亞朵旗下部分特許加盟酒店業(yè)主將客房“售后包租”，不僅涉嫌違規(guī)，還增加了品牌管理風險。近日，北京商報記者獨家獲悉，在阿里拍賣的網(wǎng)站上，成都太古里河畔亞朵酒店的一間客房被拍賣。與此同時，鏈家網(wǎng)和58同城上均有售賣亞朵酒店客房的信息，按照要求，買家購買客房后并不能隨意居住，而是交由酒店統(tǒng)一出租管理，定時收取返利。對此，品牌所有方上海亞朵商業(yè)管理(集團)股份有限公司(以下簡稱“亞朵”)表示，銷售客房屬業(yè)主方所為，酒店并不知情。業(yè)內(nèi)人士表示，售賣酒店客房，往往說明業(yè)主或加盟商經(jīng)營困難，欲通過售賣收回投資，減輕經(jīng)營壓力。但售后包租屬違法行為，投資人收益缺乏保障。此外，亞朵如果任由此種方式在特許加盟酒店中廣泛使用，運營和管理難度將持續(xù)加大。

　　客房被拍賣

　　阿里拍賣網(wǎng)站顯示，成都市成華區(qū)望平街濱河路8號一棟亞朵酒店8層5號公寓以35萬元的起拍價被公開拍賣。此公寓的評估價為43.48萬元，保證金為4萬元，最終成交價為44.5萬元。

　　對于亞朵酒店客房被拍賣一事，北京商報記者采訪了亞朵，對方表示，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力?！北敬闻馁u導致的所有權(quán)變更并未影響加盟商租約及使用權(quán)，該酒店目前處于正常運營，亞朵與加盟商之間的合作未受影響。

　　隨后，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，此家亞朵酒店還在鏈家網(wǎng)上公開出售兩間客房，一間是近45平方米的客房，標價為44萬元。另一間面積近40平方米，價格為35萬元。根據(jù)網(wǎng)站信息，此房只有產(chǎn)權(quán)證，國有土地使用證未辦，不影響過戶，房屋性質(zhì)為公寓。

　　成都鏈家的一位銷售人員告訴北京商報記者，亞朵酒店出售的客房，產(chǎn)權(quán)期限50年，且不能貸款購買，必須一次性付清全部費用，“更重要的是，必須有指標，也就是必須要有成都的戶口”。這位工作人員表示，與普通的產(chǎn)權(quán)交易不同，但是消費者在購買酒店之后，并不能隨時入住，而是通過簽合同的方式把這間客房再租給酒店，“什么都不用管，酒店每個月會把錢打到你們的賬戶上，合同到期了再續(xù)約。酒店在成都的位置不錯，不用擔心客流問題?！?/p>

　　事實上，這已經(jīng)不是亞朵酒店客房的首次出售。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在58同城上，桂林七星區(qū)亞朵酒店的客房也正在出售。網(wǎng)站顯示，房屋類型為公寓，并有70年的產(chǎn)權(quán)，15年租約。從2018年11月1日開始返租，公寓50%首付；開發(fā)商提供購房總款30%的免息借款，2018年10月31日還清。均價9000元(含裝修)，月供1000多元，返租2000多元，返租月結(jié)，每年12天免費入住。相關(guān)銷售人員告訴北京商報記者，“雖然客房正在售賣，但亞朵酒店關(guān)于租金的部分還在調(diào)整，所以對投資者的具體回報還沒有”。

　　亞朵不知情

　　對于酒店客房被出售，亞朵表示，“成都太古里河畔亞朵酒店”、“桂林高新亞朵酒店(正在籌建)”均為亞朵特許加盟酒店。亞朵從未授權(quán)任何主體包括亞朵酒店加盟商對外以“亞朵”品牌售賣客房。上述案例中所提到的返租及融資條件系開發(fā)商與小業(yè)主的內(nèi)部約定，亞朵從未參與亦不知情，但保留進一步追究該侵權(quán)方相關(guān)法律責任的權(quán)利。

　　按照亞朵的說法，在特許加盟模式下，加盟商從業(yè)主處租賃客房，再加盟亞朵，并由后者對酒店進行管理，銷售客房屬于業(yè)主行為。近年來，酒店售賣客房的案例并不少見。此前，海南、河北等地一些酒店也采用“售后包租”的方式尋找投資者。業(yè)內(nèi)普遍認為，“產(chǎn)權(quán)+股權(quán)式”投資模式其實與商業(yè)地產(chǎn)售后返租形式相似，在“高收益”、“高回報”的投資誘惑之下，存在巨大的投資風險。

　　一位酒店加盟商告訴北京商報記者，售賣客房無非有兩種原因，一種是酒店經(jīng)營壓力大，業(yè)主需要依靠這種方式緩解壓力，“另一種就是有其他更好的項目，急需用錢”。如果是酒店經(jīng)營不善，將導致加盟商無法支付業(yè)主租金，而售賣客房后可緩解酒店經(jīng)營壓力；如果是由于業(yè)主方急需用錢，而返利將全部來自加盟商支付給業(yè)主的租金。

　　管理高風險

　　據(jù)悉，按照行業(yè)慣例，酒店售后包租的投資收益是由固定回報、經(jīng)營分紅、消費權(quán)利等構(gòu)成。酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人馮少輝表示，投資的年收益率一般在8%，如果收益過高則值得警惕。另外，購買酒店客房存在較大的風險，一旦經(jīng)營不佳，業(yè)主將難以支付投資人的回報，更可能波及酒店品牌方。

　　馮少輝還指出，“此前福建某地發(fā)生過酒店客房賣到一半時，經(jīng)營下滑，此時收回已經(jīng)出售的客房需要賠付更多，想整體轉(zhuǎn)讓也很困難，在這種情況下，購房者收不到承諾回報，業(yè)主方也進退兩難”。

　　亞朵也意識到客房出售的風險，該公司相關(guān)負責人指出，“我們將敦促出售方及其中介，盡快修改相關(guān)信息，并充分披露酒店管理方(亞朵)、酒店加盟商(房屋租賃方)、出售方(賣家)之間的關(guān)系，并明確告知已拍賣人，賣方提供的返租及融資條件均不來自亞朵品牌。我們會密切關(guān)注此事的進展，同時觀察相關(guān)交易渠道，避免亞朵品牌再次被不當使用”。

　　北京京潤律師事務所主任張志同表示，酒店公開拍賣客房雖然不違反法律，但“售后返租”的行為是違法行為，并且風險很高。他進一步指出，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條的有關(guān)規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，此類行為是違反相關(guān)法規(guī)的行為?！暗壳俺霈F(xiàn)售后包租的現(xiàn)象屢禁不止，最大的原因是利益驅(qū)使?！?/p>

　　張志同分析，“售后返租”的風險較高，對投資者而言，賣方承諾的收益能否兌現(xiàn)存在不確定性，且拍賣的酒店客房沒有國有土地使用權(quán)證，也就是所謂的土地證，再次轉(zhuǎn)讓的時候會受到影響。對于亞朵而言，八成酒店均為特許加盟模式，如果打著亞朵旗號銷售客房的情況增多，則意味著亞朵的經(jīng)營和管理風險將大大上升。