過去的2018年，對(duì)于劉文雄來說，是悲喜交加的一年。

　　作為香港中介公司中原地產(chǎn)的明星員工，劉文雄在去年上半年賣出了20套房，給公司賺回約1000萬港元凈利潤，他個(gè)人也因此分到數(shù)百萬的傭金。

　　但是，2018年7月以后，就在他準(zhǔn)備繼續(xù)大展拳腳之際，一切都變了。此前潮水般預(yù)約看房的客戶，突然就不見了蹤影。整個(gè)下半年，他只賣出2套房。

　　“(這是)少有的黑暗時(shí)刻?！弊谥协h(huán)半山的咖啡廳里，劉文峰自嘲道。

　　中原地產(chǎn)多年的銷售冠軍李巍同樣也對(duì)2018年下半年的業(yè)績煩惱不已。他的團(tuán)隊(duì)在2018年12月僅銷售了35套房，相較于高峰時(shí)2018年6月的110套，更是創(chuàng)記錄的低。

　　和劉文峰、李巍經(jīng)歷一樣，大多數(shù)香港中介在去年下半年的銷售業(yè)績都遭遇了低谷，一套都沒有賣出去的也不在少數(shù)。他們不得不接受這樣的事實(shí)：香港樓市在持續(xù)漲了兩年多后，再次進(jìn)入拐點(diǎn)期。

　　最害怕的是“橫盤”

　　劉文雄很清楚，那些消失的看房人實(shí)際都在持幣觀望，“他們?cè)诘葍r(jià)格便宜到自己的預(yù)期再出手”。

　　在中環(huán)律所工作的謝倦(化名)便是如此。他于2018年年中結(jié)婚后便一直在看房，但是最近不再找中介了，只是定期在網(wǎng)上查看香港成交數(shù)據(jù)而已。

　　盡管自己中意的樓盤有的在降價(jià)，但這些樓盤每個(gè)月成交量都在下降，謝倦也像所有的購房者一樣，擔(dān)心“買房的人越來越少，自己站崗高位接盤”。

　　最新香港樓市的數(shù)據(jù)顯示，香港的成交量已經(jīng)連續(xù)下滑6個(gè)月了。

　　土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，香港住宅市場(chǎng)實(shí)際上從2018年7月開始出現(xiàn)下滑，環(huán)比下降了9.3%。其中2018年12月，香港住宅銷售量僅有2060套，相較于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

　　作為一名入行8年的中介，劉文峰經(jīng)歷過好幾輪香港樓市的漲幅周期，他覺得現(xiàn)在的場(chǎng)景像極了2015年。從那年9月開始，香港樓市開啟下行趨勢(shì)，連續(xù)下跌7個(gè)月，價(jià)格跌幅達(dá)13%。

　　不過，據(jù)英國地產(chǎn)咨詢公司萊坊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，香港樓市價(jià)格過去這半年跌幅僅3.9%——距離2015年那一輪跌幅還有很大的距離。

　　但去年香港二手房的交易狀況和上一輪下行期卻較為類似，用中原地產(chǎn)住宅部總裁陳永杰的話來說，就是“近乎橫盤”。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，具有二手盤指標(biāo)性數(shù)據(jù)的香港十大屋苑2018年交易量創(chuàng)過去十年新低，僅有2088套。同是下半年進(jìn)入下行周期的2015年，當(dāng)年二手房交易量為2153套，還略高于2018年。

　　陳永杰認(rèn)為原因很簡單，和2015年下半年一樣，目前的二手房大多都是私人持有，若非業(yè)主財(cái)務(wù)出現(xiàn)重大問題，其并不會(huì)輕易調(diào)價(jià)，寧愿選擇出租。

　　買家持幣觀望，賣家咬住價(jià)格，造成了如今“有價(jià)無市”的局面。

　　本身也是業(yè)主的李巍就是如此。他曾在2018年8月時(shí)考慮出售其位于香港島灣仔的房子，掛了一段時(shí)間，看房人寥寥，他便不得不轉(zhuǎn)而繼續(xù)出租。

　　萊坊地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年前11個(gè)月，香港租金持續(xù)上升了4.5%。

　　包括李巍和劉文雄在內(nèi)，幾乎所有的香港中介都覺得，香港樓市下跌不怕，最害怕的是樓市橫盤，即沒有交易。對(duì)于主要靠傭金制的中介來說，這就意味著沒有收入。

　　“最黑暗的時(shí)候是2018年的9、10、11這三個(gè)月?！眲⑽男墼谶@三個(gè)月沒有任何交易。

　　李巍當(dāng)時(shí)有幾個(gè)賣家客戶，因?yàn)閮?nèi)地開工廠急需資金，中環(huán)的房子熬不住最后降價(jià)幾十萬出售了。但這是非常少的案例，大多數(shù)都不會(huì)愿意降價(jià)。

　　用李巍的話來說，當(dāng)時(shí)整個(gè)香港樓市像極了買家和賣家在博弈，“看看誰能夠熬得下去，熬下去就贏了”。

　　“空置稅”的威懾作用

　　“橫盤”的現(xiàn)象為何會(huì)在去年下半年出現(xiàn)，并沒有人能夠給出具體的答案：影響市場(chǎng)的因素太多了。

　　但幾乎所有的香港地產(chǎn)從業(yè)人員都認(rèn)為，導(dǎo)火索之一應(yīng)該是香港特區(qū)政府推出的“空置稅”政策。

　　這項(xiàng)政策是2018年6月29日，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥推出的六項(xiàng)“房屋政策新措施”之一，擬對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收大約相等于樓價(jià)5%的空置稅，旨在扭轉(zhuǎn)房屋供不應(yīng)求、樓價(jià)飆升的局面。

　　香港市場(chǎng)將其稱為“娥六招”。

　　在此之前，截止2018年5月，香港樓價(jià)已經(jīng)連續(xù)漲了26個(gè)月，并且連續(xù)19個(gè)月創(chuàng)了新高，單價(jià)頻頻破記錄。

　　實(shí)際上，香港政府并未公布征收空置稅的具體時(shí)間表。陳永杰等人均認(rèn)為，政府是在給開發(fā)商消化存量的時(shí)間，但這一政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)“威懾作用非常明顯”。

　　很長一段時(shí)間里，尤其一些香港本土傳統(tǒng)開發(fā)商習(xí)慣捂盤，以推動(dòng)市場(chǎng)漲價(jià)。一般來說，香港同一個(gè)樓盤可以分十多次銷售，依次漲價(jià)。這就使得買房人不得不搶購，買得越早價(jià)格越便宜——實(shí)際屬于人為推高市場(chǎng)價(jià)格。

　　據(jù)陳永杰統(tǒng)計(jì)，如果政策實(shí)施，包括新世界及新鴻基等樂于捂盤的開發(fā)商在內(nèi)，當(dāng)下香港市場(chǎng)有超過1000億港元的住宅將被征收空置稅。

　　一旦香港政府開始執(zhí)行空置稅，這1000億港元的住宅一時(shí)難以被租賃市場(chǎng)消化，對(duì)于開發(fā)商來說只有兩條路，要么交稅要么出售。

　　陳永杰估計(jì)，大多數(shù)住宅都會(huì)在空置稅征收前陸續(xù)推向市場(chǎng)——這會(huì)直接增加市場(chǎng)的供應(yīng)，并直接加劇香港樓市下行的趨勢(shì)。

　　這就導(dǎo)致，剛需購買者以及一些謹(jǐn)慎的投資者在過去大半年持續(xù)觀望。

　　“仍不見下調(diào)的底部?！敝x倦再次堅(jiān)定了自己暫不買房的決心。在他看來，香港樓市2018年的跌幅暫未將過去兩年多的漲幅泡沫擠出去。而首富李嘉誠近期的發(fā)聲也進(jìn)一步加強(qiáng)了他的決心。

　　2019年1月11日，自去年退休后首次站在鎂光燈下的李嘉誠說，“今年香港樓市波動(dòng)會(huì)更厲害，買樓要量力而行”。

　　促銷催生“小陽春”

　　進(jìn)入2019年之際，香港樓市似乎開始“回暖”了。

　　劉文雄對(duì)2018年12月13日這天印象深刻，當(dāng)天，香港2018年最后一個(gè)樓盤——由信和置業(yè)(00083.HK)及香港市重建局等合作的項(xiàng)目凱匯開售，居然出現(xiàn)了香港樓市驟升時(shí)才有的瘋狂搶房現(xiàn)象。

　　早上9點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的人從帝國中心大廈延至附近的麼道花園，隊(duì)伍排了好幾公里。來排隊(duì)的都是希望當(dāng)天能夠買到凱匯樓盤的買家或中介們，也包括劉文雄。

　　實(shí)際上，凱匯此次只計(jì)劃出售2000多套中的488套，卻有超過7700人申購，這創(chuàng)了2018年香港九龍區(qū)的申購記錄。為此，開發(fā)商信和置業(yè)等甚至設(shè)置了申購門檻，要求每人最多只能購買2套。

　　劉文雄的客戶在12月12日的電腦隨機(jī)抽簽時(shí)拿到了1000多號(hào)。也就是說，他的客戶幾乎不可能從僅有的488套中買到?？吹降蹏行拇髲B的長龍后，劉文雄的客戶最后放棄了，改為等凱匯項(xiàng)目第二次放盤。

　　隨后的10天里，凱匯又陸續(xù)推出了些盤，但是依舊火爆，劉文雄的客戶們最后僅成交了一套。太難買了——這幾乎是所有香港中介們對(duì)于該樓盤的一致評(píng)價(jià)。

　　最終，凱匯在11天內(nèi)銷售了147億港元，創(chuàng)下香港樓市新政十年以來的交易記錄，也成為2018年香港的冠軍樓盤。

　　凱匯的火爆像是給香港樓市的一劑興奮劑，包括萬科在內(nèi)的一些早前樓盤的看房量也增加了不少。不少舊樓盤的開發(fā)商也趁機(jī)推出新房。捂盤了一年之久的李嘉誠旗下豪宅荃灣海之戀也在1月14日推出最后7套進(jìn)行招標(biāo)。

　　對(duì)于這次“小陽春”的出現(xiàn)，在香港從事中介業(yè)務(wù)幾十年的李巍并不覺得意外。

　　“比市場(chǎng)預(yù)期便宜很多?！笔聦?shí)確實(shí)如此。凱匯銷售的房子分為一居至三居不等，實(shí)用面積在452~862平方尺之間，其最高折扣優(yōu)惠為20.5%，折后實(shí)際定價(jià)在733萬~2000萬港元，折后實(shí)際尺價(jià)在1.55萬至1.94萬港元。

　　這就意味著，位于觀塘的凱匯項(xiàng)目為今年市區(qū)最低尺價(jià)的樓盤，相較于附近的香港東九龍啟德區(qū)新盤平均尺價(jià)要低差不多40%左右，更是略低于觀塘周邊二手盤，甚至比遠(yuǎn)郊地區(qū)元朗、屯門等地都便宜。在去年12月之前，屯門新樓盤菁雋開盤均價(jià)為每尺1.7萬港元。

　　陳永杰對(duì)《棱鏡》確認(rèn)說，這也是香港自2008年以來，首次出現(xiàn)一二手房尺價(jià)倒掛現(xiàn)象。

　　預(yù)計(jì)今年降價(jià)10%

　　作為中介，李巍也在主動(dòng)邀約開發(fā)商做些促銷努力，與下行市場(chǎng)做最后的博弈。

　　2018年年中，他和團(tuán)隊(duì)拿下了位于香港大學(xué)邊上的新盤Yoo 18 BONHAM的獨(dú)家代理。這是英國倫敦發(fā)展商YOO Studio在香港的首個(gè)項(xiàng)目，定位為豪宅盤。開盤時(shí)間2018年7月，剛好趕上了香港樓市下滑期。

　　為了吸引更多買家，李巍與開發(fā)商協(xié)商并推出了“1001夜先住后付”的優(yōu)惠政策。

　　這就意味著，買家可以交付5%的定金后即入住新房，直至三年以后再付完尾款，在這期間買家也不需要開始月供，甚至還可以將房子進(jìn)行出租。在李巍看來，豪宅新盤甚少如此操作的，若非遇到市場(chǎng)下行期。

　　實(shí)際效果確實(shí)不錯(cuò)，當(dāng)時(shí)預(yù)約看房的人明顯增多。2018年10月，李巍及團(tuán)隊(duì)成功賣出一套價(jià)值1.4億的四居室。更早一點(diǎn)的時(shí)候，香港明星舒淇以數(shù)億港元在此購買了一套復(fù)式。

　　對(duì)于不少買家來說，開發(fā)商的這類“先住后付款”的促銷確實(shí)具有吸引力。一位曾多次在香港購入房產(chǎn)的內(nèi)地投資客朱明(化名)就以類似的方式購入了何文田的一套學(xué)區(qū)房，即先入住900天后再開始供房，而且開發(fā)商會(huì)提供二按。

　　“只要定價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，香港樓市小陽春就會(huì)持續(xù)。”李巍覺得，香港市場(chǎng)還是有錢的，購買力并未消除，只是需要有足夠低的價(jià)格來釋放。

　　但是，大多數(shù)《棱鏡》接觸的買家以及中介都認(rèn)為，凱匯的火爆在香港當(dāng)下的樓市環(huán)境里屬特殊案例，甚至部分人認(rèn)為這樣的“火爆難以持續(xù)”。

　　萊坊地產(chǎn)對(duì)于2019年香港樓市的預(yù)期是全年會(huì)持續(xù)下調(diào)10%左右。

　　和謝倦這類自住剛需買家不一樣的是，內(nèi)地投資人朱明更看重出租率。為此，他在香港購房更看重地鐵盤，其先后購入的3套房都是易于出租的地段。

　　在此之前，他也一直關(guān)注香港的樓市，但想買的樓盤并不容易中簽。兩年前就曾開盤的李嘉誠旗下位于香港大學(xué)的樓盤翰凌峰項(xiàng)目，包括朱明在內(nèi)的大多數(shù)投資者都沒有搶到。

　　現(xiàn)在完全不一樣了。今年10月，整個(gè)香港樓市安靜下來后，朱明很輕松地買到一套。他隨即將其出租了。

　　“對(duì)于投資者來說，只要能賺錢，下行期間也是撿漏好房的時(shí)候?！边@是朱明對(duì)于自己投資樓市的原則，因?yàn)橄愀墼诳深A(yù)見的未來，租金并不會(huì)受影響，投資回報(bào)率都遠(yuǎn)超2厘。

　　劉文雄覺得，對(duì)于中介來說，漲跌都不怕，最怕是橫盤，沒有交易。實(shí)際上，劉文雄所在的團(tuán)隊(duì)也于下半年完全調(diào)整了業(yè)務(wù)中心，將原來香港島半山的二手房交易業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向一手盤銷售。

　　劉文雄印象最深的是，近期，一位并未獲得香港永居的內(nèi)地投資者一口氣下單了27套皓畋的房子。也就是說，按照香港規(guī)定，這位投資者每套房都需要繳納30%的印花稅。

　　“比起投資回報(bào)來說，這些投資者并不在乎30%的稅。”劉文雄也同意，市場(chǎng)下行期正是投資者揀貨的好時(shí)機(jī)。

　　對(duì)于2019年，他希望自己依舊能夠成為公司的明星員工，能夠賣掉至少22套房，保持今年一樣的業(yè)績。

　　“若是2019年繼續(xù)下調(diào)，再下降15%左右，我會(huì)考慮出手。”謝倦說。

　　(文章來源：棱鏡)

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