時(shí)隔6年后委任新行政總裁，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（00754.HK，以下簡稱“合生創(chuàng)展”）的發(fā)展走向及家族管理，一時(shí)之間成為焦點(diǎn)。

　　9月初，合生創(chuàng)展宣布來自銀行系統(tǒng)的席榮貴為新一任行政總裁。銷售規(guī)模增長乏力與排名落后，已讓昔日“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展如今風(fēng)光不再，再加上近期兩筆合計(jì)131億元的債券發(fā)行受阻，“外援”席榮貴承受的擔(dān)子并不輕松。尤其是在家族控制下的合生創(chuàng)展，這位來自其他行業(yè)的行政總裁能有多大的施展空間，也是業(yè)內(nèi)靜觀其變的懸念。

　　一位曾在合生創(chuàng)展任職并接近董事會(huì)主席朱孟依的知情人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者：“在我的觀察中，朱總（朱孟依）有自己的一套打法和想法，這套打法和想法相對來說是固化的，他需要一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人在執(zhí)行層面來幫助他?！痹撝槿耸窟€表示，合生創(chuàng)展向來追求高利潤，“喜歡捂著土地等合適的時(shí)候再賣，而且慢慢賣。”

　　131億融資陷入僵局

　　日前，記者在上海證券交易所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)了解到，名為“合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司2018年非公開發(fā)行公司債券”的項(xiàng)目狀態(tài)顯示為終止，更新時(shí)間是2018年8月30日。另外，自7月2日起，“合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司公開發(fā)行2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券”的項(xiàng)目狀態(tài)現(xiàn)在仍為中止。

　　上述非公開發(fā)行公司債券擬發(fā)行金額為31億元，而住房租賃專項(xiàng)公司債券的擬發(fā)行金額則高達(dá)100億元。兩筆債券擬發(fā)行金額合計(jì)131億元。

　　其中，住房租賃專項(xiàng)公司債券擬發(fā)行的100億元，70億元擬用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)或償還住房租賃項(xiàng)目貸款，30 億元擬用于補(bǔ)充營運(yùn)資金。

　　事實(shí)上，房企融資受挫的情況，合生創(chuàng)展并非孤例，也反映了目前房企融資環(huán)境收緊的形勢?！坝捎趪沂站o政策，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)發(fā)債相對較難。事實(shí)上，在香港也越來越難了。”國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對記者分析。

　　早在2016年6年，合生創(chuàng)展發(fā)行31億元公司債券，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬用于償還金融機(jī)構(gòu)借款、補(bǔ)充流動(dòng)資金及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。在2018年6月，合生創(chuàng)展贖回了其中的11億元債券。

　　記者注意到，除了公司債券，發(fā)行資產(chǎn)支持證券也是合生創(chuàng)展近年熱衷的主要融資方式。2016年3月及10月，合生創(chuàng)展先后發(fā)行兩筆資產(chǎn)支持證券，金額分別為21.1億元及 8.8億元，所得款項(xiàng)用作一般營運(yùn)用途。

　　此外，合生創(chuàng)展在2018年上半年融資也有突破。在2018年6月，合生創(chuàng)展發(fā)行了50億元的商業(yè)抵押擔(dān)保證券，該證券到期時(shí)間為2039年。

　　2018年6月底，合生創(chuàng)展資產(chǎn)負(fù)債率為57%，凈負(fù)債權(quán)益比率為72%，與2017年底持平，負(fù)債水平處于行業(yè)低位。合生創(chuàng)展的現(xiàn)金也保持充裕狀態(tài)，現(xiàn)金及短期銀行存款達(dá)45億港元。另外，合生創(chuàng)展短期及長期的銀行貸款信用額度仍有456億港元并未使用。

　　不過，負(fù)債水平雖低，但合生創(chuàng)展近年短期借款攀升，一年內(nèi)到期借貸金額持續(xù)高企?！?a href="http://m.xfjyyzc.com/gegu/300059/" target="_blank" title="東方財(cái)富(300059)股票分析,新聞,資金流向,財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)" >東方財(cái)富(300059)、股吧】(300059,股吧)網(wǎng)等相關(guān)數(shù)據(jù)分析平臺(tái)顯示，合生創(chuàng)展2017年的短期借款從2016年的69億元飆升至156億元，2018年6月底短期借款也在158億元高位。而從財(cái)報(bào)來看，合生創(chuàng)展2017年底一年內(nèi)到期的借貸金額為190億港元，比2016年底的132億港元增長了44%，除了銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)一年內(nèi)到期借貸金額的攀升，公司債券與資產(chǎn)支持證券的一年內(nèi)到期金額也由7億港元增長471%至40億港元。2018年6月底，公司債券、資產(chǎn)支持證券及商業(yè)抵押擔(dān)保證券一年內(nèi)到期的借貸金額仍達(dá)41億港元。

　　規(guī)模徘徊不前

　　9月3日，合生創(chuàng)展發(fā)布人事任命公告，宣布席榮貴為公司執(zhí)行董事及行政總裁，已于9月1日生效。合生創(chuàng)展迎來了新一任行政總裁，也結(jié)束了此前行政總裁一職“懸空”6年的尷尬。

　　資料顯示，現(xiàn)年46歲的席榮貴在銀行業(yè)擁有逾18年管理經(jīng)驗(yàn)，專注營運(yùn)及企業(yè)管理。加入合生創(chuàng)展前，席榮貴曾于中國【建設(shè)銀行(601939)、股吧】股份有限公司任職23年，他曾于2009至2014年擔(dān)任中國建設(shè)銀行廣東省分行公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理，離任前職位為中國建設(shè)銀行廣東省分行副行長。

　　2012年3月，合生創(chuàng)展宣布薛虎辭任執(zhí)行董事兼行政總裁，緣由為薛虎擬投放更多時(shí)間于其個(gè)人事務(wù)。在席榮貴到來之前，行政總裁一直處于空缺狀態(tài)。

　　記者查閱了解到，相比外部空降而來的席榮貴，薛虎屬于合生創(chuàng)展內(nèi)部提拔，其于2010年3月被委任為行政總裁，而2007 年10月23日起就已出任執(zhí)行董事一職。從合生創(chuàng)展在2010年財(cái)報(bào)披露的信息來看，薛虎是高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，曾任職于國內(nèi)高等院校及大型國有企業(yè)，1994年加盟合生創(chuàng)展，在房地產(chǎn)投資、營銷管理、企業(yè)管理方面積累逾十年經(jīng)驗(yàn)。

　　自第一任行政總裁謝世東在2003年離職后，合生創(chuàng)展行政總裁隨后遭遇了頻繁更換的局面。而銷售規(guī)模增長遲緩，行政總裁不斷變換，這些都被業(yè)內(nèi)認(rèn)為與合生創(chuàng)展家族管理方式有著密切的關(guān)聯(lián)。

　　2017年財(cái)報(bào)顯示，新達(dá)置業(yè)有限公司持有合生創(chuàng)展 52.14%股權(quán)，為發(fā)行人的控股股東，遠(yuǎn)富投資有限公司持有17.76%股權(quán)。在上述住房租賃專項(xiàng)公司債券募集說明書里，合生創(chuàng)展就已提到，新達(dá)置業(yè)有限公司主要業(yè)務(wù)為投資控股，并無實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營，合生創(chuàng)展董事會(huì)主席朱孟依是唯一股東。朱孟依之子朱一航間接持有遠(yuǎn)富投資有限公司 100%的股份，該公司與新達(dá)置業(yè)有限公司為一致行動(dòng)關(guān)系。值得一提的是，朱孟依之女、時(shí)年25歲的朱桔榕在2013年被委任為合生創(chuàng)展董事會(huì)副主席。

　　“在我的觀察中，朱總（朱孟依）有自己的一套打法和想法，這套打法和想法相對來說是固化的，他需要一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人在執(zhí)行層面幫助他?！币晃辉诤仙鷦?chuàng)展任職并接近朱孟依的知情人士告訴記者，“合生創(chuàng)展一向的想法，是不管資本市場，并不在意資本市場的看法，因?yàn)樗龅乃惺虑楦Y本市場需求是相背離的，比如說資本市場需要持續(xù)的業(yè)績增長，它不管，它只需要高利潤，它就喜歡捂著土地等合適的時(shí)候再賣，而且慢慢賣?！?/p>

　　近年來，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備處于只減不增的微降態(tài)勢。2013年的土地儲(chǔ)備曾達(dá)3269萬平方米，截至2018年6月底，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備已降至2936萬平方米。另外，2018年上半年的毛利率高達(dá)48%，處于行業(yè)水平的高位。

　　不過，行政總裁人事更迭的背后，此前合生創(chuàng)展引以為豪的銷售規(guī)模早已出現(xiàn)停滯不前的局面，這種境況至今也未有明顯改觀。

　　公開報(bào)道顯示，2004年11月，合生創(chuàng)展相關(guān)高層宣布2004年銷售額達(dá)到100億元，成為國內(nèi)首家突破百億銷售規(guī)模的房企，在業(yè)內(nèi)引起熱議。記者梳理發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展接下來的銷售規(guī)模增長陷入停滯，長期在百億水平搖擺，最后遠(yuǎn)落后于昔日銷售規(guī)模不如自己的競爭對手。

　　2005年~2008年，合生創(chuàng)展維持在百億元銷售規(guī)模，2009年升至150億元，這也是其迄今年度最高的銷售額。此后的銷售業(yè)績也未見起色。2010年~2013年的銷售額分別為110.4億元、99.4億元、116.43億元和112.7億元。2014年回落明顯，銷售額僅有53.52億元。2015年~2017年，合生創(chuàng)展的銷售額雖有回升，但依舊在百億規(guī)模徘徊。在2018年上半年，合生創(chuàng)展的銷售額為62億元，同比增長38%。

　　第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP200》顯示，合生創(chuàng)展的銷售額排名第146位，遠(yuǎn)落后與萬科、恒大、碧桂園、富力、雅居樂等廣東本土房企。2018年上半年，合生創(chuàng)展的銷售排名也無太大變化，依然遠(yuǎn)在百強(qiáng)房企之外。

　　在市場集中度不斷提升的背景下，房企銷售規(guī)模較小的競爭劣勢開始凸顯。資深地產(chǎn)專家劉忠?guī)X告訴記者，對比大型房企，中小型房企在資金、資源、品牌等方面處于劣勢，融資難度大，資源相對較少?？硕鹣嚓P(guān)報(bào)告亦指出，2018年上半年，TOP200各梯隊(duì)房企銷售金額集中度均有較大幅度的提升。未來，隨著行業(yè)集中度繼續(xù)上升，市場資源和份額將向大型品牌房企靠攏。