近日，筆者赴上海參加由互聯(lián)網(wǎng)舉辦的“決戰(zhàn)港股2018——海外投資系列峰會”，也因此有機會參與到了今年備受關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司---寶龍地產(chǎn)(1238.HK)的全程路演。

　　　　寶龍地產(chǎn)專注開發(fā)及經(jīng)營高質(zhì)量、大規(guī)模、多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。近期房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境有穩(wěn)步轉(zhuǎn)好跡象，寶龍地產(chǎn)作為開發(fā)與商業(yè)運營在行業(yè)都領先的企業(yè)一直是房地產(chǎn)行業(yè)投資者的重點關(guān)注對象。

　　這兩天，筆者把該公司路演的核心內(nèi)容整理出來，以供錯過活動的投資者參考。演講者為寶龍地產(chǎn)資本部總監(jiān)金總。

　　一、多元業(yè)務結(jié)構(gòu)，業(yè)績穩(wěn)健增長

　　如果用一句話概括，寶龍地產(chǎn)是行業(yè)領先、穩(wěn)健增長的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商。我們現(xiàn)在以上海為中心，在行業(yè)里有26年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，同時我們有15年的商業(yè)地產(chǎn)的運營經(jīng)驗，目前有將近1800萬方的土地儲備，覆蓋了超過40個城市的項目，有超過100個物業(yè)項目。

　　　　寶龍地產(chǎn)是由澳門籍組建福建的許健康先生1992年在澳門成立，到2003年就開始在商業(yè)領域發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，到2009年在香港主板上市，也是當時香港第一家做商業(yè)地產(chǎn)上市的地產(chǎn)公司。

　　到2010年，把總部從廈門搬到了上海，到2013年上海首家寶龍廣場開始運營，確定了整個集團以上海為中心的發(fā)展戰(zhàn)略。到2016年兩個標桿性的項目就是七寶寶龍城還有杭州濱江的寶龍城開始落成運營。寶龍地產(chǎn)股票成功入選首批深港通交易標的。到2018年運營管理的商場達38個，面積達到280萬平方米，高端標桿項目廈門寶龍一城開始運營，當天的人流量就達到35萬。

　　我們的核心團隊經(jīng)驗豐富，我們的管理團隊有非常豐富的經(jīng)驗，平均年齡都是40歲左右正當壯年，管理層的學歷及梯隊建設都非常合理。

　　　　寶龍地產(chǎn)是一家穩(wěn)健增長的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商，到2018年上半年整個公司的總資產(chǎn)達到1134億，相對2014年有3.5年的時候增長了1倍，凈資產(chǎn)目前是300億左右。下面一張柱形圖整體收入2017年底是156億，三年的復合增長率達到了21%，到2018年上半年收入是92.8億，凈利潤三年的復合增長率超過了30%，2018年上半年凈利潤將近18個億。

　　　　寶龍地產(chǎn)的業(yè)務主要是由三大塊構(gòu)成，第一部分是主要的收入來源物業(yè)開發(fā)收入，包括住宅、辦公樓、商業(yè)街、酒店式公寓，出售收入占整體營業(yè)收入85%以上。幫股東帶來的戰(zhàn)略價值包括公司實現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)，貢獻主要的收入和利潤，進而提高股東回報率。寶龍目前開發(fā)的項目超過了100個。

　　　　公司第二塊特色業(yè)務是自持性物業(yè)。我們現(xiàn)在運營的一共36家購物中心，相對于快周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)公司而言就有一個很明顯的優(yōu)勢：第一能夠為我們提供非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流。今年預計年底購物中心管理費能夠達到22億以上；第二因為自有型的物業(yè)每年會有一個資產(chǎn)的增值，所以每年我們大概都會有10-20億的資產(chǎn)增值，這個也會反映到我們的物業(yè)表里。第三個就是自持性物業(yè)作為我們的抵押物可以到銀行申請到相對而言低利率的資產(chǎn)，同時會給我們提供非常穩(wěn)定的收入，使我們的財務也非常穩(wěn)健。目前整個購物中心是36家，其中還有兩家是我們幫其他業(yè)主進行管理的輕資產(chǎn)的購物中心，目前可租賃面積達到了180萬方。

　　還有一塊比較小的占我們的收入5%不到，是我們旗下會有一些自營的酒店。目前整個酒店數(shù)是16家，有8家是我們自己運營的，還有8家是我們委托一些國際品牌幫我們經(jīng)營的，總共酒店的房間數(shù)目前是將近3500間，這塊跟購物中心一樣也是能夠給我們帶來長期的穩(wěn)定性的收入，也是我們今后做品牌輸出的來源。

　　二、卓越運營能力，租售雙輪驅(qū)動

　　下面介紹一下寶龍在運營商的一些優(yōu)勢，首先第一寶龍作為一家商業(yè)地產(chǎn)運營商，第一個優(yōu)勢就在于我們有非常卓越的商業(yè)運營能力，整個寶龍旗下購物中心有四條產(chǎn)品線：

　　　　1、最高端的是寶龍一城就是今年在廈門開業(yè)的，這個主要是面向城市的，是城市綜合體，主要引進的品牌都是些中高端品牌，相當于是一個城市的地標性建筑。

　　2、第二條產(chǎn)品線就是寶龍城，目前運營的是兩個，一個是在總部有一個七寶的寶龍城，另外一個是在杭州濱江寶龍城。目前相對運營更好的是杭州的濱江寶龍城，今年預計能夠為我們2個億的租費收入，而且這個會是長期持續(xù)穩(wěn)定增長的收入來源。

　　3、第三條產(chǎn)品線就是寶龍廣場，這是我們主打的產(chǎn)品，主要是做社區(qū)綜合體，現(xiàn)在的寶龍廣場主要是在上海的外環(huán)以外的區(qū)域，比方像松江、寶山這種地方小區(qū)比較密集，但是沒有配套的購物中心，寶龍為這些社區(qū)提供綜合體，同時也為當?shù)卣峁┮恍┚蜆I(yè)機會，寶龍廣場我是我們主打的產(chǎn)品線。

　　4、第四條產(chǎn)品線是寶龍?zhí)斓?，寶龍下面連接的商戶等，這塊以出售為主，前面三個產(chǎn)品線基本上都是自持的。

　　作為有16年運營經(jīng)驗的地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品運營商，我們有經(jīng)驗豐富的運營團隊，商業(yè)這塊整體運營團隊超過2000人，有業(yè)界領軍人物加盟，我們有成熟的租戶網(wǎng)絡，有3000+個合作品牌，有1200+家戰(zhàn)略合作伙伴，體驗型租戶比例逐漸增加。

　　商業(yè)運營第一是招商第二是運營，寶龍廣場在前期做規(guī)劃時，80%以上的招商已經(jīng)確定了，所以我們會根本招商的情況規(guī)劃整個廣場的結(jié)構(gòu)。寶龍廣場跟萬達不一樣，萬達的廣場每個都差不多，但是寶龍廣場會根據(jù)各地方的情況量身訂作，所以你們看到的寶龍廣場每一座都不一樣，覆蓋的人群大的話運營面積就比較大。我們的5-8萬方是經(jīng)濟效益最好的運營面積，它只是覆蓋周圍的社區(qū)就沒必要做那么大了，所以每一個寶龍廣場都會根據(jù)當?shù)氐那闆r做規(guī)劃。

　　　　我們有成熟穩(wěn)定的租戶收入，這塊每年貢獻的收入，近三年的年復合增長率超過25%，到今年年底預計能超過22億。

　　第二個優(yōu)勢在于我們的雙輪驅(qū)動的商業(yè)模式，能夠使我們的風險達到最小化。我們的產(chǎn)品線包括商業(yè)街、住宅、服務式公寓，SOHO，寫字樓，酒店，購物中心和酒店都是自持的，主要的收入是租費收入及酒店的房費、餐飲收入，這塊可以給我們帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時每年的資產(chǎn)增值也會獲得一定的收益。另外就是出售的部分，我們的商業(yè)街、住宅、服務式公寓，SOHO寫字樓都是出售的。適應性現(xiàn)金流，這是我們商業(yè)現(xiàn)金流的模式，因為商業(yè)相對而言現(xiàn)金流是回來的比較慢的，我們住宅今年開始推行也是行業(yè)內(nèi)標準的369模式，3個月之內(nèi)開工，6個月之內(nèi)拿到預售證，9個月現(xiàn)金流回籠。商業(yè)這塊基本上就是12個月開始預售，18個月總資本完全覆蓋，24個月物業(yè)開始投入運營。

　　三、均衡優(yōu)質(zhì)土儲，成本優(yōu)勢突顯　　土地儲備這塊，總的來講寶龍很大的優(yōu)勢就是拿地非常便宜。截止到2018年上半年，總的土地的平均成交價只有2400，今年上半年銷售均價大概是15000，所以土地價格占到消費均價的17%。

　　為什么可以拿到這么便宜的地，因為寶龍本身是一個綜合產(chǎn)商，拿地就會有溢價空間，我們建的酒店是能給政府提供很多的就業(yè)，我們七寶的寶龍城還有一個非常大的寶龍美術(shù)館，這個美術(shù)館肯定是不賺錢的，占地非常大，運營收入是有限的。其實這個美術(shù)館二十年以后我們計劃將其贈與政府，公司能夠爭取這一項目也是因為有較強的運營能力，因此跟政府拿地時就會有很大的溢價空間，拿地就很便宜。

　　我們拿地時會做測算，貴了也不會拿。目前土地儲備里一二線城市占到70%以上，整體土地儲備里用于自持的部分占到四分之一。

　　　　寶龍拿地目前是兩個點，第一遵循的是1+6+N研究，“1”是指以上海為中心。上海的地算得過來價格的有收益的我都會去拿?！?”是指六個戰(zhàn)略城市，包括江蘇的南京和蘇州，浙江的寧波和杭州以及福建的廈門和福州，這六個城市會建綜合體、購物中心，主要是以地鐵上蓋的綜合體為主?！癗”是說我們會找機會型項目，收益率高的也會做，但是基本不會持有當?shù)氐奈飿I(yè)，基本上是以快周轉(zhuǎn)為主，或者是以輕資產(chǎn)輸出品牌管理為主。

　　　　第二個戰(zhàn)略現(xiàn)在拿地主要是以長三角環(huán)杭州灣區(qū)域為主。首先，因為寶龍在這塊地方深耕了很多年。其次，是因為這塊今后的發(fā)展前景非常大，經(jīng)濟、人口流入都是非常有前景的，所以我們現(xiàn)在的布局主要是以長三角為主，目前我們的土地儲備里70%以上都是布局在長三角區(qū)域。

　　四、最新經(jīng)營回顧與未來展望

　　2018年的合約銷售展望，今年年初定的目標是350億，我們2017年銷售是208億，現(xiàn)在肯定是要超過年初定的目標，所以今年的銷售預計至少達到400億，今年銷售的漲幅會超過100%，下半年主要的貨量還在長三角地區(qū)，住宅會占到54.9%。

　　　　截止到今年10月合約銷售分析，前十個月合約銷售的總金額是330億，已經(jīng)超過去年的增長。這是我們今年新獲取的項目，有三點可以提出來：

　　1、溢價率方面，除了一兩個項目溢價率會高一點，其他的都是比較低的，我們成本很低是因為我們跟政府有很多的溢價空間，因為我們能給他們提供很多的配套設施；

　　2、今年新拿的地90%以上都是在長三角地區(qū)，只有一塊是在福建漳州；

　　3、第三這也是總體的趨勢，今年拿的地合作的項目比較多，以前基本上拿地都是一家去拿的，現(xiàn)在都是跟人家合作的。今年上半年總的拿地81億元，平均成本5012元/平方米。

　　　　我們目前運營的商場方面，青浦的寶龍廣場及廈門的寶龍城都是今年開業(yè)的，有38家，36家自營自持，義烏和重慶這兩家是我們進行品牌輸出，由寶龍幫業(yè)主管理運營。目前寶龍自持商業(yè)總可租賃面積280萬平方。

　　這個是我們未來三年的商場開業(yè)計劃，明年會開10家，基本也是集中在長三角地區(qū)，我們以前定的五年規(guī)劃，到2020年要開業(yè)50家，到目前看已經(jīng)超過了這個數(shù)，到2020年在規(guī)劃中的已經(jīng)有55家寶龍產(chǎn)業(yè)，每年的租金收入預計至少有25%的增長，預計2020年整體租費收入超過30億。

　　　　以我們的廈門寶龍城項目為例，公司商業(yè)物業(yè)有很多的優(yōu)勢。廈門本身就是環(huán)境非常美，經(jīng)濟非常好的地方，整個福建的資源集中在這一個城市中，周圍覆蓋的人口比較富裕比較多，這個寶龍城是我們集團最高端的項目，也是引進了很多首次進入福建的品牌，也引進了輕奢，是一個輕奢的地方，運營的非常好，開業(yè)時人流量到30萬人，目前已經(jīng)運營了一個多月，周末人流可以達到15萬人，平常將近有8萬人流量，預計在五年以后寶龍一城整個租金收入達到每年5個億。

　　我們目前運營的16家酒店，寶龍旗下的酒店主要是兩塊，一個是我們自己運營的藝悅精選酒店還有藝筑、藝珺。酒店這個產(chǎn)業(yè)本身不賺錢，但是我們?yōu)槭裁匆?，很多時候是因為你拿地政府就會要求你，這個地方要建五星級酒店或者你要提供一個配套，這個配套是必須有個酒店的，目前如果扣掉折舊的費用酒店是有一些虧損的，但是他能給我們帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，我們希望把酒店這塊做好也能做一些品牌的輸出管理，今年預計酒店這塊總收入超過6個億。

　　　　我們的長期穩(wěn)定性收入，一個是商場的運營收入，主要是租費收入，另外再加上酒店，這是每年都有的，到2017年的時候這塊收入是22億，到今年上半年是13.7億，經(jīng)常性收入占總體營業(yè)收入的15%，對整體利息覆蓋率達到了1.1倍，寶龍債券評級跟大的公司比是沒那么高的我們就是A，但是我們可以以比較低的成本進行融資，就是因為我們經(jīng)常性收入對我們利息有個覆蓋。這塊是我們目前投資物業(yè)的價值也獲得了很大的增值。

　　五、Q&A環(huán)節(jié)

　　Q1：為什么2018年中報股東的收益是下降的？

　　金紅：今年上半年核心凈利潤是有一點點下降的，這是個行業(yè)趨勢，我們以前都是自己去拿地，現(xiàn)在很多時候是跟其他地產(chǎn)公司合作開發(fā)，他們的長處是做住宅開發(fā)，我們長處是做商業(yè)運營，我們兩家商量下來，大家一起去拿這個地，大家都做自己擅長做的事，大家的成本相對而言都會很低。

　　追問：好像今年寶龍拿地的規(guī)模和速度也提升了。

　　金紅：因為本身我們希望自己在銷售商能夠保證進入地產(chǎn)的前50強，因為現(xiàn)在你去融資，你看50強、100強很多資源都會流入，所以我們今年相對而言特意地多拿了一些住宅，也多拿了一些快出售進行周轉(zhuǎn)的地，但是商業(yè)還是我們的重心，主要我們還是一個商業(yè)地產(chǎn)公司。

　　追問：就是負債也會有所上升？

　　金紅：年底融資成本會有所上升，目前總體借債440億，今年上半年融資成本相反還是下降的，當然到年底會上升一點，因為我們上半年發(fā)了一個股權(quán)，那個成本比較低，拉低了上半年成本，對我們同一評級的公司而言，我們的融資成本還是低的。

　　Q2：你的融資成本主要是以港幣還是人民幣？

　　金紅：都有，港幣45.4%，人民幣32.3%，美元22.3%。

　　Q3：你1-10月份收入333億，大概凈利潤率多少？

　　金紅：這個要看它的結(jié)轉(zhuǎn)。

　　追問：結(jié)轉(zhuǎn)有一個周期，但是你這個有相應的銷售成本在里面，你公司銷售樓盤平均下來凈利潤是多少？因為你這個凈利潤含了很多。

　　金紅：我們報表上有核心利潤的，核心利潤就是除掉增值業(yè)務的。

　　追問：大概就是百分之十幾，你這樣看起來利潤率很低。

　　金紅：我們這個利潤跟快周轉(zhuǎn)的企業(yè)不一樣，我們有自持利潤，我們銷售毛利率一直保持在30%以上，這個毛利率是很高的，我們的費用里會攤一部分商業(yè)的管理費。

　　Q4：你單獨把那塊投資物業(yè)拎出來的毛利是多少，自持的那塊毛利率？

　　金紅：這個沒有算過，因為自持是分租金收入和管理費，租金收入除了稅費費其他都是利潤。

　　追問：商用商戶加上酒店怎么算的。

　　金紅：酒店基本上盈虧持平，租費收入是包括租金和管理費的，租金除了稅基本上都是利潤，但是管理費基本上是持平的。

　　追問：因為對比了另外一家港股也是做實業(yè)績開發(fā)的【北辰實業(yè)(601588)、股吧】，他們的酒店毛利特別高80%，他應該是合并在一起了。

　　金紅：那主要還是商業(yè)這塊，酒店基本不會這樣。

　　追問：就是商業(yè)這塊除了租金。

　　金紅：租金除了稅以外都是利潤。

　　Q5：管理費那么高為什么持平？

　　金紅：管理費打掉人工成本基本上不會有太多,您應該說到的是租金加管理,管理費除掉整體的運營成本其實沒有太多的利潤進來，主要的利潤是在于租金這塊。