大偉看樓市 張大偉

　　中國(guó)一切領(lǐng)域的亂象都離不開(kāi)金融領(lǐng)域，而金融領(lǐng)域里面最亂的當(dāng)然是銀行。

　　8月8日，【上海銀行(601229)、股吧】間同業(yè)拆放利率（Shibor）連續(xù)第10日全線下行，隔夜品種再降近20BP至1.42%，創(chuàng)3年多新低。說(shuō)是不放水，其實(shí)還是發(fā)了。

　　　　不僅僅是這樣，一直以為的企業(yè)資金面收緊，很可能也并非真實(shí)的，從當(dāng)下市場(chǎng)看，企業(yè)資金面收緊依然體現(xiàn)了不均衡。

　　　　最近多個(gè)房地產(chǎn)公司成功發(fā)行新的融資計(jì)劃，利率相比之前均有明顯下調(diào)。水已經(jīng)逐漸看得見(jiàn)了。

　　中國(guó)的銀行業(yè)賺的是牌照費(fèi)，過(guò)去可以說(shuō)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)將近20年的黃金發(fā)展期，資產(chǎn)規(guī)模快速擴(kuò)張，行業(yè)整體盈利水平明顯高于其他行業(yè)，利潤(rùn)增長(zhǎng)多年保持兩位數(shù)水平。

　　但從2013年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，銀行業(yè)發(fā)展也回歸常態(tài)，這兩年銀行業(yè)利潤(rùn)增速回落到個(gè)位數(shù)水平，但大部分銀行習(xí)慣了之前的高增長(zhǎng)，并不愿意坦然接受低增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)，各種投機(jī)冒險(xiǎn)、盲目套利甚至違規(guī)牟利以試圖保持高盈利高增長(zhǎng)的行為就應(yīng)運(yùn)而生。

　　所以在過(guò)去10年，買不買房短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期看政策，政策其實(shí)就是銀行釋放的信貸額度與信貸價(jià)格。（包括購(gòu)房二套房資格的認(rèn)定等）

　　　　很多人看著這則新聞非常驚訝，因?yàn)楝F(xiàn)在居然有基準(zhǔn)以內(nèi)的房貸？事實(shí)上，全國(guó)大部分城市最高的首套房利率已經(jīng)上浮到了20-30%．

　　即使和上海同級(jí)別的北京等城市，現(xiàn)在首套房的執(zhí)行利率也是基準(zhǔn)上浮10%。

　　首先：看看上海的實(shí)際情況

　　新聞里面說(shuō)的是8月9日，中國(guó)工商銀行和中國(guó)【農(nóng)業(yè)銀行(601288)、股吧】調(diào)整上海首套房貸利率折扣，從95折降至9折。

　　　　也就是從4.66降低到了4.41。如果按照100萬(wàn)貸款30年計(jì)算，每個(gè)月減少150元的月供。

　　為什么上海的銀行會(huì)這么仁慈？

　　中國(guó)人民銀行上?？偛?月17日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海本外幣個(gè)人住房貸款新增275.03億元，同比少增914.20億元，換句話說(shuō)，今年上半年新增的個(gè)人住房貸款金額，只有去年同期的23%。

　　截至6月末，上海的本外幣個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)4.9%，同比回落21個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，6月份新增個(gè)人住房貸款73.77億元，同比少增98.41億元。

　　今年前6個(gè)月，上海個(gè)人住房貸款分別增加26.2億元、46.69億元、57.95億元、24.42億元、46億元和73.77億元。

　　上海的這個(gè)數(shù)據(jù)低嗎？并不是，以北京為例：

　　北京公布的數(shù)據(jù)顯示：人民幣住戶貸款余額1.71萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.3%，比年初增加624.0億元，比上年同期少增864.1億元。個(gè)人住房貸款比年初增加96億元，余額同比增長(zhǎng)4.6%，增幅比上年同期低28個(gè)百分點(diǎn)，增速為近5年新低。

　　所以各地的房貸執(zhí)行利率看各城市銀行的競(jìng)爭(zhēng)程度與業(yè)務(wù)親和度。當(dāng)然最后的市場(chǎng)結(jié)果就是，房貸趨向?qū)捤傻某鞘?，房?jī)r(jià)肯定會(huì)穩(wěn)定到上漲，房貸趨向收緊的城市，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下調(diào)。

　　另外，必須要提及的是，當(dāng)下市場(chǎng)所謂的各種平均首套房利率數(shù)據(jù)都是錯(cuò)誤的。

　　融360公布的每月房貸平均利率數(shù)據(jù)，邏輯簡(jiǎn)直幼稚到可笑，而且明顯誤導(dǎo)了市場(chǎng)。

　　按說(shuō)現(xiàn)在金融圈都是高級(jí)知識(shí)分子，為什么會(huì)犯這么低級(jí)可笑的錯(cuò)誤？

　　　　舉例來(lái)說(shuō)，上海一直在95折及9折為主流的情況下，計(jì)算平均利率的時(shí)候，居然把執(zhí)行1.2倍的這些股份制銀行，按照同樣權(quán)重平均。

　　偉哥從一個(gè)沒(méi)有脫離低級(jí)趣味的人的角度認(rèn)為：

　　從過(guò)去數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的確是普通人能找到抵御通貨膨脹的辦法：

　　　　其實(shí)對(duì)于買不買房，有幾點(diǎn)：

　　決定房地產(chǎn)發(fā)展的不是口號(hào)，是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

　　房?jī)r(jià)短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期還是看政策。

　　房地產(chǎn)不論長(zhǎng)效機(jī)制還是短期機(jī)制，都是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展下的一個(gè)環(huán)節(jié)。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定了，才有穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，1100萬(wàn)人的充分就業(yè)，這些都是基礎(chǔ)。6.5%的GDP上漲速度是一切調(diào)控的基礎(chǔ)。

　　防范金融風(fēng)險(xiǎn)，降低杠桿是2018年的主流趨勢(shì)

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量已達(dá)80多萬(wàn)億元，銀行資產(chǎn)有250多萬(wàn)億元，過(guò)去幾年的加杠桿是為了維持穩(wěn)定，過(guò)高的杠桿下，必須降低杠桿。

　　但喝習(xí)慣了大水的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，是不可能突然收緊的。所以防止金融風(fēng)險(xiǎn)比降杠桿更關(guān)鍵！

　　2015-2016年的爆發(fā)式加杠桿不可能持續(xù)。換什么行長(zhǎng)，并不能影響信貸的寬松與否。

　　最近2年的房地產(chǎn)調(diào)控非常明確，打擊投資投機(jī)：首套房購(gòu)房者肯定是剛需，針對(duì)剛需不應(yīng)該執(zhí)行處罰利率。提前還款特別是部分提前還款，這肯定不屬于投資投機(jī)。不應(yīng)該無(wú)差別收取罰息。

　　銀行特別是國(guó)有銀行，不能又做規(guī)則制定者，又要處處賺錢，針對(duì)剛需執(zhí)行基準(zhǔn)利率不上浮應(yīng)該是個(gè)基本。

　　偉哥給大家的建議還是那句話：房地產(chǎn)越來(lái)越危險(xiǎn)是肯定的，但這艘大船依然在向前看，所以你能做的是不要棄船，而是選擇船上最安全的地方，買房三四線謹(jǐn)慎，回歸一二線，回歸流動(dòng)性。