房產(chǎn)市場遇冷 樓市金九銀十懸了？是真的嗎？

　　深圳二手住宅成交同比繼續(xù)暴跌77.28%，創(chuàng)10年新低。

　　個城市新房市場成交與量環(huán)的比例持續(xù)下降。

　　近70%的百強房企月度業(yè)績同比下降。

　　在“金九銀十”真正到來之前，樓市剛剛在一片下跌聲中告別了“寒冷的夏天”。

　　8月份，包括北京、成都、上海、沈陽在內(nèi)的21個城市出臺了30多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，不少地方的新房、二手房市場大幅下跌，甚至凍結(jié)。

　　一個“降”字幾乎影響了從新房、二手房、土地市場到房企融資的每一個端口，反映出調(diào)控政策對樓市的整體影響在加大，從政策出臺到市場變化的時間在縮短。

　　根據(jù)8月深圳中原房地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳新房成交量放大，線上簽約套數(shù)環(huán)比增長94.4%；成交面積63.6萬平方米，環(huán)比增長121.3%。

　　8月，深圳是全國少數(shù)幾個實現(xiàn)成交地區(qū)正增長的城市之一，增速驚人。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼影響，8月份個城市，新增房市66個，成交量環(huán)比例持續(xù)下降。

　　在該研究所監(jiān)測的21個代表城市中，個城市的成交面積逐月下降，而其中的武漢下降幅度最大，達到82%。南京和重慶等熱點城市緊隨其后。與此同時，重慶，南京和武漢的同比降幅也很大。

　　然而，從絕對值來看，上海、武漢、青島、濟南的成交面積超過100萬平方米，其中上海的面積為173萬平方米，兩者都有兩位數(shù)的增長。東莞、大連、韶關(guān)三個城市成交經(jīng)濟低迷，尤其是東莞成交的面積同比減少了一半以上，環(huán)比下降了30%以上。

　　城市層面，一線城市成交面積環(huán)比增長10.54%，其中深圳面積環(huán)比增長122.82%。同比下降0.47%，其中廣州降幅較大。二線代表城市成交面積環(huán)比下降31.26%，同比下降26.19%。代表城市三線成交面積環(huán)比下降14.71%，同比下降25.35%。

　　房產(chǎn)市場為什么不熱了？

　　1）房地產(chǎn)市場正處于監(jiān)管收緊的狀態(tài)

　　房地產(chǎn)市場的降溫趨勢越來越明顯。目前，國家統(tǒng)計局已經(jīng)公布了70多個大中城市商品房銷售價格的變動情況。數(shù)據(jù)顯示，與漲幅相比，三線城市新房和二手房價格均大幅下降在其中，新房價格中，50個城市的價格上漲，其中量比上月上漲城市數(shù)量減少了3個，而二手房價格僅增加了31個城市，而量比上月上漲城市數(shù)量減少了9個?？紤]到二手房不受限價，可以更好地反映一個城市的房價走勢，二手房降價證明房市正在預(yù)冷。

　　2）放松調(diào)控只能以人才引進為突破口

　　一些二線城市如西安和三線城市南寧，房價曾經(jīng)領(lǐng)跑全國，但現(xiàn)在也大幅下跌，漲幅二手房達到3.03%，西安最近下跌了0.4%，證明住房不安全調(diào)控政策取得了很大成績。新房、二手房降價導(dǎo)致大城市房價下跌?，F(xiàn)在，高庫存已經(jīng)不復(fù)存在，地方債務(wù)和銀行風(fēng)險已經(jīng)解決。今年，房價、地價和預(yù)期已經(jīng)穩(wěn)定下來。不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段的原則一再強調(diào)，各地都緊了一把。在一二線城市，放松監(jiān)管只能以人才引進為突破口，打著吸引人才的旗號，小范圍、分區(qū)域放松。

　　3）人口回報紅利推動消費升級

　　一個城市的土地非常緊張，人口持續(xù)流入，所以城市的發(fā)展會不斷提高，房價也不會輕易降低。但是，很多三四線城市并沒有這樣的長期增長因素。在土地方面，小城市的土地儲備非常充足，在人口方面，只有9個城市的常住人口增加了20萬以上。他們是深圳， 廣州， 西安， 杭州， 成都， 重慶和鄭州佛山和長沙都不是三線之外的城市。我們的中心城市、都市圈、城市群的國家戰(zhàn)略，以及各地盛行的強勢省會戰(zhàn)略，明確告訴我們，近年來城市化邏輯已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)先發(fā)展中心城市，這樣一二線城市的樓市將持續(xù)火熱。此外，棚改貨幣化即將結(jié)束，樓市降溫也在意料之中。

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