宅基地是農(nóng)村農(nóng)民或個人作為居住基地擁有的集體所有的土地。集體土地不能轉(zhuǎn)讓。很多人可能不是很清楚。農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，但不能轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，那么，宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎？

　　宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎？

　　目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證變更登記。因此，雖然銷售完成，但買方無法獲得業(yè)主的保證。合同無效是因為合同標的物不能實現(xiàn)。所謂標的物，可能是指合同約定的債權(quán)或債務(wù)人的義務(wù)，客觀上可能成為現(xiàn)實。標的物不能實現(xiàn)的，不具有法律效力。當事人簽訂的宅基地買賣合同的標的物是買受人支付價款。出賣人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，但在現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理了在本市國有土地上建造的房屋的權(quán)屬證明，要么拒絕按有關(guān)法律辦理，導致無法辦理農(nóng)村房屋和土地的過戶登記。

　　此外，此類合同違反了法律的強制性規(guī)定，《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出 讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，因而不具有可交易性。

　　最后，如果認定農(nóng)村房屋買賣合同有效，不利于保護出賣人的利益?，F(xiàn)實中，出賣人處于相對弱勢的地位，其要求返還私有房屋與其居住權(quán)有關(guān)。確定這樣的合同無效，客觀上是公平的，有利于社會和諧穩(wěn)定。

　　綜上所述，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當無效，理由如下：第一，房屋買賣必須涉及宅基地買賣，這是我國法律法規(guī)所禁止的。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會管理；其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系有關(guān)，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村買賣私房的人名義上買房，實際上買的是土地。在住房和土地一體化的模式下，他們同時處置房屋和宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。

　　宅基地使用權(quán)的內(nèi)容有哪些？

　　宅基地使用權(quán)的范圍比較廣，主要包括以下幾個方面：

　　1、占有權(quán)。宅基地使用權(quán)人依法申請批準后，享有宅基地使用權(quán)的專有權(quán)，任何組織或者個人不得非法占用、使用或者剝奪其宅基地使用權(quán)，對宅基地上的舊建筑設(shè)施和其他樹木，所有權(quán)人或者管理人應(yīng)當在合理期限內(nèi)進行處理，不得影響宅基地權(quán)利人的使用。

　　2、使用權(quán)。宅基地使用權(quán)沒有明確的期限。無論宅基地使用多長時間，如何建設(shè)，宅基地使用權(quán)不受法律確定的理由都不能被剝奪。在宅基地上建房，同時宅基地使用權(quán)長期受法律保障，宅基地權(quán)利人可以自由形成權(quán)利。

　　3、在宅基地空閑地修建其他建筑物和設(shè)施的權(quán)利。除主要居住建筑外，宅基地權(quán)利人可以在宅基地范圍內(nèi)建設(shè)生產(chǎn)或者生活所需的其他建筑和設(shè)施。

　　4、宅基地使用權(quán)人有權(quán)在宅基地上種植樹木、花草、蔬菜，種植的樹木、花草、蔬菜屬于權(quán)利人。

　　5、宅基地使用權(quán)隨房屋依法轉(zhuǎn)讓。國家保護私有房屋的合法出售、繼承和贈與的權(quán)利。因為房子和宅基地是一體的，不可分割的，宅基地使用權(quán)必須和房屋一起轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，必須向人民政府縣房屋管理部門辦理變更登記。

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