P6-P7 板塊解構(gòu) 股價(jià)圖:長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(01113) +新世界發(fā)展(00017)

　　「辣招」下的理想時(shí)機(jī)

　　為壓抑本地樓價(jià)熾熱情況,政府再度主動(dòng)出擊,對(duì)再次置業(yè)本港居民一次過(guò)征收額外15%稅款。 新措施之下,非本地買(mǎi)家交易印花稅更升至30%。 估計(jì)此「辣招」會(huì)令成交量實(shí)時(shí)銳減,使樓價(jià)下調(diào)。

　　在考慮宏觀經(jīng)濟(jì)、樓價(jià)和成交量下,政府在責(zé)任上主動(dòng)出擊是理所當(dāng)然。 觀乎近幾個(gè)月樓價(jià)升幅加快,成交更趨活躍,借此舉來(lái)提高市民風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是期待的做法。 而結(jié)果當(dāng)然是令一眾地產(chǎn)發(fā)展商股價(jià)下調(diào)。 至于樓價(jià),亦必定向下調(diào)整;奈何相信只是健康性的,未至于到恐慌性拋售程度。 近日瑞銀發(fā)表報(bào)告提到,香港地產(chǎn)發(fā)展商2017至2018年EBIT(Earnings Before Interest and Tax,即「息稅前利潤(rùn)」)預(yù)計(jì)在5%至24%,相信部分發(fā)展商會(huì)應(yīng)對(duì)「辣招」推出優(yōu)惠,補(bǔ)償買(mǎi)家印花稅支出以催谷銷(xiāo)售。 其亦預(yù)料今次低交投情況會(huì)持續(xù)半年至九個(gè)月,相信地產(chǎn)股資產(chǎn)凈值折讓幅度,會(huì)在目前約36%的水平,進(jìn)一步擴(kuò)大多10%。 而麥格理(Macquarie)亦預(yù)期,樓價(jià)將回落至年初水平,估計(jì)樓價(jià)于明年第三季見(jiàn)底;然而強(qiáng)調(diào)由于剛需強(qiáng)勁,料明年底樓價(jià)會(huì)反彈,錄得5%的按年升幅。

　　基于上述情況,地產(chǎn)股短期肯定冇運(yùn)行。 但對(duì)中線投資者而言,現(xiàn)況具值博度。 理由是建基于平均的較低土地成本,及此刻再上升的股價(jià)與資產(chǎn)凈值折讓水平。 更重要的是全球量寬、低以至負(fù)利率環(huán)境持續(xù),貨比三家下,地產(chǎn)始終較具價(jià)值。 「北水」效應(yīng)停不了,相比內(nèi)地與香港的資本規(guī)模,少量資金泊港作風(fēng)險(xiǎn)分散投資已足以為香港房產(chǎn)帶來(lái)支持。 此是簡(jiǎn)單能「目測(cè)」的事實(shí)。

　　從盈利能力看,穩(wěn)中求賺,趁弱勢(shì)宜先看重磅地產(chǎn)企業(yè)。 長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(01113)近期的連串靚價(jià)套現(xiàn)決定,真是教我「如何不愛(ài)它」! 長(zhǎng)地與李嘉誠(chéng)海外基金會(huì)分別出售間接持有之上海浦東新區(qū)「世紀(jì)匯廣場(chǎng)」,初始代價(jià)相當(dāng)于約176億港元,估計(jì)未經(jīng)審核收益約為62億港元。 另近期,長(zhǎng)地持有七成五業(yè)權(quán)的中環(huán)甲廈中環(huán)中心,亦屢次傳獲洽購(gòu)。 盛傳作價(jià)更高達(dá)373億元。 靚價(jià)增持更多現(xiàn)金,長(zhǎng)地股價(jià)的突然調(diào)整就等同價(jià)值投資的好時(shí)機(jī)。

　　而另一方面,就下半年推盤(pán)速度及手上供應(yīng),新世界發(fā)展(00017)及會(huì)德豐(00020)亦可列為撈底名單之選。 兩者論往績(jī),市盈率分別為約9倍及7倍。 下年度,亦有望推出更多新盤(pán)。 德銀研究報(bào)告指調(diào)控「辣招」下,打擊的投資需求會(huì)令交投量從高位下跌五成,更預(yù)期明年樓價(jià)會(huì)跌11%。 然而粗略估算,個(gè)人認(rèn)為哪管樓價(jià)下調(diào)10%至15%;持續(xù)的盈利能力,在計(jì)及新世界及會(huì)德豐手上的土地成本下,賺錢(qián)能力依舊出色。 選擇投資對(duì)象,就是以此作指針。 因而,此刻的香港地產(chǎn)股,深入剖析下確是危中有機(jī)。

　　數(shù)字精明眼 德銀發(fā)表報(bào)告指出,參考1998年至2003年的樓市下行周期,地產(chǎn)股股價(jià)在期間的反彈浪一般只能持續(xù)嶵六至八個(gè)月,升幅介乎48%至68%;今年自2月的低位起至今,地產(chǎn)股上升了58%,并已延續(xù) 了八個(gè)月,相信政府推出新一輪的「辣招」后,短期行業(yè)升浪已完結(jié)。 另該行又指,過(guò)往三次推出的「辣招」,使下一個(gè)月的交投量平均減少33%,二手市場(chǎng)需求平均下跌23%,中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)則平均跌2%,地產(chǎn)股股價(jià)平均跌8%。