據(jù)消息源，銀城地產(chǎn)已通過聆暫定于2月21日至2月27日公開招股，3月初正式登陸港交所。本次IPO工銀國際為獨家保薦人，銀城地產(chǎn)市值為40億港元，對應2019年PE為7-8x。

　　“百強房企”，卻無建筑施工能力？

　　根據(jù)招股書，銀城國際是一家房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于在長三角地區(qū)為全齡客戶開發(fā)住宅物業(yè)，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務始于南京，將業(yè)務擴張至長三角地區(qū)的其他城市(包括無錫、蘇州、鎮(zhèn)江、杭州及馬鞍山)。

　　根據(jù)國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所及中國指數(shù)研究院，就綜合表現(xiàn)而言， 銀城國際在2018年在中國房地產(chǎn)百強企業(yè)中排名第93，并于同年被評為江蘇省十大房地產(chǎn)開發(fā)商之一。自2002年起，銀城國際連續(xù)16年被江蘇省房地產(chǎn)協(xié)會評為江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實力50強企業(yè)之一，并于2017年排名第二。

　　銀城國際的房地產(chǎn)開發(fā)項目包括公司自主開發(fā)的項目、通過公司合營或聯(lián)營企業(yè)與第三方物業(yè)開發(fā)商合作開發(fā)的項目。

　　但值得留意的是，銀城國際不像大多大中型房企一樣擁有建筑施工能力，只能將物業(yè)開發(fā)項目的施工工程包給第三方施工承包商，而第三方施工承包商已成為銀城國際主要的供應商。而我們都知道，擁有建筑施工能力，尤其是建筑技術創(chuàng)新，是品牌房企比拼競爭力的重要因素。依賴第三方施工承包商，無疑給銀城國際帶來了隱患。因為不能保證任何第三方施工承包商沒有缺陷，或滿足質(zhì)量和服務的要求；若需擴張到其他地理位置，公司可能也無法找到足夠數(shù)量的合格第三方建筑承包商。

　　黃清平老同事馬保華持股6.77%

　　銀城董事會由九名董事組成，包括四名執(zhí)行董事：馬保華(執(zhí)行董事兼總裁)、朱力(執(zhí)行董事兼副總裁)、王政(執(zhí)行董事兼副總裁)、邵磊(執(zhí)行董事兼副總裁)，兩位非執(zhí)行董事：黃清平(主席兼非執(zhí)行董事)、謝晨光；及三位獨立非執(zhí)行董事：陳世敏、陳炳鈞、林名輝。

　　　　招股書顯示，公司主席、非執(zhí)行董事及控股股東之一黃清平通過Silver Huang持有48.72%的股份，戴成書通過Silver Dai持有17.67%的股份；執(zhí)行董事兼副總裁朱力通過Silver Zhu持有9.57%的股份；非執(zhí)行董事謝晨光通過Silver Xie持有7.35%的股份；公司執(zhí)行董事、總裁馬保華通過Silver Ma持有6.77%的股份。

　　從持股比例來看，銀城的重要持股人數(shù)較少，罕見的是，銀城地產(chǎn)集團總裁馬保華持股6.77%。

　　翻閱馬保華的履歷。56 歲的馬保華現(xiàn)為銀城執(zhí)行董事兼總裁，于 2004 年 2 月加入銀城，并于 2018 年 8月 19 日獲委任為執(zhí)行董事。加入銀城前， 馬保華于1983 年 10 月至 1986 年 3 月任職于鼓樓區(qū)城建局(改稱鼓樓區(qū)建設房產(chǎn)和交通局)，負責基建管理工作，1986年3月至 2004年2 月任職于南京市規(guī)劃局，并于2003年起任綜合處副處長，主要從事規(guī)劃實施管理工作。

　　馬保華和銀城控股股東之一黃清平的聯(lián)系并非只發(fā)生在銀城，兩人之間的淵源或始于1983年。招股書顯示，黃清平于 1983年10月至1992年9月期間也曾任職南京市鼓樓區(qū)城建局(現(xiàn)稱南京市鼓樓區(qū)建設房產(chǎn)和交通局)，時任科長。

　　追溯銀城的發(fā)展史，1993年成立于南京，1996年首個綠色住宅項目九九公寓面世，同年開始進行物業(yè)開發(fā)業(yè)務。于 2001 年 12 月，銀城房地產(chǎn)獲得南京市鼓樓區(qū)綜合配套改革領導小組批準重組為有限公司，而數(shù)名前雇員(包括黃清平)，成為了銀城房地產(chǎn)的股東。

　　業(yè)績波動較大，盈利能力存疑

　　據(jù)了解，銀城國際業(yè)務范圍主要位于江蘇省，尤其是南京地區(qū)。在公司28個物業(yè)項目中，南京地區(qū)的項目達15個。其中，附屬公司開發(fā)的物業(yè)項目位于南京的總建筑面積達1651790平方米，占到土地儲備的50.3%。

　　于2015年、2016年、2017年及2018年上半年，銀城國際分別實現(xiàn)收益約20.91億元、25.03億元、46.76億元、10.86億元；母公司擁有人應占凈利潤分別為9170萬元、3.48億元、4.20億元、2.62億元。

　　　　公司收入構(gòu)成方面，截至2018年6月30日，房產(chǎn)銷售收入約1.07億元(人民幣，下同)，占總營收98.7%；租賃收入137.4萬元，占總營收僅1.3%。

　　根據(jù)2015年以來的財務報表，銀城國際的業(yè)績并不算穩(wěn)定，波動較大。財華社發(fā)現(xiàn)，尤其是于2018年上半年，銀城國際的收入僅1.09億元，同比呈斷崖式下降95.5%。銀城國際指，今年上半年收益大幅減少，主要是期內(nèi)并無完成及交付新住宅物業(yè)項目。

　　我們在來看一下銀城國際未交付的物業(yè)項目。

　　目前正在開發(fā)的項目主要集中在南京，達約74.6萬平方米，正在開發(fā)中的總建筑面積為141.86萬平方米，大幅超過已竣工的25萬平方米總建筑面積。另外，公司未來開發(fā)的規(guī)劃總面積達161.83萬平方米。經(jīng)計算，開發(fā)中及未來開發(fā)規(guī)劃的建筑面積占了總建筑面積的92.18%。

　　　　已竣工的總建筑面積占總建筑面積比例過小，給公司帶來的效益相對有限。開發(fā)中的總建筑面積不能確保在短期內(nèi)竣工及交付，這對銀城國際在可預見的未來的收益方面也充滿著不確定性。因此，可以預測銀城國際短期內(nèi)的收益并不會出現(xiàn)較大幅度上升，甚至不排除收益繼續(xù)下降的可能性。而于2018年6月30日，銀城國際總流動負債高達163.91億元，其中銀行借款達88.87億元，經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-16.26億元。這對于公司的日常業(yè)務運營、新項目的開發(fā)以及中長遠戰(zhàn)略都造成負面影響，情形不容樂觀。

　　（文章來源：獨角獸早知道）