè)費超過2元/月/平方米)管理小區(qū)占比19%，高端物業(yè)(物業(yè)費超過4元/月/平方米)占比2.5%。如果我們把品質以上物業(yè)管理服務的小區(qū)視為品牌物業(yè)公司的主要目標市場，則這個市場在24個大城市的規(guī)模達到529.9億元。

　　從單價看，居民的物業(yè)管理費開支相對于房價來說占比很低，例如北京平均年物業(yè)管理費僅相當于房價0.04%。對比海外，年廣義物業(yè)管理費(海外包括了各類房屋保險等)占房價的比例，美國一般在1%左右。同時絕大多數(shù)城市高端項目占比仍然很低，深圳達到7.6%，絕大多數(shù)城市還在4%以下。

　　從基本服務到增值服務

　　物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型行業(yè)，行業(yè)人工成本占到42%。主要省市最低工資標準從2009年到2015年復合增長率為14%左右，而同期平均每平方米物業(yè)管理費用復合增長僅4%。物業(yè)管理合同一般執(zhí)行周期為5年，價格相對人力成本彈性較低，成本上升而提價難，導致服務變差而更難提價的非良性循環(huán)。項目規(guī)模是基礎物業(yè)服務的基礎現(xiàn)金流保證，而很多中小物業(yè)企業(yè)被詬病的服務能力不到位也大多來源于此。

　　在這個背景下，除了新樓盤物業(yè)費隨房價提升而部分抵消人力成本上升的壓力，增值服務為物業(yè)管理公司提供了更多新的營收方式。

　　增值服務主要圍繞公共空間增加收入，包括非產(chǎn)權車位、電梯廣告、物業(yè)用房租賃等，不僅給物業(yè)公司帶來收入(傭金一般占20%-30%)，而且給小區(qū)業(yè)主帶來共享的收益。

　　增值服務目前還處于早期探索階段，比如垃圾代分類也是一種新業(yè)務，未來圍繞社區(qū)運營，很多新的業(yè)態(tài)會逐步走向前臺。

　　資本追逐龍頭物業(yè)公司

　　2014年彩生活物業(yè)上市，隨后中海物業(yè)、綠城服務、碧桂園服務等龍頭物業(yè)管理企業(yè)公司陸續(xù)登陸資本市場，我國物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20多年，從服務競爭邁入資本市場角逐階段。毫無疑問，上市公司在資金優(yōu)勢、企業(yè)形象，以及社會認知及監(jiān)督上獲得更多領先優(yōu)勢。

　　從過去幾年上市物業(yè)管理公司的經(jīng)營業(yè)績我們可以看出，低滲透率的市場空間、品牌服務能力優(yōu)勢以及物業(yè)繳費穩(wěn)定的收益模式，正在逐漸被資本市場所認可和追逐。

　　上市的物業(yè)管理公司大多脫胎于地產(chǎn)母公司，根據(jù)母公司交付的樓盤貢獻收入比例的高低可以分為“自營派”和“外拓派”。自營派代表公司為碧桂園服務、中海物業(yè)等，其母公司碧桂園和中海地產(chǎn)樓盤貢獻的營收超過五成以上，自營樓盤的定價一般采取和母公司協(xié)商合計定價方式；“外拓派”的代表公司為綠城服務和彩生活，雖然綠城地產(chǎn)和花樣年集團貢獻了部分營收，但其大部分的收入來自于市場化拓展，多和當?shù)亻_發(fā)商協(xié)商定價，并在合同更新時和業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約。

　　物業(yè)費均價4元/月/平方米以上的物業(yè)管理公司代表有中海地產(chǎn)，主要受益于母公司在一二線城市的中高端地產(chǎn)項目和配套設施，定位中高端；而物業(yè)費均價2元到4元/月/平方米的物業(yè)項目包括了綠城服務、碧桂園服務等。彩生活服務則通過科技升級和規(guī)?；墓芾矸绞剑瑸閭鹘y(tǒng)小區(qū)帶去更優(yōu)質和高性價比的物業(yè)服務。

　　新拓展項目不僅限于住宅物業(yè)，也包括商業(yè)綜合體、寫字樓和工業(yè)園區(qū)等更多類型的物業(yè)形式。以中海物業(yè)為例，得益于較早開始服務香港政府公共項目的經(jīng)驗積累，目前承接服務包括港珠澳大橋、深港高鐵香港站和深圳當代藝術與城市規(guī)劃館等地標項目。優(yōu)質項目帶來的不僅是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，而且還有標桿案例和市場的認可度，幫助龍頭物業(yè)管理企業(yè)能夠進入更大的舞臺，為消費者帶來實實在在的優(yōu)質體驗，也為股東帶去真金白銀的回報。