最近,位于廣州增城一項(xiàng)投資額高達(dá)196億的舊改,有了新的動(dòng)態(tài)。

　　早于去年6月,廣州榮和房地產(chǎn)有限公司曾擬投資196億元于增城區(qū)新塘新墩南安村,打造占地面積約23.85萬平方米的項(xiàng)目。

　　而近日有報(bào)道稱,最新的工商信息顯示,榮和房地產(chǎn)的法人股東發(fā)生變更,即最大出資人變?yōu)樾铝Ｊ康禺a(chǎn)開發(fā)(廣州)有限公司(持股95%),其背后為新力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。也就是說,股權(quán)變更后,新力地產(chǎn)將接手該項(xiàng)目,并成為最主要的參與者。

　　新力可以稱作是行業(yè)的一匹“黑馬”,從成立到現(xiàn)在9年的時(shí)間內(nèi),進(jìn)行規(guī)模的大力擴(kuò)張,憑借強(qiáng)勁的增長勢頭,后來居上。2010年新力于江西南昌起步,隨后扎根江西,直到2017年將總部搬到上海,顯現(xiàn)出其做大規(guī)模的雄心。

　　5月份,新力向港交所遞交的一紙招股書,讓人們開始注意到這家房企。有消息人士透露,如進(jìn)展順利,新力將于年內(nèi)登陸港交所,遲一些預(yù)計(jì)于2020年初完成上市。

　　作為“年輕”的外來房企,參與羊城百億舊改顯然是新力布局珠三角重要的一步棋。

　　根據(jù)《廣州榮和房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評報(bào)告公示》,新力參與的舊改地塊位于增城新塘西北部,陳家林路西側(cè),南面150米處便是大盤翡翠綠洲。該項(xiàng)目占地面積約23.85萬平,不計(jì)算容積率建筑總面積為34.35萬平,綠地率30%。

　　根據(jù)規(guī)劃,項(xiàng)目將由43棟33層和6棟34層的高層洋房組成,總戶數(shù)6308戶,居住人口超2萬人；并將配建小學(xué)、幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)室、健身設(shè)施、肉菜市場、公交首末站以及泳池、老年之家等公共設(shè)施。

　　另外,其商業(yè)主要為底層商鋪,面積約5554平方米,不會(huì)設(shè)KTV、電影院、購物商場等娛樂設(shè)施配套。

　　據(jù)可靠消息透露,該項(xiàng)目明年1-2月份將開放示范區(qū)。這也是繼翡翠綠洲、碧桂園鳳凰城之后,陳家林板塊迎來的又一個(gè)高端住宅項(xiàng)目。

　　入局增城的舊改,新力看中的是廣州土地市場的未來發(fā)展,以及地塊后續(xù)強(qiáng)勁升值的潛力。新力相關(guān)人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,“大灣區(qū)是公司的主力戰(zhàn)場之一,該地塊相當(dāng)于公司在華南地區(qū)的一個(gè)標(biāo)桿性的大盤,未來將會(huì)匯集最重要的力量去做這個(gè)項(xiàng)目?！庇纱丝梢娦铝ζ渲匾暢潭取?/p>

　　新力在珠三角的布局從16年開始,彼時(shí)新力成立深莞惠城市公司,“以深圳為中心的珠三角區(qū)域”成為其核心布局的四大區(qū)域之一,其中惠州是布局項(xiàng)目最多的城市。僅用兩年時(shí)間,惠州項(xiàng)目便從0盤擴(kuò)大到22盤。

　　2017年,新力進(jìn)入廣州,接連拿下南沙、花都、肇慶、清遠(yuǎn)等7宗地塊。2018年5月,新力在廣州舉辦首場品牌發(fā)布會(huì),多個(gè)項(xiàng)目集體亮相。

　　現(xiàn)在新力參與增城舊改,有聲音則認(rèn)為,舊改項(xiàng)目是一塊“難啃的骨頭”,其開發(fā)周期長、拆遷難度大、進(jìn)度不可控、充滿不可預(yù)見性,對于資金實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)不足的房企來說,難度和風(fēng)險(xiǎn)都很大。顯然這對于“年輕”的外來者新力地產(chǎn)來說,無疑有著巨大的挑戰(zhàn)性。

　　其中,資金便是最大的考驗(yàn)。目前,有市場專業(yè)人士對高達(dá)“196億元投資額”的傳言表示存疑,而具體的投資額是多少,新力地產(chǎn)方面則是以“不方便透露”回應(yīng)。

　　另外,也有市場人士直言,稱“盡管項(xiàng)目具有一定挑戰(zhàn),但新力具有去化率高、快周轉(zhuǎn)的特點(diǎn),且向來在項(xiàng)目上追求樹立標(biāo)桿,把這塊骨頭啃下來也不是沒有可能?！?/p>

　　參與舊改項(xiàng)目的新力地產(chǎn)對增城并不太熟悉。

　　2011年其推出的第一個(gè)項(xiàng)目“南昌帝泊灣”,驚艷江西地產(chǎn)圈,由此在江西有了一席之地,并逐漸站穩(wěn)腳跟。此后五年,新力一直深耕南昌及江西市場,成為本土最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。隨后布局珠三角,重倉的城市則為惠州。

　　不過,因?yàn)椴季值募泻蛦我?盡管發(fā)展速度驚人,新力地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)并不算起眼。直到5月24日,新力地產(chǎn)向港交所呈交招股書,人們看到了這家中小房企僅成立九年之久,便頗有沖刺資本市場的勢頭,不禁對它充滿好奇。

　　一方面,其增長勢頭十分強(qiáng)勁。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2019年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單》,新力年內(nèi)的銷售額為651億元,位列第32位。其于2016年進(jìn)入行業(yè)百強(qiáng),2017年隨即進(jìn)入行業(yè)40強(qiáng),成為地產(chǎn)后黃金時(shí)代中發(fā)展最快的一家房企。

　　另一方面,快速的規(guī)模擴(kuò)張充分可見其發(fā)展壯大的“決心”。截至2019年3月31日,新力旗下有101個(gè)項(xiàng)目,覆蓋10個(gè)省24個(gè)城市,主要在江西省、大灣區(qū)以及長三角地區(qū)?？偼恋貎?chǔ)備約為1480萬平方米。

　　不過,大規(guī)模的激進(jìn)增長難免負(fù)債攀升,隨之帶來資金壓力,企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升。對此,新力管理層曾表示,新力在惠州、南昌等地的擴(kuò)張最主要是通過收并購的方式?！爱?dāng)一手土地已經(jīng)沖高的時(shí)候,為適當(dāng)控制投資規(guī)模,尋找合作方,再分享新力的品牌溢價(jià)是更為合適的拿地方式?！蓖ㄟ^合作開發(fā),不僅可以有效整合項(xiàng)目資源,也可以降低拿地成本。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱目前其已遞交的招股書,發(fā)現(xiàn)在新力規(guī)?？焖僮龃蟮?016-2018年,其凈利潤分別為1.31億元、2.78億元及5.55 億元,凈利率分別為5.89%、5.30%和6.59%,處在行業(yè)內(nèi)較低水平。

　　當(dāng)下,高杠桿模式給新力的財(cái)務(wù)資源造成了較大壓力。2016年-2018年,其凈資本負(fù)債比率分別達(dá)到190%、270%、240%。而財(cái)務(wù)成本則達(dá)到0.99億元、3.17億元和4.26億元,一度超過凈利潤總額。

　　如此看來,作為外來者和后來者,新力能否經(jīng)得住羊城舊改的挑戰(zhàn),并助其順利登上資本市場,還要等待時(shí)間的檢驗(yàn)。