在輿論的質(zhì)疑和偏見中，蛋殼公寓最終還是上市了。

　　北京時間2020年1月17日晚，蛋殼公寓(DNK)正式登陸紐交所，發(fā)行價13.5美元，隨后下跌3.7%，尾盤拉升回13.5美元，總市值24.78億美元。

　　野蠻生長、瘋狂擴(kuò)張、持續(xù)虧損、頻頻爆雷、政策風(fēng)險……公眾對以蛋殼公寓為代表之一的長租公寓行業(yè)印象并不友好。又因此前青客公寓上市表現(xiàn)不佳，業(yè)內(nèi)人對蛋殼公寓沒有太多期待。

　　長租公寓們?yōu)楹我餮鲜校可鲜泻髮⒔o行業(yè)帶來什么？

　　　兩年多凈虧超40億

　　證券時報·創(chuàng)業(yè)資本匯記者此前采訪了解到，國內(nèi)的長租公寓從運(yùn)營模式上可分為兩種，一種是“集中式”，即利用閑置的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)棟運(yùn)營；另一種是“分散式”，即從業(yè)主手里獲得零散的房源，進(jìn)行裝修改造、配齊家具家電后轉(zhuǎn)手出租，賺取房租差價和管理費(fèi)等。蛋殼公寓就屬于第二種。

　　蛋殼公寓成立于2015年，旗下有蛋殼公寓和筑夢公寓兩個品牌。蛋殼公寓的一名業(yè)務(wù)員告訴記者，公司通常會選擇格式規(guī)整的房源，與業(yè)主簽訂的租賃合同一般為4-6年，再以單間的形式出租給租客，與租客的租約一般為一年。

　　在房價居高不下、政策上鼓勵發(fā)展住房租賃市場等多重因素的帶動下，蛋殼公寓抓住了長租公寓行業(yè)的“風(fēng)口”。招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入了13個地區(qū)，公寓單元數(shù)量從2015年的2400間猛增到2019年9月底的40.7萬間，不到四年時間增長了166倍。公司營收也從2017年的6.6億人民幣增長至2018年的26.8億，2019年前9個月更是實現(xiàn)50億元人民幣的營收，較2018年同期增長了199%。

　　但是，蛋殼公寓卻增收不增利，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。招股書顯示，2017年至2019年前9個月，公司凈虧損分別為2.7億、14億和25億，兩年多凈虧超40億。同時，公司報告期內(nèi)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流為人民幣-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。

　　并且，招股說明書進(jìn)一步表示，公司未來將繼續(xù)擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)范圍，改善公寓質(zhì)量，以及開發(fā)技術(shù)系統(tǒng)以支持規(guī)模增長。因此，預(yù)計成本和費(fèi)用將繼續(xù)增加，并預(yù)計會產(chǎn)生額外的銷售和營銷費(fèi)用以及一般和管理費(fèi)用，這意味著，蛋殼公寓未來幾年都難言盈利。

　　錢從哪里來？

　　一邊是持續(xù)的跑馬圈地，一邊又是有增無減的虧損，蛋殼公寓一直都在燒錢擴(kuò)張，錢從哪里來？據(jù)了解，“租金貸”和預(yù)收租戶的房租，在長租公寓企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張中起到關(guān)鍵作用。

　　蛋殼公寓招股書顯示，公司與租戶簽訂合同時，會通過更低的月租金鼓勵其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租后，向合作銀行申請一筆金額為11個月房租之和的貸款，申請成功后，銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓，租戶每月向銀行償還貸款，蛋殼公寓則定期向房東支付租金。

　　這樣，蛋殼公寓就可以提前收到尚未支付給房主那部分房租，進(jìn)而緩解企業(yè)的資金壓力，有更多的資金用戶與擴(kuò)展房源。蛋殼公寓在招股書信息顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%，在長租公寓市場處于比較高的水平。

　　另一方面，蛋殼公寓一直有風(fēng)投資金的輸血支持。查看蛋殼公寓的融資紀(jì)錄，在成立之初，公司就拿到了數(shù)百萬元人民幣的天使投資，2017年6月份完成了上億元人民幣的A+輪融資，2018年完成1.7億美元B輪融資，2019年3月完成了5億美元C輪融資，以及新近在招股中披露的1.9億美元D輪融資。目前，老虎環(huán)球基金、愉悅資本、開物投資、CMC資本、春華資本分別持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，螞蟻金服的持股比例也達(dá)到了7.8%。

　　力挺蛋殼公寓的愉悅資本創(chuàng)始人劉二海表示，“對蛋殼來講，大家倒不懷疑它能盈利，我們作為投資人也沒有提過‘?dāng)?shù)量上實現(xiàn)什么樣的超越’，但是我們對一個事一直盯的特別緊，這就是品牌。行業(yè)的評價、各種維度的考察，你的服務(wù)水平確實是頂級的，這個是我們最看中的指標(biāo)。當(dāng)然，規(guī)模要相當(dāng)，但是不能光追求規(guī)模，同時要把服務(wù)的品牌和質(zhì)量做起來，這是長久之計，否則我覺得不會長久生存下去。”

　　有分析師指出，按照蛋殼公寓未來的擴(kuò)張計劃，還需要大量資金的支持，而過去募資的錢已基本消耗殆盡，銀行、保險等長線資金也越發(fā)難獲得，上市在某種程度上就是“救命稻草”，借此獲得更多資金才能進(jìn)一步擴(kuò)張。

　　上市融資不易，但長期向好

　　如今長租公寓的行業(yè)現(xiàn)狀是，入局者將盈利的希望寄托于規(guī)模化效應(yīng)，但盲目追求覆蓋率又讓長租公寓服務(wù)商陷入泥潭：房屋高收低租、裝修成本只增不降等問題使得企業(yè)大幅虧損，同時帶來了巨大的資金壓力。

　　而在租金貸問題引發(fā)了不少亂象之后，2019年12月25日，住建部等六部委發(fā)文要求對“租金貸”亂象作出整頓，要求在住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。這個租金貸的紅線，砍斷了長租公寓很大一部分的收入來源，無疑將進(jìn)一步加重長租公寓的資金壓力。

　　上市真能解困？前有青客公寓，后有蛋殼公寓，長租公寓企業(yè)上市后的融資之路好走嗎？據(jù)了解，就去年11月上市的“長租公寓第一股”青客公寓而言，其上市之后在數(shù)月間，便經(jīng)歷了募資規(guī)模和股價的兩次“腰斬”，上市之后也出現(xiàn)押金難退、強(qiáng)制降租金等擴(kuò)張后遺癥。

　　蛋殼公寓之后，長租公寓會再次迎來第三股嗎？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長租公寓的2020年依然會比較艱難，風(fēng)險依然比較大。該人士指出，原來的爆雷風(fēng)險主要是一些小企業(yè)，現(xiàn)在大的企業(yè)風(fēng)險也比較大。對長租公寓來說，上市可能是一個短期內(nèi)解決資金流的問題，但是估值都不會太高，上市期的壓力也比較大。此外，目前市面上融資也不一定會很容易，但是未來機(jī)會還是比較多，長期來看還是向好的，短期內(nèi)要消化過量的供給，以及消化全面的杠桿，因此，長租公寓們需要時間。