“去年我來(lái)的時(shí)候，人很少，那時(shí)候大家不看好保利，我覺得挺奇怪。”一位看多保利地產(chǎn)(600048) 的股東經(jīng)過(guò)連續(xù)的觀察，發(fā)現(xiàn)今年來(lái)的人比以往多了。

　　“也許我們比較穩(wěn)健，大家很放心，就都不來(lái)了?！北＠禺a(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊猝不及防的玩笑，使得會(huì)議廳內(nèi)響起一片笑聲，她馬上回歸正題：“結(jié)果今天有人告訴我來(lái)的股東比較多，我說(shuō)是不是對(duì)房地產(chǎn)比較擔(dān)心了？”

　　5月17日九點(diǎn)半開始的保利地產(chǎn)年度股東大會(huì)，至少提前了十多分鐘，股東們已落座完畢，安靜地等待著管理層最后入場(chǎng)。

　　和去年大約這個(gè)時(shí)候舉行的年度股東大會(huì)情形有些不同，審議完議案之后，宋廣菊只與股東進(jìn)行了十幾分鐘的交流。交流緊緊圍繞著保利地產(chǎn)的規(guī)模展開，而去年他們最關(guān)心的問(wèn)題則是保利地產(chǎn)的多元化、整合與并購(gòu)。

　　“去年我來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候就問(wèn)過(guò)你們，保利地產(chǎn)未來(lái)幾年是不是能夠增速，那時(shí)候公司管理層也非常有信心，然后這一年做的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)我覺得非常滿意?！边@位股東先是表?yè)P(yáng)了一番。

　　2017年，保利地產(chǎn)簽約銷售金額躍上新高，全年實(shí)現(xiàn)3092億元，同比增長(zhǎng)47.2%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比減少5.46%至1463.06億元，但歸母凈利潤(rùn)則增長(zhǎng)25.8%達(dá)到156.26億元；毛利率和凈利率雙雙反彈，從2016年的29%和11.03%分別升到31.05%和13.45%的水平。

　　然而，調(diào)控政策未有放松跡象、融創(chuàng)的追逐、與碧萬(wàn)恒的差距等問(wèn)題，使得股東們對(duì)保利地產(chǎn)的未來(lái)仍然有著一些擔(dān)憂。

　　“地產(chǎn)沒(méi)有理由不樂(lè)觀”

　　“現(xiàn)在調(diào)控這么嚴(yán)謹(jǐn)，以后如果一線城市的房?jī)r(jià)都非常平穩(wěn)或跌一點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)我們有什么影響？(保利地產(chǎn))未來(lái)幾年能夠重回前三，(管理層)今天對(duì)這個(gè)判斷是不是依然有信心？”有股東發(fā)問(wèn)。

　　“我們對(duì)未來(lái)還是充滿了信心，因?yàn)槲覀円呀?jīng)做好了準(zhǔn)備。無(wú)論從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，還是從城市的空間布局上，我們已經(jīng)調(diào)整完畢了?！彼螐V菊明確地回應(yīng)。

　　宋廣菊坦承，眼下調(diào)控政策依然堅(jiān)持，但政策環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響，是一個(gè)需要“持續(xù)關(guān)注、持續(xù)跟進(jìn)、持續(xù)調(diào)整”的過(guò)程，因而不單是今年，保利“一直前瞻地對(duì)一些工作進(jìn)行了研究，在持續(xù)地推進(jìn)進(jìn)度，并且根據(jù)可能的貨幣周期進(jìn)行杠桿的調(diào)整”。

　　“我們前幾年在去杠桿，銷售額前五房企中只有保利的負(fù)債率是下降的，其他幾家是向上的。”觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，近幾年保利地產(chǎn)的規(guī)模增速不及碧桂園、恒大、萬(wàn)科和融創(chuàng)，穩(wěn)健作風(fēng)換得穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，2010-2016年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降，由78.98%降至74.76%，但2017年再次上升，達(dá)到77.28%水平。

　　“第二，我們對(duì)公司本身的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從去年的結(jié)果看到調(diào)整的效果已經(jīng)是顯現(xiàn)了，所以從去年開始我們?cè)诩哟蟀l(fā)展速度。”

　　保利地產(chǎn)近年來(lái)著力進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，同時(shí)著手對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行調(diào)整。從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，去年，保利地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)主要來(lái)源于一二線城市，但來(lái)自“大都市圈的三四線城市”的銷售已經(jīng)開始做出貢獻(xiàn)。

　　在2016年底，保利地產(chǎn)一二線貨量占比90%，三四線城市貨值占比10%。然而在保利地產(chǎn)2017年3092億元的簽約銷售額里，一二線城市占比為82%，三四線城市銷售占比提升近10個(gè)百分點(diǎn)至18%。

　　保利地產(chǎn)在其年報(bào)中表示，三四線貢獻(xiàn)占比提升，主要得益于珠三角城市群全覆蓋所帶來(lái)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

　　“整個(gè)廣東省在前期發(fā)展的時(shí)候落后于華東的長(zhǎng)三角，城鎮(zhèn)化是落后，我們也抓住了低谷來(lái)進(jìn)行發(fā)展，去年、今年、明年我們?cè)诨浳鞅钡耐恋丶t利都會(huì)大量地釋放。這些是前些年的布局，現(xiàn)在看來(lái)的話效果是在顯現(xiàn)。預(yù)期粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出來(lái)后，我們?cè)谥槿堑募t利會(huì)更多地釋放。”宋廣菊在股東會(huì)上表示。

　　布局方面，宋廣菊表示，未來(lái)公司還是集聚在一些重點(diǎn)的城市、重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，持續(xù)地調(diào)整布局來(lái)應(yīng)對(duì)可能的市場(chǎng)變化。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，截止2017年底，保利地產(chǎn)待開發(fā)土地儲(chǔ)備面積增至9090萬(wàn)平方米，其中，一二線城市土地儲(chǔ)備面積占比由2016年的68%降至63%，三四線城市占比則由32%升至37%的水平。

　　“對(duì)整個(gè)行業(yè)不用太擔(dān)心，對(duì)保利地產(chǎn)更不需要擔(dān)心?！彼螐V菊表示：“事實(shí)上，大家都看到中央及時(shí)地做了很多調(diào)整，目前看來(lái)還是蠻樂(lè)觀的?！彼J(rèn)為，如果過(guò)去兩年沒(méi)有去杠桿，今天的狀況或許更糟，“既然國(guó)家樂(lè)觀，我想地產(chǎn)沒(méi)有理由不樂(lè)觀”。

　　“公司將一如既往地保持穩(wěn)健風(fēng)格，看好投資者的錢，讓回報(bào)來(lái)滿足大家的需求?！彼螐V菊表示。

　　與融創(chuàng)、碧桂園“較勁兒”

　　對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景存在憂慮，在這種情況下保利將如何在規(guī)模上進(jìn)擊，股東對(duì)此同樣存在不確定性，短短十幾分鐘的交流，該話題也占了上風(fēng)。

　　去年全年3092億元的簽約銷售規(guī)模為保利地產(chǎn)帶來(lái)了史上最好的成績(jī)和最高的增速，但與萬(wàn)科、恒大、碧桂園的發(fā)展勢(shì)頭仍有差距，甚至被后來(lái)者融創(chuàng)趕超，由此保利地產(chǎn)的簽約銷售額回落至中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第五名。

　　今年1-4 月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額1193.97 億元，同比增長(zhǎng)42.79%；實(shí)現(xiàn)簽約面積803.17 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.12%。排在保利地產(chǎn)之前的前三名為碧桂園、恒大和萬(wàn)科，前四月累計(jì)實(shí)現(xiàn)的合同銷售額分別為2575.2億元、2122.6億元和1961.5億元；融創(chuàng)的合約銷售金額則為1073億元。

　　去年初，保利地產(chǎn)管理層也對(duì)規(guī)模作出回應(yīng)稱，會(huì)力爭(zhēng)保住第一梯隊(duì)的位置，在未來(lái)三到五年，也就是十三五期間銷售規(guī)模將達(dá)到5000億，同時(shí)在建面積至少達(dá)到1億平方米左右。

　　2017年12月的股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也曾明確表示，未來(lái)兩至三年公司要重回行業(yè)前三。

　　此次股東大會(huì)上，一位股東對(duì)保利地產(chǎn)的銷售目標(biāo)進(jìn)行了重新測(cè)算：“進(jìn)入前三甲，以后起碼要有6000億以上的銷售，銷售規(guī)模上去了，利潤(rùn)能不能上去？”

　　“前三是我們的奮斗目標(biāo)，這也是我們?nèi)ネ七M(jìn)的，未來(lái)2-3年肯定還會(huì)有很多變數(shù)。實(shí)現(xiàn)的路徑很多，一個(gè)是常規(guī)的擴(kuò)展，另一個(gè)是收購(gòu)兼并整合。我相信人只要有夢(mèng)想，總會(huì)實(shí)現(xiàn)的，請(qǐng)相信保利地產(chǎn)整個(gè)團(tuán)隊(duì)。”宋廣菊回應(yīng)道。

　　除了銷售額和排名的較勁，保利地產(chǎn)市值和周轉(zhuǎn)速度同樣被拿來(lái)與排名前五的企業(yè)進(jìn)行了比較。

　　“保利地產(chǎn)今天的市值是1600億，2-3年銷售額去到6000個(gè)億，不對(duì)稱，要成為好的上市公司，有沒(méi)有打算進(jìn)行市值管理？”股東問(wèn)。

　　“我曾經(jīng)批評(píng)過(guò)我們的證券事務(wù)代表，我說(shuō)以后對(duì)他們的考核要按照市值管理進(jìn)行考核，說(shuō)明你剛剛提問(wèn)的也是我所想到的?！彼螐V菊續(xù)稱，目前保利地產(chǎn)已作為國(guó)有資本投資公司試點(diǎn)，未來(lái)我也是希望整體去推動(dòng)它。

　　“融創(chuàng)股價(jià)已經(jīng)超越你們啦！”股東說(shuō)道。

　　“我們會(huì)記下你們的要求，下來(lái)研究……”

　　宋廣菊話未說(shuō)完，保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表?yè)屵^(guò)話頭，回應(yīng)道：“確實(shí)兩地(香港和內(nèi)地)對(duì)于房企的估值有比較顯著的差異，公司會(huì)積極地做好投資者工作。我們看到這么多小股東對(duì)公司這么有信心，機(jī)構(gòu)投資人也一樣充分看到房地產(chǎn)的價(jià)值，我們的工作就是充分地挖掘這些亮點(diǎn)傳遞到資本市場(chǎng)?！?/p>

　　“碧桂園的周轉(zhuǎn)速度5個(gè)月?！眲倓偹妥吡巳趧?chuàng)，保利地產(chǎn)又迎來(lái)了碧桂園。

　　“5個(gè)月太快了，有些規(guī)定的動(dòng)作還沒(méi)做完。我們爭(zhēng)取一年內(nèi)能夠銷售，這是我們的管理目標(biāo)?！彼螐V菊回應(yīng)道：“當(dāng)然不同項(xiàng)目有不同的特殊性，常規(guī)來(lái)講，達(dá)到一年內(nèi)銷售也是非常理想的，(保利地產(chǎn))按照常規(guī)的去做，做到最優(yōu)秀。從2017年末我們已經(jīng)有很大的突破，但是要達(dá)到碧桂園那么短的時(shí)間有難度。”

　　宋廣菊繼而表示，保利地產(chǎn)也在學(xué)習(xí)碧桂園的做法，并且在進(jìn)行梳理，“為了提高效率，減少各個(gè)中間環(huán)節(jié)，直接把核心技術(shù)部門疊到了一起，專門組建了運(yùn)營(yíng)部門來(lái)提高運(yùn)營(yíng)效率”。